Аспекты оплаты покупки недвижимости иностранцами в России

Покупка недвижимости — юридически сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. Одним из ключевых является оплата. Рассмотрим правовые и практические аспекты проведения расчетов при покупке недвижимого имущества.

Аспект первый: оплачивайте недвижимость только в рублях

На территории России денежной единицей для проведения любых взаиморасчетов является рубль. Да и Гражданский кодекс РФ содержит отдельную статью 310, где четко сказано, что оплата за приобретаемое жилье может производиться только в российских рублях.

Мы не случайно акцентируем внимание на законе. Дело в том, что часто россияне при совершении крупных сделок предпочитают получать деньги в долларах или евро. Причин для этого несколько. Во-первых, как ни странно, но россиянину привычнее оценивать стоимость жилья в валюте. Во-вторых, несмотря на достаточную стабильность рублевого курса, доверие к отечественной денежной единице испытывают далеко не все российские граждане. Это, скажем так, определенный стереотип, однако он весьма живуч в сознании людей.

Конечно, очень сложно говорить обо всех россиянах — у каждого свои предпочтения, и речь лишь об общих тенденциях. Поэтому вполне возможно, что одним из условий совершения сделки может быть оплата в евро или долларах, несмотря на то, что в договоре купли-продажи стоимость будет прописана в рублях.

Не спешите соглашаться на эти условия и вспомните статью 310 ГК (РФ). По сути, она означает, что проведение взаиморасчетов за жилье в любых денежных единицах, кроме российских рублей, является незаконным!

Даже если на руках у вас будет расписка о том, что бывший владелец жилья получил за него сумму в долларах, при определенных обстоятельствах это может привести к тому, что сделка будет признана недействительной. Вы рискуете потерять деньги или квартиру, или то и другое.

Поэтому в интересах покупателя, особенно иностранного гражданина, ни при каких обстоятельствах не нарушать закон и не соглашаться даже на очень выгодные предложения с потенциально высоким уровнем риска.

Аспект второй: как правильно произвести перерасчёт стоимости

Так как иностранный гражданин обязан оплачивать покупку недвижимости в России в рублях, то актуальным становится вопрос: по какому курсу производить перерасчет другой валюты?

Для удобства стороны сделки могут зафиксировать курс рубля по отношению к тенге, доллару или евро на определенную дату — например, на дату заключения договора. В этом случае даже колебания валютного курса не повлияют на изменение суммы сделки.

Иногда стороны приходят к соглашению об установлении так называемого валютного коридора – то есть фиксации определенного диапазона изменения валютных курсов, в рамках которого и будут производиться взаиморасчеты.

Например, установим валютный коридор, где нижняя граница KZT/RUR будет равна 20 рублей за 100 тенге, а верхняя — 30/100. Если курс рубля относительно тенге будет выше зафиксированной верхней границы коридора, то расчеты будут производиться на ее уровне, то есть из расчета 30 рублей за 100 тенге. Если же курс рубля, наоборот, резко упадет и станет ниже установленной нижней границы коридора, то расчет стоимости квартиры будет осуществляться на уровне 20 RUR за 100KZT.

В случае если отношение рубля и тенге находятся в рамках валютного коридора, то расчеты производятся по текущему курсу.

Независимо ни от чего методику проведения взаиморасчетов желательно зафиксировать либо в тексте самого договора купли-продажи, либо в виде отдельного соглашения (приложения) к нему.

Аспект третий: правовой статус иностранца определяет порядок оплаты

Еще один российский закон, основные положения которого необходимо знать иностранцу при покупке недвижимости в России, – это федеральный закон «О валютном регулировании и контроле». Он содержит очень важные положения, определяющие как статус иностранного гражданина в РФ, так и порядок осуществления им расчетов за приобретаемую недвижимость.

В первую очередь, необходимо определить, является ли иностранный гражданин резидентом России или нет. В законе на этот счет сказано, что «к резидентам относятся физические лица, имеющие постоянное место жительства в РФ, в том числе временно находящиеся за пределами РФ». Это означает, если иностранный гражданин фактически проводит на территории России не менее 183 дней в календарном году, он считается резидентом.

Статус резидента здесь важен, так как эта категория лиц может расплачиваться за купленную квартиру в обычном порядке, то есть так же, как и российские граждане (о способах расчета мы расскажем ниже).

Если же иностранец имеет постоянное место жительства за пределами РФ, или, другими словами, проводит на территории страны менее 183 дней в году, то он считается нерезидентом. И покупка им квартиры у российского гражданина относится уже к валютным операциям, связанным с движением капитала. Подобные операции осуществляются в порядке, установленном Центральным банком РФ (ст. 2 ФЗ «О валютном регулировании и контроле»).

Аспект четвертый: способ оплаты недвижимости для нерезидента

Для иностранного гражданина-нерезидента существует один-единственный законный способ оплаты покупаемой недвижимости – безналичный расчет через один из уполномоченных банков, расположенных на территории России. Согласно российскому Закону «О валютном регулировании и контроле», для осуществления расчетов по договору купли-продажи недвижимости нерезиденту следует обратиться в уполномоченный банк.

Уполномоченный банк – это кредитная организация (ее филиал), имеющий лицензию Банка России на проведение банковских операций со средствами в российской и в иностранной валюте. Такие банки могут открывать нерезидентам банковские счета для осуществления расчетов. Список таких банков, расположенных на территории Калининградской области можно посмотреть здесь 

Одним из наиболее удобных вариантов оплаты покупки гражданином Казахстана недвижимости в России является осуществление оплаты через Сбербанк, который относится к числу уполномоченных банков. Во-первых, внутрибанковские платежи не только удобны, но и безопасны, так как в пределах одного банка риск задержки зачисления денег на счет или непоступления оплаты сведен практически к нулю. Во-вторых, филиалы и отделения Сбербанка есть в любом российском городе. Это позволит обратиться именно в «свой» банк, избавив от необходимости открывать дополнительный банковский счет лишь для проведения одной операции.

Для этого необходимо наличие счета в Сбербанке России в Казахстане у покупателя, через который и будет проведена оплата сделки или перевод в соответствующий филиал Сбербанка в Калининградской области.

Часто спрашивают: почему для нерезидента существует только один способ оплаты недвижимости? Подобные ограничения связаны с необходимостью учета проведения крупных валютных сделок, совершенных иностранными гражданами на территории России.

Поэтому не стоит игнорировать положения Закона «О валютном регулировании и контроле». Дело в том, что все сделки, совершенные с нарушением его требований, являются недействительными, в том числе и сделки, связанные с приобретением недвижимости.

Аспект четвёртый: способы оплаты недвижимости для резидента

Если гражданин Казахстана считается резидентом на территории России, то выбор методов оплаты у него значительно шире — начиная от оплаты наличными (излюбленный способ осуществления взаиморасчетов россиянами), использования банковской ячейки и банковского аккредитива до взаиморасчетов при помощи векселя. Каждый способ имеет свои особенности и степень риска, поэтому остановимся на них несколько подробнее.

Способ первый: из рук в руки

Самый простой, но небезопасный способ для обеих сторон — передача денежных средств наличными из рук в руки. Покупатель и продавец по обоюдному согласию должны выбрать безопасное место, где в присутствии доверенного лица, например, нотариуса, осуществить равноценный обмен. Нотариус, заверяющий договор, будет идеальной фигурой в качестве доверенного лица. Еще одно место, которое часто выбирают для передачи денег, — агентство недвижимости, в присутствии риэлтора, при посредничестве которого и была совершена сделка.

В любом случае, при заключении договора купли-продажи не стоит отдавать всю сумму, так как после этого предстоит еще регистрация права собственности в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Только после этого сделка будет считаться завершенной.

Рассмотренный вариант оплаты является самым рискованным и рекомендуется только при полном взаимном доверии участников сделки, например, между родственниками. В любом случае, не забудьте взять с продавца квартиры расписку о получении денег. Это никогда не будет лишним.

Способ второй: расчёт через банковскую ячейку

В России это самый распространенный способ расчетов за покупку недвижимости. Так как оплата в большинстве случаев осуществляется наличными, то такой способ считается наиболее безопасным. Для его реализации необходимо обратиться в банк, предлагающий в качестве услуги аренду сейфовых ячеек.

Что такое сейфовая ячейка. Это небольшой металлический ящик, встроенный в стойку, находящуюся в специально оборудованном помещении банка. Ячейка имеет замок, который обычно открывается только двумя ключами. Хранилище защищено охранными и противопожарными системами. И само помещение, и доступ к ячейкам контролируются службой безопасности банка.

Аренда ячейки. Как правило, арендует ячейку покупатель. Для этого с банком составляется договор. Стоимость аренды в зависимости от банка колеблется от 1500 до 2500 рублей в месяц. Дополнительно можно заказать услуги проверки подлинности и пересчета денежных купюр. Стоимость пересчета составляет 2000-3000 рублей, проверка обойдется в 0,2-0,3% от суммы проверяемых средств. Несмотря на дополнительные расходы, банковской проверкой лучше не пренебрегать.

Процедура закладки. На территории банка с участием всех лиц – участников сделки (продавца, покупателя, нотариуса, риэлтора и банковского сотрудника, являющегося гарантом пользования ячейкой), подписывается договор купли-продажи недвижимости. Количество участников подписания договора определяется сторонами сделки. Однако, как правило, это в обязательном порядке покупатель, продавец и банковский сотрудник. Для получения дополнительной гарантии желательно, но не обязательно присутствие риэлтора и/или нотариуса.

После этого необходимая сумма закладывается в ячейку и составляется еще один договор или дополнительное соглашение к договору об аренде ячейки, регламентирующее доступ к ней. Обычно оно заключается тремя сторонами — покупателем, продавцом и банком. В нем указываются условия и сроки доступа к ячейке, лица, имеющие на это право и их паспортные данные.

Получение денег продавцом. Получить деньги продавец может только после выполнения специальных условий договора, где указывается, какие действия он должен совершить, чтобы получить доступ к ячейке. Чаще всего он должен предоставить зарегистрированный регистрационной палатой договор купли-продажи

Договор купли-продажи — документ, подписываемый двумя сторонами, по одному экземпляру для каждой из сторон, где и покупатель, и продавец — это равноправные стороны сделки. В отличие от практики совершения сделок с недвижимостью в Казахстане, в России экземпляр договора остается на руках у обеих сторон. Для продавца договор не менее важен, чем для покупателя. Во-первых, это подтверждение получения законного дохода в крупном размере (от продажи недвижимости). Во-вторых, в определенных случаях, это подтверждение права на получение налогового вычета.

Если условия договора со стороны продавца не выполнены, то по истечении определенного периода покупатель забирает свои деньги из ячейки. В случае выполнения продавцом всех условий покупатель передает ему ключ от ячейки, и банк разрешает доступ к ней продавцу, который таким образом забирает деньги.

Ключ передается, как правило, после представления в банк продавцом (или обеими сторонами) договора купли-продажи после его регистрации в территориальном регистрационном управлении (со штампом о регистрации). Данное условие должно быть отражено в договоре аренды банковской ячейки, так как договор купли-продажи вступает в законную силу только после регистрации. О дате и факте получения договора покупатель знает, так как и покупатель, и продавец получают каждый свой экземпляр договора с отметкой о его регистрации.

Если договор представлен в банк продавцом, а покупатель ключ не передал, то банк может заблокировать покупателю доступ в хранилище, где находится ячейка с деньгами, и деньги покупатель забрать не сможет. На практике подобные условия прописываются в договоре аренды банковской ячейки (образец договора во вложении) .

Особые условия. По согласию сторон покупатель может вносить деньги в банковскую ячейку не единовременно, а по мере получения необходимой документации, подтверждающей его право на покупку или право на собственность. Также стороны могут договориться о предоставлении в банк не одного документа, а сразу нескольких.

Чтобы не происходило неприятных сюрпризов или расхождений со сроками, покупателю и продавцу следует предусмотреть пролонгацию аренды банковской ячейки и схему действий в случае возникновения внештатных ситуаций. Например, деньги получены, а документы на собственность еще находятся на оформлении, или квартира оформлена, а продавец по каким-либо причинам не может воспользоваться ячейкой,

О том, как лучше составить договор на банковскую ячейку, желательно заранее проконсультироваться с риэлтором или нотариусом, сопровождающим сделку, а также с сотрудником банка. Ведь практически каждый случай имеет свои особенности.

Способ третий: оплата аккредитивом

В этом случае покупатель недвижимости заключает договор с банком, по которому вносит на банковский счет необходимую сумму. В последующем, при предоставлении продавцом соответствующих документов, банк выдает или перечисляет необходимую сумму второму участнику сделки.

Следует отметить, что аккредитив может быть безотзывным и отзывным. Безотзывный предполагает, что банк не может самостоятельно, без согласия сторон — участников сделки, отменить обязательства по уплате суммы. Отзывной, напротив, не содержит безоговорочных обязательств банка перед продавцом, поэтому может быть изменен без согласия сторон. 

Отрицательной стороной аккредитивов, из-за чего их использование не получило большого распространения, является их официальность. Так как это безналичный расчет, то придется указывать полную стоимость недвижимости и платить налоги, что подходит не для всех участников сделок.

Способ четвёртый: расчет при помощи векселя

Взаиморасчет можно оформить в вексельной форме. Данная схема расчетов разработана с целью обеспечения максимальной безопасности сторон, участвующих в сделке. Продавец и покупатель открывают в банке рублевые счета до востребования, а при необходимости и валютные счета. Покупатель недвижимости заключает договор с банком на аренду индивидуальной сейфовой ячейки, куда закладывается вексель. При этом в договоре предусматривается ряд условий, а также правила допуска к арендованной ячейке вторых лиц.

Покупка векселя. Покупатель кладет на открытый им счет денежные средства и приобретает на деньги с этого счета банковский вексель на предъявителя. В присутствии продавца, представителя банка, риэлторской компании или нотариуса он закладывает вексель в сейфовую ячейку и закрывает ее.

Условия доступа к ячейке с векселем. Покупатель в течение определенного периода времени не имеет права одностороннего доступа к ячейке. Более того, по условиям договора взять содержимое сейфа могут либо продавец с представителем риэлторской компании или нотариусом, либо покупатель с этим же представителем, либо все трое вместе. Ни в коем случае не в одиночку. Еще одним условием является наличие надлежащим образом зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя, находящейся по адресу, указанному покупателем.

Процедура получения векселя. После получения из регистрационной палаты зарегистрированного договора купли-продажи стороны подписывают акт передачи продавцу ключа от сейфовой ячейки. Потом продавец с представителем банка, риэлторской компании, нотариусом или же все стороны сделки вместе, предъявив соответствующие документы работнику банка, проходят к сейфовой ячейке, где продавец открывает ее и берет вексель, заложенный туда покупателем.

Погашение векселя. Затем продавец погашает вексель в банке, и денежные средства в этот же день переводятся на открытый им счет. Здесь возможны два варианта. Если вексель рублевый, то денежные средства в рублях поступают на его рублевый счет. Если вексель валютный, то выплата продавцу по векселю осуществляется в рублях по курсу Центрального банка РФ на день оплаты и зачисляется на рублевый счет продавца.

Особые условия. При невыполнении условия о предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи покупатель по окончании срока аренды в присутствии уполномоченного представителя риэлторской компании забирает из сейфовой ячейки вексель и погашает его в банке точно так же, как было сказано выше. Контроль за допуском покупателя к сейфу осуществляет служба безопасности банка, и только с ее письменного разрешения покупатель может изъять из сейфа его содержимое.

Способ пятый: обмен квартиры на ценности

Есть еще один вариант для тех, кто желает рассчитываться, например, не денежными средствами, а другими материальными ценностями: ювелирными изделиями, драгоценными металлами и камнями, ценными бумагами и предметами антиквариата. Естественно, такой вариант взаиморасчетов может осуществляться только по согласию обеих сторон. В этом случае на хранение в банк передается ценный пакет с хранящимися в нем ценностями, и покупатель обязан объявить его стоимость.

Банк не настаивает ни на осмотре пакета, ни на составлении описи, если клиенты не предъявляют такого требования. При этом никто не запрещает продавцу недвижимости потребовать осмотра и составления описи. Но банк в данном случае НЕ обязан производить это самостоятельно.

При наступлении документально подтвержденного оговоренного события банк выдает ценный пакет продавцу. В случае если банк теряет пакет, его получателю — продавцу, выдается денежный эквивалент, согласно заранее объявленной стоимости.

Аспект пятый: оплата недвижимости наличными

Иногда интересует следующий вопрос: можно ли оплачивать недвижимость наличными, и что делать, если деньги привезены на территорию России наличными? В этом случае, с точки зрения соблюдения российского законодательства, для нерезидента правильнее будет разместить их банке и уже через кредитное учреждение производить оплату недвижимости. Резидент может без ограничений производить оплату недвижимости и наличными.

Аспект шестой: обратите внимание

Покупка недвижимости считается одним из самых сложных видов сделки с точки зрения обеспечения правовой защиты всех участников. И некоторые сложности изначально заложены в самом российском законодательстве.

Сложность первая. В соответствии с гражданским кодексом РФ, право собственности переходит на объект недвижимости не с момента подписания или оплаты договора, а с момента государственной регистрации такой сделки. На практике это может повлечь за собой следующее. Допустим, стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости, и покупатель готов произвести оплату по этому договору сразу. Но собственником покупатель станет лишь только после длительной государственной регистрации, которая может длиться месяц, а то и два. Соответственно и передавать помещение продавец не спешит до завершения процедуры регистрации.

Поэтому ни в коем случае не производите полный расчет с продавцом до завершения процесса регистрации. За время этой процедуры продавец может даже передумать совершать сделку, направив в регистрирующий орган соответствующее заявление. В этом случае есть риск остаться и без предмета приобретения, и без собственных денег. Кроме того в практике встречались случаи, когда по различным причинам в регистрации договора попросту отказывали.

Сложность вторая. Несмотря на очевидную небезопасность расчетов за недвижимость наличными денежными средствами, в России по-прежнему большинство сделок оплачивается именно так. Секрет этой приверженности весьма прост — уход от уплаты налогов. Часто продавцы недвижимости в этих же целях в договоре купли-продажи стремятся занизить сумму сделки, что, впрочем, не влияет на ее фактическую стоимость. И если вы встретились именно с таким продавцом, не забудьте заранее подготовить расписку о получении денег на полную сумму сделки. Иначе вам сложно будет доказать, что оплата произведена вами в полном объеме.

Для справки

Существуют ли ограничения на ввоз в Россию наличных денежных средств?

Согласно Договору «О порядке перемещения физическими лицами наличных денежных средств и (или) денежных инструментов через таможенную границу Таможенного союза» ограничений на ввоз валюты в Россию не существует.

До 10000 долларов или в эквиваленте в другой валюте суммы не подлежат декларированию, свыше 10000 долларов или эквиваленте в другой валюте необходимо задекларировать на границе с учетом требований статьи 6 вышеназванного договора. В декларации необходимо будет указать следующие сведения:

  • дату и место рождения;
  • реквизиты документа, подтверждающего ваше право на пребывание (проживание) на территории России;
  • адрес места жительства (регистрации) или места пребывания на территории страны;
  • сведения об источнике наличных денежных средств, а также о предполагаемом использовании;
  • сведения о маршруте и способе перевозки (о виде транспорта) наличных денежных средств.

Однако, на наш взгляд, ехать с крупной денежной суммой через границу (а стоимость недвижимости в России — это десятки и сотни тысяч долларов), по меньшей мере, небезопасно. Для этого есть банковский счет и банковские карты.

Как обналичить деньги в России, если есть счет в казахстанском банке?

Обналичить денежные средства можно через банкоматы, если есть карта Visa или MasterCard. При этом нужно учесть, что существуют ограничения на снятие денежных средств через банкомат. В разных банках по-разному, но примерно от 100000 до 300000 рублей в день.

Если в России есть филиалы или партнеры казахстанских банков, то можно обналичить и в банковских отделениях. Это нужно смотреть в каждом отдельном случае. Именно поэтому Сбербанк наиболее удобный вариант — его отделения (и не одно) есть в каждом российском городе.

Итог

В целом взаиморасчеты по сделкам с недвижимостью — простая для понимания процедура. Она заключается в получении денег продавцом квартиры при наступлении заранее ожидаемого события, подтвержденного документально.

Однако на практике подобные операции могут сопровождаться различными нюансами, связанными со сложностью оформления. В итоге этот процесс становится волнительным для всех участников сделки. Это и понятно — покупка недвижимости связана с передачей крупных денежных сумм, потеря которых может обернуться катастрофой для их владельца. Поэтому, прежде чем приступить к оформлению сделки купли-продажи, желательно тщательно просчитать все этапы выбранной схемы расчета.

Фото: visotki.com, zenobia-camp.com

Информационная служба www.kn.kz

Подождите, идет загрузка ...