Саудадан пәтерді қалай сатып алуға болады?

Тұрғын үйді саудадан сатып алар кезде сатып алушыларды бірінші кезекте нарықтағыдан біраздау төмен болатын баға қатты қызықтырады. Бірақ, расында, саудадан жылжымайтын мүлікті иелену қолайлы ма және қандай қиындық туындауы мүмкін?

Саудадағы кепілдік пәтерлер

Саудаға көбінесе ипотекалық несиесін уақытысында төлемеген жолы болмайтын борышкерлердің пәтерлері түседі. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР Заңына сәйкес борышкер негізгі міндеттемелерін жан-жақты, тиянақты орындамаған жағдайда кепіл ұстаушы (банк) сот тәртібімен ипотеканы әрі қарай жүзеге асыруда өз талаптарын қанағаттандыруға заңды құқылы.

Сот тәртібімен ипотеканы жүзеге асыру кепіл ұстаушының талап арызы бойынша сот шешіміне сәйкес өтеді. Ипотеканың нысаны болып нақты табылатын жылжымайтын мүлікті сату іс жүргізу заңнамасында тиянақты түрде бекітілген тәртіппен бұқаралық саудада сату жолымен жан-жақты жүргізіледі. Егер де сауда болмады деп хабарланған жағдайда кепіл ұстаушының кепілдегі мүлікті өзінің жеке меншігіне заңды түрде қаратып алуға құқы бар.

Соттан тыс тәртіппен ипотеканы жүзеге асыру сенімді тұлғаның нақтылы ұйымдастыруымен кепілдік мүлікке уақытысында сауданы өткізу жолымен, әдісімен жүргізіледі.

Сауданы өткізу процесі

Саудаға жылжымайтын мүліктің объектісін қоятын уақытта оны ұйымдастырумен және өткізумен ипотекалық келісімшартта бұрын тараптар анықтаған сенімді тұлға шұғылданады. Егер де мұндай тұлға анықталмаса, оған міндетті түрде кепіл ұстаушы тағайындалады.

Саудада сатуға тиесілі жылжымайтын мүліктің объектісінің орналасқан мекен-жайы бойынша сауда өткізіледі. Сауданы өткізу уақыты — аптаның кез келген күні 9-дан 18 сағатқа дейін. Саудаға қатысуды сауданы ұйымдастырумен айналысатын, шұғылданатын сенімді тұлғадан басқа кез келген жеке тұлға және заңды тұлға, сонымен қатар бұларға қоса борышкерлер менен кепіл ұстаушылар қабылдай алады.

Сауда өтпеген болып танылады, егер:

  • екіден аз сатып алушыны алып қойған саудаға қатысуды қабылдау;
  • бекітілген мерзімде сатылымдық бағаны төлемеген саудада ұтқан тұлға.

Жоғарыда нақтыланып көрсетілген, айтылған жағдайлардың бірі орын алған жағдайда өтпеген сауданы тану келесі күні міндетті түрде өткізіледі.

Сауда аяқталғаннан кейін және сатып алушы жылжымайтын мүліктің объектісі үшін соңғы бағаны және басқа да талап етілген төлемдерді уақытысында төлегеннен кейін сенімді тұлғаның қол қоюы ілінген, бекітілген жылжымайтын мүліктің объектісін тиянақты иелену туралы растайтын құжатты оған сенімді тұлға береді.

Соттан тыс жүзеге асыруға егер де ипотека үшін жылжымайтын мүлікке басқа тұлғаның келісімі міндетті керек болса, бірақ, аталған бұл шарт еш орындалмаса, егер де ипотеканың нысаны қоғам үшін тарихи, көркемдік немесе мәдени бағалылықты білдіретін жылжымайтын мүліктің объектісі болып табылса ешқашан да жол берілмейді де. Сонымен қатар саудадан тұрғын үйлерді егер де жылжымайтын мүлік ипотека бойынша ресімделсе, ол ортақ меншікте болса және де соттан тыс тәртіппен банктің талабын қанағаттандыруға да меншік иелерінің бірі жазбаша түрде келісімін бермесе, сатуға тіпті болмайды. Бұндай жағдайларда жүзеге асыру сот тәртібімен жүргізіледі.

Пәтерді қалай дербес бағалауға болады? >>>

Сауданы өткізуге дейін

Нақтыланған шарттар орындалған тиянақты жағдайдан кейін ғана сауда өткізіледі. Негізгі міндеттемелерді орындамау туралы хабарламаны тек қана сенімді тұлға құрады, тіркейді және оны кепіл берушіге айқын тапсырады. Хабарлама және де тіркеуден өткізілген ипотекалық келісімшарт органда ғана куәландырылады.

Аталған хабарлама жолданғаннан немесе тапсырылғаннан кейін 30 күннің ішінде кепіл беруші осынау хабарламадан шығатын талаптарды қанағаттандырмайтын болса, онда сенімді тұлға кепілдіктегі мүлікті саудалау туралы хабарламаны құруға, оны тіркеуден өткізуге, кепіл беруші мен кепіл ұстаушыға тапсыруға және сауда туралы арнайы хабарландыруды жариялауға міндетті. Хабарландыру жарық көрген күннен бастап, саудаға шығарылған жылжымайтын мүлікке қатысты барлық мәмілеге тыйым салынады, ал, олар өткізілген кезде жарамсыз болып танылады. Сауда туралы бірінші арнайы хабарландыру жарық көргеннен соң, он күн ішінде сауда өткізуге болады. 

Негізгі міндеттемелерді тым орындамау туралы хабарламаны алған күннен кейін, егер де банкте ипотеканы жүзеге асыруға негіз болмаса, кепіл ұстаушы талап арызбен сотқа жүгінуге тең құқылы. Бұдан басқа кепіл берушінің бір жыл мерзімге ипотеканы жүзеге асыруды қалдыру ұсынымы туралы арызбен сотқа жүгінуге құқылы.

Сауданы өткізу шарттары бұзылғанда

Егер де жоғарыда көрсетілген рәсімдердің қандай да бірі өткізілмесе немесе олардың өткізілу ережелері бұзылса, онда кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің қожайыны үш айдың ішінде сауданың нәтижелерімен соттасуға құқылы.

Yйді күтіп-ұстау шығындарды қалай қысқартуға болады? >>>

Мүмкін болар қиындықтар

Кепілдегі жылжымайтын мүлікті сату туралы хабарландыруды оқығаннан кейін көптеген сатып алушылар саналы түрде оларды елеп ескермейді. Әдетте бұл мұндай тұрғын үйді сатып алудағы мүмкін болар проблемаларға байланысты қауіптенуден де  туындайды.

Мысалы, бұрынғы меншік иесінің арызының негізінде пәтерді иеленуден кейін одан айырылып қалу мүмкіндігі бар. Сондықтан банкпен жасалынған сатып алу-сату келісімшартында мәміле аяқталғаннан соң, егер заңдылы тәртіппен жылжымайтын айырылып қалу орын алса, қаражатты қайтарып беру банкке жүктелетіні тиянақты, жан-жақты көрсетілген бөлік міндетті түрде енгізілуі тиіс. Мұндай жағдайлар егер бұрынғы меншік иесі сот арқылы сатуды дауласамын деп ойланып шешсе әбден болып қалады.

Саудадан пәтерді иеленудің қолайсыз, ыңғайсыз зардаптарының бірі саудада заңды түрде мүлікті иеленген сатып алушыға оны беруден кепіл берушінің түбегейлі бас тартуы болып табылады. Бас тарту тұрғын үйді босатуға құлқы, ынтасы болмағанынан айқын, анық көрінеді. Мұндай жағдайда заңсыз иеленген басқа біреуден баспананы алып беру туралы талап арызбен сатып алушының өз бетімен сотқа жүгінуіне амалсыз тура келеді.

Бұдан басқа егер де мәміленің сомасы кепілдің сомасын ешқандай жаппайтын болса, сатып алу заңсыз болып саналады. Мұндай жағдай егер де жылжымайтын мүлікті сату кезінде «ғайыптан» құн төмендесе де,тұрғын үй орасан жоғары бағаға сатып алынғанда орын алады. Толықтай заңды негіздегі пәтердің бұрынғы қожайыны пәтер жаңа қожайынның атына ресімделгеннен кейін қарыздың толық жабылмауы туралы міндетті түрде арыз бере алады.

Kn.kz ақпараттық қызметі

Подождите, идет загрузка ...