Подводные камни в сделках с недвижимостью в Турции

Собственная недвижимость в Турции — это прекрасное вложение, как с точки зрения личных, так и инвестиционных интересов. Судите сами: здесь круглый год теплая и солнечная погода, отличная экология, качественные продукты, чистейшее море, красивейшие горы, отлично развитая инфраструктура. Нельзя забывать и о том, что турецкий язык достаточно легко поддается изучению. Здесь же низкие по европейским меркам цены на одежду, питание и развлечения. Да и цены на турецкую недвижимость пока остаются на довольно демократичном уровне.

Надо сказать, что действующее турецкое законодательство в сфере приобретения недвижимости иностранными гражданами крайне несовершенно. Сама система заключения сделок с недвижимостью дает большой простор для соблазнов и различных манипуляций. Вместе с тем, действующая система проведения сделок с недвижимостью постоянно совершенствуется, и, вполне возможно, что в будущем вся схема станет прозрачной и безопасной, но пока вам стоит знать о некоторых подводных камнях и дополнительных проблемах, которые могут возникнуть при совершении сделок.

По данным из неофициальных источников, на рынке Анталии большая часть агентств и застройщиков (иногда и те, и другие) работают «под крышей» одной фирмы, или не выполняют свои обязательства, или выполняют их, но с огромными проблемами для простого клиента.

При этом вполне возможно, что именно ваша сделка пройдет без сучка и задоринки, но надеяться на везение в противоборстве с застройщиком и агентством крайне рискованно.

Для чего нужны агентства?

Вопреки распространенному мнению, агентства не защищают интересы потенциальных собственников недвижимости. Дело в том, что застройщик платит комиссию агентству за продажу, и последнему не важно, что будет с новым собственником недвижимости в дальнейшем. Если у застройщика возникнут какие-то проблемы, то агентство просто устранится от неприятной ситуации, а собственник будет пытаться решить свои проблемы один на один с застройщиком.

Роль агентства недвижимости сводится лишь к тому, чтобы показать потенциальному собственнику имеющуюся в продаже недвижимость, продать ему выбранный объект и оказать платное содействие в переоформлении прав владения.

К великому сожалению, большинство агентств недвижимости ведут свою деятельность крайне непрофессионально. Львиная доля подобных контор делают ставку на имидж. У них всегда есть шикарный офис с богатой мебелью, дорогой микроавтобус (чаще всего «Мерседес»), очень солидный, внушающий доверие директор, который умеет грамотно вести беседу. Руководитель типичного агентства обязательно убедит вас в том, что у него имеется куча связей в высших кругах, да и вообще он — миллионер, так что для него стоимость вашей квартиры — маленькая капелька в огромном денежном море.

В действительности же главной чертой честного агентства недвижимости являются его активы (основные средства), юридическая чистота и сила всей документации. Справедливости ради надо признать, что наличие офиса является пусть минимальной, но все же гарантией того, что завтра вам будет куда прийти, если возникнут проблемы с приобретенной недвижимостью. Ни в коем случае не стоит связываться с людьми, которые делают все на бегу в кафе, ресторанах и навязывают свою «бесценную» дружбу.

Сохраняйте хладнокровие и не поддавайтесь эмоциям. Не забывайте о том, что вы клиент, а именно это самое дорогое, что есть у любого агентства недвижимости. Без клиентов офис и имидж агентства не больше чем пустой звук.

В чем могут обмануть агентства?

Красивая фраза агента. Мы очень тщательно проверяем каждый объект недвижимости на юридическую чистоту. Можете быть уверены, что они не заложены, вся необходимая документация находится в полном порядке, застройщик надежен, а наша фирма на рынке уже много лет и дорожит своей репутацией.

Реальный смысл фразы. Агентство, конечно, проверяет документацию, но на многое или закрывает глаза, или просто не имеет необходимых юридических знаний, для того чтобы определить правомочность и чистоту документов. Застройщик вроде что-то строит, вроде как-то работает, скорее всего, достроит дом и сдаст его. Наше агентство работает на рынке недвижимости уже много лет, но наши клиенты все единичные, один раз купят недвижимость, а дальше их судьба нам неинтересна. Если у человека, купившего турецкую недвижимость при нашем посредничестве, возникнут какие-то проблемы, мы отправим его к застройщику. Свои проблемы клиент будет решать самостоятельно. Мы свой процент за продажу объекта недвижимости все равно получим.

Решение. В обязательном порядке привлекать к проверке документов на объект недвижимости независимого адвоката. Услуги грамотного специалиста в этой сфере хоть и стоят дорого, а сама работа занимает совсем немного времени, эти траты более чем оправданы, хотя бы для того, чтобы не брать на себя излишний риск. Грамотный адвокат расскажет вам о том, какие документы он будет проверять и объяснит все детали. Агентство часто просто не компетентно в данных вопросах. Если вы все же захотите сэкономить на адвокате, то помните, что представители агентств в большинстве своем несведущи в юридических вопросах.

Красивая фраза агента. Это стандартный договор. Застройщик не будет его менять ни при каких условиях.

Реальный смысл фразы. Агентство всегда стоит на стороне застройщика. Ни тот ни другой не заинтересованы в изменении типового договора в пользу клиента.

Решение. В типовом договоре можно многое изменить, чтобы защитить ваши интересы. Помните, что в этом важном деле вам сможет помочь только профессиональный адвокат.

Красивая фраза агента. Нужно как можно быстрее принимать решение о покупке, так как на данный объект недвижимости есть другой претендент.

Реальный смысл фразы. Агентству нужно максимально быстро продать конкретный объект недвижимости, пока клиент не познакомился с предложениями конкурирующих агентств или застройщиков.

Решение. Покупая недвижимость в Турции, никогда не принимайте мгновенных решений! Прежде чем делать окончательный выбор посетите все заинтересовавшие вас объекты недвижимости, в том числе и от разных застройщиков. На сегодняшний день рынок недвижимости в Анталии изобилует объектами на любой вкус, и если вы не приобрели понравившийся вам объект, то вы 100% найдете аналогичный вариант в другом месте.

Красивая фраза агента. Оставив нам задаток — вы забронируете объект за собой.

Реальный смысл фразы. Агентство заинтересовано в том, чтобы привязать клиента к себе, пока тот не ушел к конкурентам. Если клиент отдаст задаток, а недвижимость купит у конкурентов, агентство вернет ему задаток в неполном объеме или не вернет вовсе.

Решение. Никогда не оставляйте задаток агентству.

Красивая фраза агента. Оплату за приобретаемый объект недвижимости необходимо внести сразу или в течение очень короткого промежутка времени.

Реальный смысл фразы. Чем раньше клиент заплатит за объект недвижимости, тем раньше агентство получит комиссионные от застройщика и забудет про клиента.

Решение. Посоветуйтесь с профессиональным адвокатом по поводу 100% оплаты объекта недвижимости.  В целом, крайне нежелательно платить всю сумму до получения ТАПУ. Оптимальное решение — прописать в договоре, что  30% от стоимости объекта недвижимости вы заплатите только при получении ТАПУ. Это даст стимул застройщику выдать вам ТАПУ максимально быстро.

Небольшие уловки

Расстояние объекта недвижимости до моря. Этот заманчивый показатель, как правило, преуменьшается. Можете смело прибавлять 20% к заявляемому расстоянию. Не ошибетесь.

Площадь квартиры. Вы наверняка сильно удивитесь, но такого понятия в недвижимости Турции просто не существует. Поэтому лучше всего прикинуть площадь на глаз или же взять рулетку и измерить такие привычные для нас квадратные метры. Здесь, как говорится, возможны варианты.

Несколько слов о долевом строительстве

Вложение в долевое строительство в Турции на первый взгляд выглядит весьма заманчиво, ведь объект недвижимости на начальном этапе строительства в большинстве случаев стоит на 30% дешевле (и это еще минимум), чем готовый объект. Но оправдан ли риск вступления в долевое строительство?

В ситуации, когда хозяин земли и застройщик — одно лицо, риск несколько снижается. Но довольно скоро возникает ситуация, при которой застройщик заключает договор с хозяином земли на строительство, а затем возвращает ему стоимость земли квартирами. В подобном случае ТАПУ сначала получает хозяин земли, а уже потом он передает его застройщику.

К сожалению, если между застройщиком и хозяином земли возникнут финансовые разногласия, собственник недвижимости вряд ли получит ТАПУ. Кроме того, довольно часто застройщики вкладывают средства, которые были получены от продажи еще неготовых квартир в другие строящиеся объекты. В итоге застройщик может не справиться с взятыми на себя финансовыми обязательствами, его долги будут постоянно расти. Вместе с тем неготовые квартиры продать довольно трудно, и даже если это удастся сделать, то величина долгов застройщика вполне может оказаться значительно больше полученных доходов.

Со стороны собственника недвижимости вся эта ситуация выглядит так: дом стоит на земле многие годы и красуется своими арматурными блоками. Дальше этого дело не идет. Возможна также и ситуация, при которой дом сдан, но долги перед хозяином земли не погашены. В итоге дольщик живет в своей квартире без права владения. Никто его не выгоняет, но с юридической точки зрения он не является хозяином квартиры, что может повлечь за собой крайне неприятные последствия.

Самое печальное, что такая ситуация может длиться годами, и все это время дольщику будут  обещать, что все проблемы вот-вот решатся, и он получит свое долгожданное ТАПУ.

А может дойти и до суда…

Допустим, что добропорядочный иностранный покупатель недвижимости в Турции не может получить ТАПУ и в соответствии с ранее заключенным договором хочет получить от застройщика вложенные деньги. В теории все верно, а вот на практике это вряд ли произойдёт. На сегодняшний день ситуация такова, что любые деньги, переведенные застройщику, несостоявшийся покупатель вряд ли вернет. Это еще одно негативное последствие юридической незащищённости и безнаказанности, которая пока процветает в Турции.

Обманутый покупатель решает обратиться в суд и привлекает к процессу адвоката, тем самым совершая большую ошибку. Дело в том, что адвокат в данном случае из человека, защищающего ваши интересы, превращается в «вампира», выкачивающего из вас деньги и нервы. Заплатив в такой ситуации адвокату крупную сумму, забудьте про потраченные  деньги и не надейтесь на быстрый положительный результат. Дело в том, что подобные судебные разбирательства в Турции могут длиться годами. И при этом истец не получит ровным счетом ничего, даже если выиграет многолетнюю судебную тяжбу!

Все дело в том, что застройщик, который не выполняет своих обязательств, для «перестраховки» переводит все свои активы в новую фирму. В итоге со старой фирмы, обманувшей клиентов, и взять-то нечего. При этом недобросовестный застройщик сможет бесконечно долго кормить вас обещанием о скором получении ТАПУ.

Вместо заключения

Если вы уже получили на руки ТАПУ, то можете расслабиться и принимать наши поздравления! Отныне вы — законный владелец недвижимости в Турции. Можете наслаждаться отдыхом в своей квартире во время отпуска. Только не удивляйтесь, что во время вашего отсутствия в вашей квартире появятся неофициальные арендаторы, не оплачивающие вполне себе официальные счета. Этого можно избежать, если попросить знакомых проследить за вашей турецкой квартирой, когда вы будете отсутствовать в ней достаточно долгое время.

Ну а к тому, что везде и всюду на нас попытаются заработать лишнюю копейку, мы уже привыкли и на родине. Поэтому получайте удовольствие и забудьте о трениях, проблемах и обмане. Удачи вам!

Фото: realty-is.ru, zagranitsa.net, blackseanews.net

Информационная служба www.kn.kz

Подождите, идет загрузка ...