Налогообложение граждан России и Казахстана при покупке, владении и продаже недвижимости в Калининграде

В России покупать и владеть недвижимостью могут абсолютно все категории граждан, поэтому проблем с покупкой или продажей недвижимости в Калининграде для граждан Республики Казахстан быть не должно. Существует ряд особенностей для сделок с недвижимостью и налогообложением для нерезидентов, которые мы рассмотрим далее.

Ч.3 Ст. 15 Земельного Кодекса РФ гласит: Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Указом Президента России №26 от 9.01.2011 года утверждается перечень территорий, на которых приобретение земель иностранцами не допускается. Практически во всей  Калининградской области и в Калининграде, кроме Гвардейского, Гусевского и Черняховского районов, действует этот запрет. Если гражданин Казахстана желает приобрести в собственность квартиру или дом, такая сделка может быть проведена без проблем, но земельный участок под домом оформить будет невозможно. Есть еще один нюанс: постоянная регистрация для иностранцев по месту жительства не предусмотрена. Это значит, что зарегистрироваться постоянно в купленной квартире или доме нерезидент не сможет.

Граждане Казахстана не могут приобретать в России землю сельскохозяйственного назначения, независимо от того, в каком регионе эта земля находится.

Налогообложение при покупке недвижимости и земли в Калининграде гражданами Казахстана

Что касается налогообложения, то при покупке недвижимости и земли граждане Казахстана не платят никаких налогов, кроме государственной пошлины, которая может быть удержана по договоренности с одной из сторон или поровну. Отсутствие налогообложения при покупке недвижимости и земли в России распространяется как на граждан России, так и на иностранных граждан. Налогом облагается только продажа недвижимости и земли, т.е налоговые обязательства есть только у продавца земли, независимо от того гражданином какой страны он является. Налогообложение при продаже недвижимости мы рассмотрим ниже.

При покупке недвижимости гражданами Казахстана у продавцов (граждан России) существует возможность получить налоговый вычет. Государство возвращает 13% от стоимости недвижимости, а это есть подоходный налог, который удерживается из зарплаты каждого россиянина в месяц. Существует только одно ограничение: максимальная налогооблагаемая сумма для вычета не может быть больше 2 млн. рублей, значит вернуть можно не более 260 тыс. рублей.

Следует обратить внимание, что при покупке земли налоговый вычет предоставляется только на участки, которые предназначены для жилищного строительства. Причем возмещение суммы происходит не от стоимости самого земельного участка, а от суммы, потраченной на строительство на этом участке жилого дома. Для этого необходимо собирать все подтверждающие такие затраты квитанции и документы, которые нужно подавать в налоговые органы вместе с остальными документами.

Недвижимость в РФ граждане Казахстана могут не только купить, но и получить в дар или унаследовать. При получении наследства как гражданами России, так и нерезидентами, налоги на наследство отменены. Это значит, что при получении наследства вам не нужно будет ничего платить государству. Налоговые обязательства возникают только тогда, когда вы решите продать недвижимость, полученную в наследство.

Если граждане Казахстана получают недвижимость или земельные участки в России в дар, то в таком случае так же отсутствуют налоговые обязательства, и возникают они только при продаже недвижимости. Оформление дарственной на близкого родственника-резидента РФ является одним из способов оптимизации налогообложения при продаже недвижимости. Таким образом, удается избежать 30%-ного налога на продажу нерезидентами, а уже после получения в дар родственник от своего имени продает недвижимость. 

Налогообложение имущества нерезидентов РФ

После регистрации права собственности можно распоряжаться своим недвижимым имуществом в полном объеме. И здесь уже возникают налоговые обязательства в виде налога на имущество, а с 2012-2013 года – налога на недвижимость. Согласно Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» налогоплательщиками налога признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Обязанность оплаты налога возникает у любого собственника имущества, в том числе и у нерезидентов. Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются применительно к инвентаризационной стоимости объектов налогообложения и оплачиваются в два этапа за год. При владении землей вам необходимо будет так же заплатить налог на землю, ставки которого утверждаются муниципальными органами. Оплата производится один раз в год.

С 2013 года в России вводится налог на недвижимость вместо ныне действующего налога на имущество. В отдельных регионах он может быть введен уже в 2012 году. «Пилотным» регионом является и Калининградская область. Сейчас ставка налога составляет от 0.1% до 2% от муниципальной стоимости. Ставка налога на недвижимость будет в пределах 0.1% от рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если гражданин Казахстана владеет землей или недвижимостью в Калининграде, но постоянно проживает в Казахстане, то платить налог все равно придется. Налоговые органы один раз в год присылают по адресу налоговое извещение об уплате налога на имущество или землю с указанием суммы налога. Оплатить налог можно путем перечисления суммы на банковские счета налоговых органов. Если вы находитесь в России, то сделать это можно в любом российском банке. Если вы постоянно проживаете в Казахстане, и оплату налога будете производить из Казахстана, необходимо обратиться в банк, который совершает международные SWIFT переводы, потому что отправить деньги на счет в банке другой страны физическое лицо может только таким способом.

Отправить деньги вы можете, как открыв счет, так и без открытия счета в банке. Предварительно необходимо уточнить реквизиты налогового органа для переводов из-за границы, а для переводов в российских рублях уточнить данные, которые потребуются в банке. При себе необходимо иметь паспорт, а так же документ, который подтверждает необходимость перечисления средств. В данном случае извещение налогового органа является таким подтверждающим документом.

При несвоевременной уплате или неуплате налога на имущество, налоговый орган вправе потребовать от вас оплаты налога путем направления требования об уплате с указанием суммы, пени и сроков оплаты. Уведомление должно быть передано лично в руки под расписку или выслано почтой с уведомлением о получении. Если вы не вовремя уплатили налог, за каждый день просрочки начисляется пеня. Кроме этого, налоговые органы могут наложить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы задолженности. Если налоговая задолженность не будет уплачена в сроки, указанные в требовании, налоговые органы вправе обратиться в суд и обязать вас заплатить налог государству.

Продажа недвижимости в Калининграде гражданами Казахстана

При продаже недвижимости в России гражданами Казахстана возникают налоговые обязательства по налогу на доходы, полученные на территории России.  По ст. 220 НКРФ, если стоимость объекта недвижимости больше 1 миллиона рублей, ставка налога составляет 13% от суммы, которая получена сверх этой суммы. Данное условие распространяется на тех лиц, у которых объект недвижимости находился в собственности менее 3 лет. Если владение недвижимостью более 3 лет, налогом такой объект недвижимости не облагается.

Здесь нужно различать некоторые понятия. Налогоплательщиками данного вида налога являются налоговые резиденты России. Это понятие не имеет ничего общего с понятием нерезидентов вообще, так как в ст. 207 НКРФ нет указаний о гражданстве налогоплательщика. Согласно ст.11 НКРФ налоговыми резидентами являются физические лица, которые фактически находятся на территории России не менее 183 дней в календарном году. А это значит, что плательщиками этого налога могут быть и граждане России, и иностранцы, которые проживали в стране не менее 183 дней. Равно как могут не быть налоговыми резидентами граждане России, которые постоянно проживают в другой стране, но продают свою недвижимость в России.

Если гражданин Казахстана проживал в России менее 183 дней в календарном году, он не является налоговым резидентом, и тогда ставка налога на продажу объекта недвижимости будет составлять 30% от полученного дохода на территории России. Это же правило распространяется и на граждан России, которые не проживали на территории государства. В этом случае не имеет значения, сколько времени продавец владел имуществом – до 3-х лет или больше 3-х лет. Причем, если в первом случае базой налогообложения будет разница от суммы продажи минус 1 миллион рублей, то во втором случае базой налогообложения 30%-ым налогом будет вся сумма, вырученная во время продажи недвижимого имущества.

Пример:

1)   Сделка налогового резидента, который владел недвижимостью менее 3-х лет

Выручка от продажи 1500000 рублей                 

Тогда, сумма налога составит: (1500000 – 1000000) х 13% = 65000 рублей

2)   Сделка не налогового резидента, срок владения в расчет не берется

Выручка от продажи 1500000 рублей

Тогда, сумма налога составит: 1500000 х 30% = 450000 рублей

Как видите, разница существенная, и это влечет за собой желание оптимизировать налоговое бремя во время продажи недвижимости налоговыми нерезидентами. Чаще всего – это оформление дарственной на родственников, проживающих постоянно в Российской Федерации, а затем покупка данной недвижимости у родственников, или уменьшение суммы сделки в официальных договорах купли-продажи с оформлением разницы под расписку.

Документы, необходимые для продажи недвижимости:

  • Паспорта всех собственников (для нерезидентов – нотариально заверенные копии перевода на русский язык)
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости
  • Выписка из домовой книги
  • Справки об отсутствии задолженности по квартплате
  • Кадастровый паспорт
  • Согласие супруга (для нерезидентов так же нотариально заверенная копия перевода на русский язык)
  • Дополнительные документы для определенных категорий граждан, например разрешение органов опеки и попечительства для недееспособных граждан или несовершеннолетних граждан

Если недвижимость в Калининграде приобретается гражданами Казахстана с инвестиционной целью, необходимо тщательно просчитать все возможные затраты, которые повлечет продажа объекта ранее 3 лет с момента вступления в собственность. Если же недвижимость приобретается для постоянного проживания или предпринимательской деятельности, тогда излишних затрат можно избежать.

Оптимизация налогообложения при продаже недвижимости нерезидентами

Как уже отмечалось выше, понятие налогового резидента и нерезидента в России не имеют ничего общего с гражданством, поэтому граждане Казахстана и граждане России уравнены в своих правах. Если гражданин Казахстана, который приобрел квартиру в Калининграде, решит ее продать до истечения 3-х летнего срока, при этом он не является налоговым резидентом России, придется заплатить налог в размере 30% от стоимости продажи. На практике это очень большие суммы, поэтому возникает логичное желание избежать таких затрат. В данном случае есть несколько вариантов уменьшения суммы налога при продаже квартиры.

  1. Если есть возможность, прожить в России не менее 183 календарных дней, и только после этого продавать недвижимость. Так вы автоматически станете налоговым резидентом, и сумма налога составит при продаже 13% от суммы, превышающей 1млн. рублей. 

  2. Оформить недвижимость по договору дарения на близких родственников или знакомых, которые являются резидентами. При дарении или получении дара налоги не платятся. А родственник-резидент при последующей продаже так же заплатит 13%. Здесь есть определенный риск, потому что в человеке, на которого оформляется договор дарения нужно быть уверенным, а лучше всего дополнительно составлять расписку о том, что вы даете взаймы сумму, которая равна сумме продажи недвижимости.

Избежать полностью налогообложения при продаже недвижимости в Калининграде можно только тогда, когда недвижимость будет находиться в вашей собственности не менее 3 лет.

В завершение следует отметить, что с 1.01.2011 года налоговые агенты (в данном случае нотариусы) должны самостоятельно устанавливать статус налогоплательщика и принимать решение о ставке налогообложения. Для этого продавец должен представить документы, которые могут подтвердить этот статус. Такими документами являются: паспорт с отметкой о въезде в РФ, виза с отметками, железнодорожные и авиабилеты, документы из миграционной службы.

Фото: msk100.ru, kn.kz

Информационная служба www.kn.kz

Подождите, идет загрузка ...