Рынок риэлторских услуг Калининграда

Иностранцы называют Калининградскую область «лайт-версией России». Тесное экономическое и культурное взаимодействие с Европой, курортные городки на побережье, удивительное историческое наследие Восточной Пруссии делают регион привлекательным как для ценителей спокойной провинциальной жизни, так и для деятельных бизнесменов и амбициозной молодежи.

Стоит отметить, что географическое расположение Калининградской области, соседствующей со странами Евросоюза и СНГ, предъявляет определенные требования к риэлторам региона. Как правило, профессионалы данного рынка имеют опыт работы с иностранными покупателями, в ценах ориентируются на недвижимость не только в Калининградской области, но и сопредельных стран. Уникальное историческое прошлое Калининграда-Кёнигсберга также требует от агентов определенных специфических знаний по истории города, особенностям устройства и эксплуатации немецких домов, подземных коммуникаций, состояния почв и т.п.

Рынок риэлторских услуг в Калининграде развивается уже порядка 15 лет. В настоящее время в регионе официально зарегистрировано примерно 140 агентств недвижимости, около полусотни фирм и частных маклеров работают неофициально. Ведущими игроками на рынке, с развитой филиальной сетью по всей области, являются ООО «Департамент Недвижимости» (на рынке с 2004 г.), региональный центр недвижимости «Инвент» (с 1997 г.), ООО «Клипер Недвижимость» (с 1992 г.), ГК «Декорум» (с 2005 г.), агентство «Калининград-Недвижимость» (с 2006 г.). Кроме того, в крупных компаниях-застройщиках, таких как ГК «Ремжилстрой», ГК «Мегаполис», обязательно есть отдел реализации недвижимости, что делает их полноценными участниками риэлторского рынка в секторе продажи новостроек. В сфере коммерческой недвижимости наиболее респектабельными являются «Агентство недвижимости Елены Богомоловой» и «Релайф».

Именно перечисленные компании формируют в регионе стандарты обслуживания клиентов, контролируют ценовую политику. Часто они имеют агентские соглашения с надежными строительными компаниями. Так, например, «Департамент Недвижимости» продает квартиры в новых домах без комиссии, по цене, установленной застройщиком. Крупные агентства дорожат своей репутацией и стремятся к максимальной прозрачности работы с клиентами, выстраиванию долгосрочных отношений. Для небольших же агентств и частников главной целью зачастую остается быстро заработать на отдельном объекте, в результате чего клиент может столкнуться со скрытыми комиссиями, удержанием документов, материальных средств, задержкой оформления сделки.

Крупные риэлторские агентства организуют работу так, что все операции с недвижимостью делятся на этапы, за каждый из которых отвечает отдельный сотрудник: один — за показ квартиры, другой — за оформление документов, третий — за юридическую экспертизу. Такая схема дает гарантию того, что объект нельзя «увести на сторону» и продать или купить, не заплатив фирме за услуги.

Все крупные агентства формируют собственную базу объектов. К примеру, в базе компании «Калининград-Недвижимость» находятся 3000 квартир, 4000 домов и земельных участков. Объекты недвижимости попадают в базу только после полной проверки правоустанавливающих документов, поэтому, выбирая квартиру по базе на сайте компаний, можно не сомневаться в ее юридической чистоте. В исключительных случаях агентства недвижимости продают свои базы или их части другим заинтересованным компаниям.

По словам риэлторов, в Калининграде в среднем в день заключается по одной сделке по продаже квартиры. Пик продаж наблюдается перед новогодними праздниками.

Как отмечают специалисты, рынок риэлторских услуг в Калининграде растет в среднем на 10% в год, и уже сейчас в области работает неоправданно много агентств. Поэтому большая часть из них не развивается, а только держится на плаву. Небольшие фирмы, которые выходят на рынок без достаточных вложений, вынуждены довольствоваться лишь продажей старых и менее ликвидных квартир. Сделки с новым, элитным и коммерческим жильем им не по силам.

«Супермаркеты» недвижимости

Серьезные риэлторские компании Калининграда работают по принципу «супермаркета»: каждое из них стремится обеспечить клиенту полный и максимально широкий спектр услуг, чтобы у покупателя или арендатора недвижимости не возникло необходимости обращаться за дополнительными услугами в сторонние конторы. Как правило, в списке их услуг обязательно значатся:

  • подбор комнаты, квартиры, дома, земельного участка;
  • выезд эксперта на объект, консультации по купле-продаже;
  • полное юридическое сопровождение сделки по купле-продаже, аренде, залогу, дарению объектов недвижимости, получению наследства. Сюда входят подготовка и сбор документов, гарантия чистоты объекта, регистрация сделки, контроль получения свидетельства о праве собственности;
  • оформление земельных отношений. Организация дачных некоммерческих товариществ (ДНТ), садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Раздел, выдел, объединение земельных участков, оформление права собственности на землю в упрощенном порядке;
  • юридические консультации по вопросам недвижимости;
  • помощь в выборе банковских программ и оформления ипотеки;
  • оценка недвижимости;
  • весь спектр операций с коммерческой недвижимостью;
  • междугородние и межрегиональные сделки;
  • оформление перепланировок в жилых и нежилых помещениях, реконструкция жилых помещений в нежилые, обеспечение согласований по отдельным вопросам (газовое отопление вместо центрального и др.) и готовым проектам.

У многих крупных игроков рынка есть договоренности с банками или ипотечными организациями, благодаря которым покупателю предоставляется возможность подобрать выгодную кредитную программу. Некоторые компании, например, «Департамент Недвижимости», «Мегаполис», разрабатывают дисконтные программы, по которым клиент может на льготной основе воспользоваться услугами банков, оценочных и страховых компаний, получить скидки в строительных, мебельных, компьютерных и других магазинах Калининграда.

Как правило, каждое серьезное агентство предоставляет услуги по подбору и продаже недвижимости сразу по нескольким направлениям:

  • квартиры в новостройках;
  • квартиры вторичного рынка;
  • дома и участки под индивидуальное жилое строительство;
  • дачи и дачные участки;
  • коммерческая недвижимость;
  • элитная недвижимость;
  • новостройки;
  • недвижимость на побережье;
  • промышленные, сельхозучастки;
  • аренда комнат, квартир, домов, коммерческой недвижимости;
  • недвижимость за границей (в основном Литва и Германия).

Каждым направлением, как правило, занимается специальный отдел агентства, где работают узкоспециализированные риэлторы.

Хотя большинство компаний в плане услуг являются универсалами, некоторые из них не занимаются вопросами аренды жилья, например, «Калининград-Недвижимость». Другие, наоборот, специализируются как раз на этом направлении, как агентство «Kaliningrad-Domizil»: оно предлагает услуги по сдаче и найму квартир в аренду на длительный срок, сезон или посуточно, обустройству квартиры, покупке доходного жилья. Есть несколько агентств, имеющих дело только с элитной недвижимостью, наиболее заметное — «Зеленый город».

Знакомство по Интернету

Все крупные агентства обязательно имеют собственный сайт в Интернете, где покупатель может самостоятельно выбрать подходящий объект из базы компании по площади, количеству комнат, цене, району. Это позволяет клиенту точнее сформировать критерии выбора нового жилья, оценить свои желания и возможности, сформулировать вопросы. На сайтах есть форма обратной связи, через которую вы можете задать вопросы специалистам агентства, что очень удобно для иногородних граждан и иностранцев, желающих переехать в Калининград. Ответ приходит, как правило, в течение двух-трех дней, такая онлайн-консультация является бесплатной.

Для большинства компаний сайт — важный маркетинговый инструмент: потенциальные клиенты чаще всего ищут риэлторов в Интернете, поэтому важно уже на этом этапе завоевать их доверие и уважение. Кроме того, электронная переписка поможет вам составить впечатление об агентстве и качестве обслуживания: насколько оперативно и подробно дан ответ, насколько грамотно он составлен, какие варианты решения проблемы предложены. Таким образом, ваше письмо может стать первой проверкой уровня компетентности риэлторского агентства и комфортности работы с ним.

Цена вопроса

Стоимость услуг риэлтора зависит главным образом от стоимости объекта, а также от его ликвидности и возможных юридических осложнений, от общей ситуации на рынке недвижимости. В среднем она составляет 3-6% от стоимости объекта.

К примеру, средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке в Московском районе, «серый ключ» (т.е. подготовленной под финишную отделку), равна 2,3-2,4 млн руб., комиссия на такой объект обычно составляет 100 тыс. руб.

Чем дороже объект, тем меньше процент комиссионных. Например, «Калининград-Недвижимость» устанавливает следующие расценки: минимальная стоимость услуги – 50 тыс. руб., при стоимости объекта больше 3 млн – 70 тыс. руб., больше 5 млн – 100000 тыс. руб., свыше 5 млн комиссия устанавливается в индивидуальном порядке. В подавляющем большинстве случаев комиссия взимается с покупателя объекта недвижимости. Иногда покупатель и продавец договариваются и делят ее пополам.

При знакомстве с ценами квартир на сайтах и в печатных изданиях будьте внимательны: как правило, цены там указываются без комиссий. При работе с известными риэлторскими агентствами не стоит опасаться двойных комиссий: на такие махинации они не идут, так как это может существенно подорвать их авторитет на рынке. Кроме того, такие агентства предпочитают работать только с прямыми собственниками, поэтому можно не бояться накруток за перепродажи.

Мелкие агентства, как правило, устанавливают фиксированную цену на услуги по подбору и проведению сделки. Наиболее часто встречающаяся сумма – 50 тыс. рублей, ее можно считать оптимальной ценой в текущем году.

Работа с иностранцами

Поскольку Калининград является довольно популярным регионом для переселенцев (близость Европы, морского побережья, благоприятный климат), у местных агентов по недвижимости есть опыт работы с иностранными гражданами, и никаких сложностей при оформлении документов, как правило, не возникает. Одним из важных моментов в такой сделке является легальное нахождение иностранца на территории РФ, поэтом учитывайте срок действия вашей визы либо допустимую длительность пребывания в России без визы. В июне между Казахстаном и Россией подписано соглашение о безрегистрационном пребывании своих граждан на территории сопредельной страны на срок до 30 суток. При более долгом пребывании необходимо оформить регистрацию и миграционную карту.

Кроме этого для оформления сделки по купле-продаже недвижимости иностранному гражданину потребуется:

  • гражданский паспорт
  • согласие супруга на покупку объекта недвижимости на русском языке.

Все документы на иностранных языках должны иметь нотариально заверенный перевод.

Сделку может провести и ваш законный представитель при наличии соответствующей доверенности, также переведенной на русский язык.

Некоторые риэлторские конторы допускают заключение договора на оказание услуг по подбору жилья удаленно, т.е. по электронной почте, либо вообще его не заключают. Но большинство агентств настаивают на личном присутствии при подписании документа. В любом случае, договор на юридическое сопровождение сделки подписывается непосредственно в агентстве, на территории Калининградской области.

Трудности выбора

Как отмечают риэлторы, жители других регионов и стран, переезжающие в Калининградскую область, при выборе жилья отдают предпочтение новостройкам, независимо от района города, в среднем ценовом диапазоне. При этом на рынке недвижимости Калининграда заметен некоторый дефицит как раз квартир эконом-класса, поэтому цены на них несколько завышены. Зато у желающих приобрести элитное жилье проблем не будет: выбор широк, это могут быть и просторные квартиры в центре с дизайнерским ремонтом, и домики на побережье Балтийского моря, в курортных городках Зеленоградске, Светлогорске. Спрос на них последние пару лет не очень велик.

Кроме того, по наблюдениям риэлторов, переселенцы из Казахстана, Узбекистана часто приобретают земельные участки для последующего строительства собственного дома, так как это обходится дешевле, чем покупка готового жилья.

О чём умалчивают риэлторы

Особую внимательность нужно проявлять при заключении договоров долевого участия. К заявлениям риэлторов о том, что «дом будет сдан уже через полгода», нужно относиться скептически. К сожалению, при сдаче дома довольно часто возникают проблемы, и оформление разрешительной документации на ввод в эксплуатацию затягивается на годы.

Некоторые риэлторские компании, например, «Департамент Недвижимости», предлагают квартиры в новостройках только при наличии всей разрешительной документации. Также они следят за ходом строительства, проводят мониторинг динамики продаж компании-застройщика, предпочитая работать с теми, чьи объекты гарантированно сдаются в установленные сроки. Однако не все агентства отличаются такой щепетильностью в работе с застройщиками. Поэтому особое внимание уделите пункту договора об ответственности сторон в случае срыва сроков сдачи объекта.

С осторожностью также стоит относиться к заявлениям агентов о «развитой инфраструктуре» и «удобном транспортном сообщении», это касается новых жилых микрорайонов «Сельма», «Брусничка», Московского и Ленинградского районов города. Данные районы активно застраиваются и расширяются, но ситуация с транспортом оставляет желать лучшего: общественный транспорт ходит недостаточно часто, маршрутов мало, а при наличии личного автомобиля вы рискуете столкнуться с типичной московской проблемой — пробками.

Определенный риск представляет покупка квартиры в немецком фонде. Большая часть Центрального района — это немецкие кварталы с тихими зелеными улочками, малоэтажными кирпичными домами и развитой инфраструктурой. Немецкие дома привлекают не только своим архитектурным очарованием, удачной планировкой (как правило, это высокие потолки, просторные комнаты, ниши для каминов), но и относительно невысокой ценой по сравнению с новостройками в центре города. Однако этим домам уже более ста лет, большинство из них так или иначе пострадали во время бомбежки Кёнигсберга в Великую Отечественную войну. Поэтому квартиры в них требуют серьезных вложений. При рассмотрении такого варианта жилья внимательно изучите состояние дома (подвала, перекрытий, стен, качество звукоизоляции) и оцените необходимые затраты на ремонт.

Многие калининградцы испытывают недоверие к риэлторам, полагая, что цены за их услуги необоснованно завышены, а качество работы часто оставляет желать лучшего. Самые частые жалобы связаны с тем, что риэлторы плохо знакомы с объектами, которые продают, и предоставляют неполную или неверную информацию. Отчасти это происходит из-за того, что агенты ориентируются прежде всего на платежеспособность клиента, а не на его требования и пожелания относительно приобретаемого жилья. К сожалению, недобросовестные риэлторы не заботятся заранее о юридической чистоте объекта, что приводит к долгому и путаному оформлению сделки. Однако многие покупатели и продавцы недвижимости на этапе оформления сделки в конечном итоге обращаются к профессионалам: например, около 80% сделок на рынке вторичного жилья проводится с участием агентств.

Фото: angebot.ru

Информационная служба www.kn.kz

Подождите, идет загрузка ...