Перед покупкой квартиры необходимо обязательно проверить ее на юридическую чистоту, чтобы в будущем ваши права на приобретенную недвижимость не были оспорены в суде третьими лицами.
Чтобы убедиться, что квартира чиста с юридической точки зрения, необходимо:
Удостовериться, что продавец имеет право на осуществление сделки
Для этого он должен являться полноправным владельцем недвижимости или уполномоченным представителем собственника. В первом случае необходимо изучить документ, удостоверяющий его личность, и убедиться, что данные документа совпадают с данными собственника, указанного в правоустанавливающем документе. Если продавец представляет интересы отсутствующего собственника, он должен предъявить от него нотариальную доверенность на проведение подобных сделок.
О том, какая сделка купли-продажи квартиры — опасная и грозит потерей накопленных или взятых в кредит денег, читайте здесь.
Ознакомиться с правоустанавливающими документами и техпаспортом
Любая недвижимость, как и человек, должна обладать документами. Право собственности владельца подтверждается договором купли-продажи, мены, договором о приватизации, договором ренты, актом о приемке в эксплуатацию, решением о легализации недвижимого имущества, постановлением акимата, решением суда и др. Если жилплощадь перешла к продавцу по наследству, это должно быть подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию, получена в дар — договором дарения. При этом на всех договорах обязательно должен быть проставлен штамп о регистрации в РГКП «Центр по недвижимости».
Также право собственности на недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Этот документ выдает ЦОН через РГКП «Центр по недвижимости» по Карагандинской области Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК. Данные, указанные в свидетельстве, являются действительными на момент выдачи и удостоверяют регистрацию права за правообладателем, то есть, не отражают все существующие обременения (ограничения) зарегистрированного права. В связи с этим обязательно нужно убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом, о чем подробнее в п. 5.
Вторым важным документом является технический паспорт. Даже не будучи специалистом в области технического обследования помещений, можно убедиться совпадают ли общие характеристики квартиры с техпаспортом. Если в квартире была сделана перепланировка, она обязательно должна быть отражена в техпаспорте. Если этого нет, значит, перепланировка не была узаконена, что чревато проблемами в будущем.
Можно ли купить квартиру у страховой компании? >>>
Узнать сколько хозяев у данной квартиры
Стоит учитывать, что квартира может находиться в общей совместной собственности нескольких лиц. При продаже квартиры, находящейся в общей совместной собственности, каждый из собственников выступает по договору в качестве продавца.
Несколько хозяев бывает, во-первых, когда жилое помещение было приватизировано всеми проживающими в нем членами семьи или приватизировано одним членом семьи, но с учетом отсутствующих на момент приватизации родственников. В этом случае в договоре о приватизации указано несколько собственников, и обязательно письменное согласие каждого из них на продажу.
Вторая причина нахождения жилья в совместной собственности — когда недвижимость была приобретена одним из супругов на момент нахождения в браке. В этом случае недвижимость является общей совместной собственностью супругов. Для того чтобы продать такую квартиру, продавец должен иметь нотариально удостоверенное согласие супруга(и). В противном случае муж или жена продавца квартиры, чье согласие при продаже квартиры не было учтено, может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной.
Сегодня благодаря государственной базе данных физических лиц нотариусы могут проверить, состоит ли продавец в браке или разведен. Однако режим регистрации актовых записей о заключении и расторжении брака ведется с 1 июня 2008 года. Вся информация о браках и разводах, случившихся до этого периода, неизвестна. Согласие супруга получать не нужно, если продаваемая квартира была приобретена продавцом до вступления в брак, получена им во время брака в дар или по наследству.
Также не стоит забывать, что собственником квартиры может являться и несовершеннолетний ребенок, не достигший 14 лет. Тогда сделку от его имени совершают родители, усыновители или опекуны (ст. 23 ГК РК). На совершение сделки несовершеннолетним и за несовершеннолетнего требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства (подробнее — в ст. 24 ГК РК). Сделка по продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, противоречит требованиям закона и является недействительной.
Оформление купли-продажи квартиры: перечень документов, стоимость >>>
Узнать историю интересующей вас квартиры в Департаменте юстиции
В департаменте юстиции есть такая услуга — история объекта. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее, регистрируются в данном органе и подшиваются в дело. Запрос данной услуги поможет вам иметь более четкое представление о том, кто проживал в данной квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась. Однако эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке? >>>
Узнать, имеются ли обременения, и сравнить технические характеристики
Для этого нужно получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость и ее технические характеристики. В этом документе указана вся информация, необходимая для заключения сделки: сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также об обременениях, то есть ограничениях возможности владеть, пользоваться или распоряжаться этим имуществом. Нужно знать, что, приобретая имущество, вы приобретаете его вместе с соответствующими обременениями.
Согласно ст. 5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к обременениям недвижимости, подлежащим регистрации, относятся:
- право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
- право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
- залог;
- арест;
- ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
- иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законодательством.
В настоящее время справку о зарегистрированных правах может получить только собственник квартиры. Единственное, что нужно сделать для ее получения, — принести в ЦОН документ, удостоверяющий личность. После этого вам выдадут выписку из кадастрового центра, в котором регистрируются права и обременения на недвижимость. Если существуют какие-то обременения, то до заключения сделки владелец должен их снять.
Итак, когда вы убедились в юридической чистоте квартиры, можно заключать договор купли-продажи. Сделка осуществляется в нотариальной конторе и подлежит обязательной государственной регистрации в срок не позднее шести месяцев с момента ее заключения.
Согласно ст. 21 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», для государственной регистрации заявитель (либо его уполномоченный представитель) должен предъявить документ, удостоверяющий его личность, и представить следующие документы:
- заявление о государственной регистрации установленного образца;
- правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и (или) идентификационного документа на земельный участок. Документы, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией;
- копию документа, удостоверяющего личность заявителя (физического лица) и уполномоченного представителя заявителя;
- документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
- иные документы, предусмотренные законом.
Стандартный срок госрегистрации прав на недвижимое имущество — 15 рабочих дней, после чего заявитель получает правоустанавливающий документ с отметкой о произведенной регистрации. В ускоренном порядке регистрацию можно получить на следующий рабочий день с момента поступления заявления в центр. Электронная регистрация проводится в течение 1 рабочего дня с момента поступления в информационную систему ГБД РН подтверждения об оплате сбора или освобождении от оплаты сбора за государственную регистрацию.
Информационная служба kn.kz
