Квартира в новостройке: когда выгоднее покупать?

Строительство многоквартирного дома - дело небыстрое, состоящее из нескольких этапов. На каком из них лучше приобретать квартиру? И выгоднее ли это по сравнению с покупкой готового жилья? Ответ на этот вопрос во многом зависит от того, что считать выгодой — более низкую цену или экономию времени и отсутствие строительных рисков.

Примечательно, что в Казахстане большая часть договоров долевого участия была заключена до 1 января 2007 г., когда был введен в действие Закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

При всех своих недостатках и упущениях данный закон сыграл решающую роль в регулировании отношений долевого участия в жилищном строительстве: недобросовестные застройщики стали уходить со строительного рынка, потому что не отвечали законодательным требованиям. Однако от их деятельности успели пострадать многие дольщики.

В действующем законе четко прописано, какие компании имеют право привлекать средства дольщиков на жилищное строительство. Согласно ст. 6 закона, застройщик обязан:

  1. Обладать опытом возведения жилых зданий, в том числе в качестве заказчика, не менее трех лет;
  2. Сдать в эксплуатацию в установленном законодательством Республики Казахстан порядке не менее ста квартир;
  3. Иметь собственный капитал в размере не менее ста тысяч месячных расчетных показателей.

Конечно, соответствие компании-застройщика требованиям закона должны проверять уполномоченные органы, однако и потенциальным дольщикам будет не лишним об этом знать.

Приобретая квартиру в период строительства дома, можно сэкономить 10-30% от конечной стоимости, так как цена в новостройках растет вместе с этажами. Понятно, что чем раньше заключить договор, тем выгоднее цена квадратного метра. На каком же этапе застройщик имеет право заключать с гражданами договоры о долевом участии в жилищном строительстве? Для начала обозначим эти этапы.

Купить квартиру в новостройке в кризис: риск или выгода >>>

Основные этапы долевого строительства

Воплощение в жизнь любого строительного проекта, в том числе и многоквартирного дома, начинается с приобретения застройщиком в частную собственность земли у собственника или получения тендера на строительство.

«Для застройщиков, которые купили земельный участок у частного собственника, и для тех, кто выиграл тендер на строительство, процесс подготовки документации одинаков. И те и другие для строительства объекта должны иметь на руках утвержденный проект объекта, положительное заключение экспертизы и постановление местного исполнительного органа о выделении земельного участка под строительство», — объясняет руководитель департамента государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования по Карагандинской области Берик Нурманбетов.

Начальная, или нулевая, стадия непосредственно строительства — это подготовка основания фундамента. Затем идет этап строительно-монтажных работ, включающий возведение стен и перекрытий, установку окон и дверей, подключение дома к инженерным коммуникациям. Потом происходит внутренняя и наружная отделка, после чего — благоустройство прилегающей территории. Завершающим этапом осуществления проекта является разрешение на ввод жилого многоквартирного дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.

Ипотека на квартиру в новостройке: совместные программы банков и застройщиков в 2016 году >>>

Необходимо помнить, что если застройщик планирует привлекать для строительства средства дольщиков, для этого нужна лицензия, которую местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы) выдают в два этапа проектной компании на строительство каждого жилого здания. До получения проектной компанией данной лицензии застройщик имеет право осуществлять рекламу проекта строительства жилого здания, но пока без права заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве.

Получение лицензии уже на первом этапе дает проектной компании право заключать договоры о долевом участии с покупателями жилья. Уточним, на первом этапе лицензия выдается на срок до шести месяцев, если проектная компания подтверждает следующие квалификационные требования:

  1. Наличие земельного участка, принадлежащего проектной компании на праве собственности или на праве землепользования;
  2. Наличие проектной (проектно-сметной) документации на стадии нулевого цикла строительства с положительным заключением экспертизы;
  3. Наличие разрешения на проведение строительно-монтажных работ на нулевой цикл;
  4. Наличие договора с банком-агентом;
  5. Наличие собственного капитала для строительства жилого здания в размере не менее 15% от стоимости строительства жилого здания или в размере не менее эквивалентной стоимости строительства нулевого цикла.

Квартира в рассрочку: какие варианты предлагают застройщики >>>

Цены на строительство растут с каждым новым этажом

Понятно, что заключение договора о долевом участии на ранних стадиях дает возможность приобрести самые ликвидные объекты. Однако минус в том, что строительство многоквартирного дома занимает от трех до пяти лет. А может затянуться и на гораздо более длительное время, чем это отражено в договоре. Напомним, передача дольщику соответствующей доли в построенном здании осуществляется проектной компанией только после сдачи объекта в эксплуатацию. Хотя законом предусмотрено, что в случае нарушения проектной компанией срока передачи дольщику его доли она должна уплатить дольщику — физическому лицу неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, уплаченной им по договору, за каждый день просрочки, однако, чтобы получить законную компенсацию за многолетнее ожидание, придется проявить недюжинную настойчивость в общении с застройщиком и обивании порогов госорганов.

С другой стороны, если на протяжении всего периода строительства дома вы планируете снимать жилье, в цену покупаемых квадратных метров нужно заложить и стоимость аренды.

Еще один важный момент — согласно постановлению правительства от 2009 года, для достижения качества в строительном секторе жилье должно сдаваться только с чистовой отделкой, однако на практике это требование соблюдается далеко не всегда. Причем иногда застройщик обходит закон, идя навстречу клиентам, которые предпочитают сделать чистовую отделку по своему вкусу. Так или иначе, к цене новой квартиры стоит присовокупить средства, которые, возможно, придется вложить в ремонт.

Таким образом, с учетом «особенностей национального долевого строительства», далеко не факт, что покупка жилья на ранних стадиях возведения дома является самым дешевым вариантом.

С этой точки зрения, люди, приобретающие жилье на завершающих стадиях строительства, несут гораздо меньшие риски. Однако сам процесс ввода дома в эксплуатацию тоже может затянуться. Еще один минус — к этому времени удорожание квартир может составить до 30% по сравнению с начальным этапом. Во многом это связанно с тем, что инвесторы, которые приобрели квартиры на первоначальном этапе, перепродают их к моменту завершения работ. К тому же к концу строительства в доме чаще всего остаются менее ликвидные объекты — квартиры больших площадей.

Что же делать? Специалисты советуют при покупке жилья в строящемся доме соблюдать правило золотой середины: заключать договор о долевом участии, когда дом построен примерно на 30-50% (как правило, через год-полтора после начала строительства). На этом этапе вы уже примерно сможете оценить и качество строительных работ, и перспективы их окончания. И в то же время есть еще возможность выбрать понравившуюся квартиру за меньшую цену, чем в готовом доме.

Если вы планируете покупку квартиры с последующей сдачей в аренду, то нужно понимать, что чистую прибыль она начнет приносить лет через 10-15, а все это время вы просто будете возвращать вложенные средства. Хотя, с другой стороны, это неплохой способ уберечь свои накопления от экономических неурядиц.

ЖК Астаны 2016 года: топ недорогих новостроек от застройщиков >>>

Какую информацию застройщик должен предоставить дольщику?

Согласно ст. 8 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», застройщик и проектная компания предоставляют для ознакомления лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:

  • наименование и местонахождение застройщика и проектной компании (в том числе наименование юридического лица-учредителя застройщика и проектной компании; фамилию, имя, отчество (при его наличии) физического лица-учредителя застройщика и проектной компании);
  • справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц — застройщика и проектной компании;
  • свидетельство налогоплательщика;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;
  • лицензию проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
  • информацию о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение трех лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию;
  • информацию об объекте строительства (разрешение на строительство по этапам; указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией; сведения об этапах строительства и сроках его завершения; основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика);
  • документы, подтверждающие соответствующие права застройщика или проектной компании на земельный участок.

Информационная служба kn.kz

Подождите, идет загрузка ...