Покупка квартиры в России: от поиска объекта до оформления сделки

Покупка квартиры за рубежом, а именно в России, очень популярна среди тех казахстанцев, которые собираются уезжать из страны. Особенным спросом пользуется жилье в Калининградской области, куда направлен мощный миграционный поток. Какие юридические и практические нюансы нужно знать, чтобы удачно купить квартиру, читайте в статье.

Первый шаг: что покупать

Прежде всего необходимо понять, какую сумму вы можете выделить на покупку недвижимости. После этого следует определиться, а что именно вы хотите купить: квартиру или дом, на первичном или вторичном рынке? Если планируется приобрести квартиру в новостройке, то здесь следует знать, что квартира в уже сданном доме будет стоить примерно на 20% дороже, чем аналогичное жилье, купленное на стадии строительства. Недвижимость на вторичном рынке, если, конечно, не находится в элитном районе города, тоже будет стоить дешевле – примерно на 10-20%.

Если говорить о разнице стоимости жилья, купленного на стадии строительства и в доме полностью готовом к заселению, то она вполне оправдана. При этом, во втором случае, она будет на 15-20% дороже. Дело в том, что застройщик использует в большинстве случаев не собственные, а заемные средства. Стоимость банковского кредита составляет до 20%, что в итоге и является основной причиной отличия в цене недвижимости, купленной на разных стадиях строительства.

Девелоперу, конечно выгоднее не брать кредиты в банках, а привлекать денежные средства покупателей квартир на беспроцентной основе. С другой стороны, и потребитель в этом случае имеет возможность купить квартиру, сэкономив значительные средства, которые можно будет истратить на отделку жилья, покупку мебели и других предметов быта.

Рынок жилой недвижимости весьма неоднороден, как и разнообразны факторы, влияющие на ценообразование жилья. При этом в России можно выделить определенные закономерности, одной из которых является разница в стоимости квартир в новостройках и вторичного жилья. Здесь следует оговориться, речь не идет о жилье в элитных кварталах центральной части городов и домах, построенных в последнее десятилетие. Мы говорим об обычной вторичке: хрущевках и панельных домах, построенных в брежневскую эпоху, расположенных в спальных районах.

В действительности в России подобные дома составляют до 80 % всего жилого фонда. Стоимость квартир в них, как правило, дешевле на 15-20%, чем в современных новостройках. Основная причина столь существенной разницы – степень комфортности жилья даже при одинаковом размере жилой площади.

Старые дома не приспособлены для современной жизни: негде поставить машину, нет консьержей, порой даже неприятно заходить в подъезды. Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель получает комфорт – парковку, платную или бесплатную, магазины на первых этажах. Поэтому на первичном рынке покупатель доплачивает за удобство и за сопутствующую инфраструктуру.

И вторая причина: квартиры в старых домах, как правило, отличаются не очень удобной планировкой и имеют существенный естественный износ инженерных сетей и коммуникаций, что также снижает конечную стоимость жилья.

Второй шаг: выбираем риэлтора

Самостоятельный поиск и оформление недвижимости за рубежом - процесс юридически сложный, требующий хорошего знания российского законодательства. Человеку, не имеющему опыта, сложно разобраться в юридических тонкостях, что может обернуться потерей денежных средств.

В большинстве случаев в обязанности риэлтора входит не только подбор недвижимости, но и сопровождение сделок, начиная от первой консультации до заключения договора купли-продажи. Оплатариэлтора в среднем составляет 5% от суммы сделки.

Выбирая риэлтора целесообразно ориентироваться на опыт друзей или знакомых. Если же такой возможности нет, то выбирайте агентства, с длительным опытом работы на рынке недвижимости. Предварительно изучитеинформацию о риэлторской компании, представленную в Интернете. Почитайте отзывы о работе ее сотрудников, напишите письменный запрос или просто позвоните. Многие фирмы оказывают  также бесплатные консультации. Обязательно воспользуйтесь этой возможностью, которая позволит познакомиться и с атмосферой агентства, и с уровнем компетентности персонала.

В России несколько лет назад было прекращено лицензирование риэлторской деятельности, поэтому посмотрите наличие свидетельств компании о членстве компании в профессиональных ассоциациях. Узнайте, застрахована ли деятельность риэлторского агентства на добровольной основе и есть ли возможность страхования совершаемых сделок.

Стоимость услуг агентства, как уже было сказано выше, составляет в среднем около 5% от суммы сделки. Если риэлтор оценивает свою работу значительно дешевле, то это повод задуматься о благонадежности такой компании.

Внимательно ознакомьтесь с типовым Договором. Конечно же – это всего лишь шаблон и не может содержать всех тонкостей каждой конкретной сделки. Однако, ключевые моменты помогут составить представление об основных правах и обязанностях сторон.

Третий шаг: знакомимся с правовой основой приобретения иностранцами недвижимости в России

В соответствии с российским законодательством иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость наравне с россиянами. Существуют, правда, определенные ограничения на приобретение иностранцами земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если иностранный гражданин приобретает такой участок земли для строительства жилого дома, то никакие ограничения не действуют.

При этом,в соответствии с Земельным Кодексом РФ,у иностранных граждан есть преимущественное право покупки земли, на которой находится принадлежащая им на праве собственности недвижимость.

Основным законодательным актом, регламентирующим сделки с недвижимостью, является Гражданский кодекс РФ. Правовую основу положения иностранных граждан на территории России определяет Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Четвертый шаг: готовим документы

Для совершения сделки по покупке недвижимости необходимо представить удостоверение личности (паспорт) и его копию с нотариально заверенным переводом на русский язык. 

При наличии супруги (супруга) необходимо предоставить ее или его письменное согласие на приобретение этого объекта недвижимости. Если документ составлен на казахском языке, то потребуется и его нотариально заверенный перевод.

В Казахстане  в паспорт не ставится штамп о семейном положении: вступлении в брак или расторжении брака. Поэтому, если вы женаты/замужем, то обязаны представить нотариусу Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруги/супруга на совершение покупки недвижимости. Никто не помешает супругу или супруге присутствовать при совершении сделки, и в устной форме сообщить нотариусу о своем согласии.

Если же вы не находитесь в законном браке, то  сообщите об этом нотариусу, который с Ваших слов зафиксирует (запишет) текущее семейное положение, которые вы и подтвердите своей подписью.

Нотариус может, но не обязан запросить дополнительное документальное подтверждение статуса семейного положения, например,  отправить запрос по месту жительства. Однако, такие действия более актуальны для продавца недвижимости, чем для покупателя. Так как в первом случае нарушаются имущественные права супруга.

Если же любая из сторон скрыла факт женитьбы или замужества при заключении сделки, то впоследствии данная сделка может быть признана недействительной.  При этом нотариус  не несет ответственности, так как его преднамеренно ввели в заблуждение, о чем свидетельствует личная подпись одной из сторон сделки купли-продажи.

Запомните, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, имеет право на обращение в суд с целью признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если сделка совершается от имени иностранного гражданина по доверенности, то, во-первых, необходимо представить нотариально заверенную доверенность а, во-вторых, также иметь русский перевод с нотариальным заверением.

Традиционный перечень документов, которые необходимо  требовать у продавца жилой недвижимости включает:

  • правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть: Договор купли-продажи, Договор мены (договор обмена), Договор дарения, Договор ренты, Договор передачи в порядке приватизации, Свидетельство о праве на наследство. 
  • правоподтверждающий документ, в частности, Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если недвижимость владельцем приобреталась до 1999 г., то владелец должен представитьСвидетельство о Собственности на жилище.
  • выписку из домовой книги, подтверждающую факт регистрации определенных лиц на данной жилой площади;
  • экспликация и поэтажный план, выдаваемый территориальным органом Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Свидетельство о Собственности на жилище

Выписка из домовой книги квартиросъемщика

Если продавец недвижимости  приобретал ее, находясь в браке, то необходимо наличие согласие супруги или супруга на ее продажу. Необходимо также знать, зарегистрированы ли на данной жилплощади несовершеннолетние.

Выписка из домовой книги содержит сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади с указанием фамилии, имени отчества, родственных связей по отношению к собственнику квартиры, даты и года рождения, места рождения и даты регистрации.

При наличии в квартире (доме) несовершеннолетних детей, необходимо разрешение органов опеки на совершение сделки купли-продажи жилья.

Смысл данного разрешения заключается в том, что органы опеки следят, чтобы у несовершеннолетних детей не произошло ухудшения жилищных условий. Если органы опеки посчитают, что в результате сделки могут ухудшиться условия проживания несовершеннолетних детей, то они могут не дать свое разрешение, что повлечет невозможность ее совершения.

Свидетельство регистрации права на недвижимость можно посмотреть здесь.

Шаг пятый: Оформление Договора купли-продажи

Следующий этап – оформление договора купли-продажи. Наилучшей и самой безопасной формой является оформление Договора купли-продажи в письменной форме с нотариальным заверением. В этом случае нотариус обязан проверить «чистоту» недвижимости, достоверность представленных документов и, главное, несет ответственность за совершение сделки.

Перед подписанием необходимо внимательно изучить Договор купли-продажи, проверить описание, содержание и наличие документов, упоминающихся в тексте. Кроме того, обязательно обратите внимание на сроки освобождения объекта, что желательно отразить в Договоре. Причем сроки освобождения жилья, указанные в Договоре должны совпадать с договоренностью с продавцом недвижимости.

Выбираем нотариуса самостоятельно

Прежде всего, необходимо проверить у нотариуса наличие лицензии на право осуществления нотариальной деятельности. На здании, где располагается нотариальная контора, обязательно должна быть соответствующая вывеска, а в помещении – информационный стенд, на котором размещаются копия лицензии нотариуса и перечень оказываемых услуг с указанием их стоимости. Если есть сомнения, то можно позвонить в Калининградское областное управление юстиции и уточнить, зарегистрирован ли по данному адресу нотариус. Контакты

Каждое действие нотариуса должно фиксироваться в специальном журнале – реестре. Выданный нотариусом документ должен содержать штамп, с указаниемего фамилии, имени и отчества, личную подпись, гербовую печать и регистрационный номер документа в реестре.

Получив документ на руки, необходимо его проверить на наличие ошибок. Все исправления должны быть внесены рукой нотариуса и быть подтверждены его  подписью и гербовой печатью.

В Российской Федерации работают нотариусы двух категорий: государственные и частные. Их правовой статус абсолютно одинаковый, только услуги частных нотариусов стоят несколько дороже.

Шестой шаг: государственная регистрация договора

Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Для этого необходимо представить заявления установленной формы, все собранные документы и квитанцию об оплате государственной пошлины. При этом заявителями являются обе стороны: продавец и покупатель недвижимости, а вот согласно сложившейся практике расходы по оформлению и государственной регистрации сделки несет, как правило, покупатель.

На регистрацию Договора купли-продажи квартиры обращаются продавец и покупатель квартиры, либо их законные представители, при этом предоставляя вместе с  тремя экземплярами договора купли-продажи квартиры также весь пакет необходимых документов, включающий в себя:

  • документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру (свидетельство, договор),
  • документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация),
  • нотариальное согласие супруга на сделку,
  • выписку из домовой книги,
  • квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи квартиры,
  • то есть все те документы, которые необходимо было представить при заключении Договора купли-продажи.

И продавец, и покупатель могут и не приходить к регистрационное управление, а прислать законных представителей, действующих по доверенности, например, риэлтора.

Это означает, что их физическое присутствие не обязательно.

 В любом случае заявителями по вопросу регистрации Договора являются обе стороны (заявитель -  лицо, которое обращается с требованием осуществить регистрацию прав собственности).

Без продавца или без его представителя Договор на регистрацию НЕ будет принят.

*Все бланки территориального управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области можно посмотреть здесь.

Размер государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество составляет 1000 рублей.

За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, размер госпошлины составляет 200 рублей.

Порядок регистрации прав собственности иностранных граждан на недвижимость установлен Методическими рекомендациями  Федеральной регистрационной службы от 16.05.2007 г. Если заявителем при регистрации недвижимости является иностранный гражданин, то государственный регистратор обязан проверить все его документы и  удостовериться в том, что данное лицо находится на территории РФ на законных основаниях.

Здесь надо четко знать, что для граждан различных стран существуют требования к необходимым документам, однако в соответствии с законодательством при регистрации прав собственности на недвижимость  сотрудники Федеральной регистрационной службы должны удостовериться, что иностранный гражданин находится на территории России законно.

Законно находящийся в Российской Федерации иностранный гражданин - это лицо, имеющее действительные:

  • либо визу,
  • либо разрешение на временное проживание
  • либо вид на жительство
  • либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации (п. 1 статьи 2 Закона «О правовом положении иностранцев»).

Гражданин Казахстана, если он является нерезидентом России, то он должен иметь при себе удостоверение личности или паспорт, миграционную карту и  разрешение на временное пребывание.

Если же гражданин Казахстана является резидентом РФ, то кроме паспорта или удостоверения личности он должен предъявить миграционную карту, разрешение на временное проживание или вид на жительство.

Согласно правилам иностранец должен иметь при себе миграционную карту и  разрешение на временное пребывание на территории России  (разрешение на временное  проживание), так как  в течение трех дней после въезда на территорию России  он обязан стать  на миграционный учет по месту пребывания в местном управлении Федеральной миграционной службы.

Для граждан Казахстана действуют несколько иные правила, согласно которым  стать на учет в УФМС  необходимо  в течение семи рабочих дней. Поэтому, если сделка совершается в период до седьмого дня пребывания гражданина Казахстана на территории России, то достаточно будет предъявить миграционную карту.  

Если же это происходит на восьмой и последующие дни пребывания, то в обязательном порядке кроме миграционной карты необходимо будет предъявить  документ, свидетельствующий о постановке на учет в соответствующем отделении Федеральной миграционной службы:  разрешение на временное пребывание или же разрешение на временное проживание. В противном случае пребывание этого человека на территории России будет являться незаконным.

Гражданин Казахстана, если он не является резидентом России, то он должен иметь удостоверение личности или паспорт, миграционную карту и  разрешение на временное пребывание.

Правила въезда граждан Казахстана в Россию:

Находясь на территории России, иностранцу необходимо постоянно иметь при себе паспорт и документы, свидетельствующие о законности его пребывания (миграционная карта, отрывной талон бланка уведомления с отметками территориального органа ФМС или почтового отделения) и предъявлять их по требованию сотрудников миграционных службы или внутренних дел РФ. )

Шаг седьмой: проведение расчетов

Самый сложный и ответственный момент – расчеты по сделке.

Здесь следует  отдельно выделить две категории иностранных граждан для которых действуют весьма существенные различия в способах оплаты. Это резиденты и нерезиденты Российской Федерации.

Согласно закону «О валютном регулировании и контроле» резидентом РФ считается лицо, находящееся на территории России не менее 183 дней в году и имеющее постоянное место жительства в РФ. В случае с гражданами Казахстана, все лица, имеющие разрешение на проживание считаются резидентами России.

Соответственно, лица, имеющие лишь разрешения на временное пребывание, резидентами не считаются.

Правовой статус иностранца: резидент или нерезидент  влияет на выбор способа оплаты за недвижимость и, соответственно на порядок уплаты в будущем налогов на имущество.

Так, резидент может оплачивать купленную недвижимость всеми возможными способами наравне с российскими гражданами. А нерезидент только безналичным расчетом через уполномоченные банки, имеющие разрешения осуществлять валютные операции.

Традиционный и самый распространенный способ в России – расчеты с использованием банковской ячейки, правда, доступный лишь для иностранных граждан - резидентов. При применении данного способа расчета необходимо обратиться в отделение банка и заключить договор на аренду банковской ячейки.Сегодня практически все российские кредитные учреждения оказывают такие услуги, поэтому поиск банка не будет затруднительным.

Следует внимательно изучить содержание договора аренды банковской ячейки, и обратить внимание на условия доступа в ячейку. Как правило, доступ осуществляется при представлении  зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя либо выписки из единого государственного реестра, подтверждающей зарегистрированное право покупателя на квартиру. Проверку закладываемых в ячейку денежных купюр лучше заказать в банке.

Обычно закладка денежных средств осуществляется в присутствии  представителя банка. Более подробно в статье, посвященной способам оплаты недвижимости,

Существует более цивилизованный, но в настоящее время не распространенный между физическими лицами способ расчетов с использованием банковского аккредитива, то есть оплаты по безналичному расчету.

Валюта расчетов по сделкам с недвижимостью

На территории России денежной единицей взаиморасчетов является рубль. Для удобства расчетов стороны сделки могут зафиксировать курс рубля по отношению к тенге на определенную дату или же определить валютный коридор – диапазон изменения валютных курсов – в рамках которого будут произведены взаиморасчеты.

Шаг восьмой: передача объекта недвижимости

Последним этапом совершения сделки является фактическая передача объекта недвижимости с подписанием обеими сторонами передаточного акта. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние объекта недвижимости.При этом продавец должен передать ключи от квартиры, а в подтверждение получения денежных средств, должен представить соответствующую расписку. После получения передаточного акта недвижимость считается переданной в собственность новому владельцу.

Иногда владельцы недвижимости пытаются «затянуть» процесс ее передачи. Во избежание такой ситуации рекомендуется не производить полный расчет после подписания Договора купли-продажи, а оставить небольшую часть суммы (в среднем 5%) и отдать эти средства продавцу только после подписания передаточного акта. Желательно, чтобы данный пункт содержался в Договоре на покупку недвижимости.

Приобретение земельного участка

Иностранные граждане, в том числе и граждане Казахстана могут  приобретать в России и земельные участки, арендовать их или напротив, сдавать в аренду свою недвижимость. Однако есть ряд ограничений, о которых следовало бы знать. Например, иностранцы не имеют права владеть земельными участками, расположенными на приграничных территориях и находящимися в государственной и муниципальной собственности. Есть ограничения и на покупку земель сельскохозяйственного назначения.

Поэтому выбрав частный дом или земельный участок, проконсультируйтесь с юристами о возможности его приобретения и юридической чистоте объекта. 

Особенности приобретения недвижимости в РФ

Иностранные граждане имеют право приобретать жилье на территории России без ограничений наравне с ее гражданами. Однако следует обратить внимание граждан Казахстана, желающих приобрести жилую недвижимость в России на  следующее. Особенностями российского законодательства является то, что приобретение жилья не дает иностранцу никаких дополнительных льгот или преимуществ, связанных с режимом пребывания, не снимает необходимости в регистрации и не является фактором, облегчающим получение разрешения на работу.

Да и для иностранных бизнесменов приобретение недвижимости не предоставляет никаких налоговых льгот.

Однако, владение недвижимостью на территории России предоставляет право иностранному гражданину регистрироваться по месту пребывания по адресу собственного жилья.

Дополнительные советы

Покупка недвижимости требует не только значительных денежных средств, но и знания законодательства в области жилищного права, детальных проверок объектов недвижимости и предоставляемых документов. Зачастую бывает очень сложно разобраться в юридических хитросплетениях и формулировках. Особенно это касается особенностей российского законодательства для граждан других государств. Поэтому лучше к оформлению сделок привлечь профессионалов, специализирующихся в этой сфере. Ведь цена ошибки может стать в буквальном смысле очень дорогой.

Основные «острые» моменты покупки недвижимости обычно связаны с проверкой юридической чистоты – отсутствием в истории квартиры неясных правовых действий. Самыми распространенными являются: ущемление прав несовершеннолетних при приватизации жилья, продажа недвижимости без нотариально заверенного согласия супруги или супруга, не очень оправданные переходы права на квартиру по наследству или же большое число сделок купли-продажи недвижимости за последние несколько лет.

Самостоятельно проверить юридическую чистоту недвижимости всегда очень сложно, особенно для иностранного гражданина. Поэтому – это еще один довод в пользу обращения в агентство по недвижимости, где этим вопросом будут заниматься юристы.

Защита прав

Если все-таки при совершении сделки с недвижимостью или ее государственной регистрации в России были нарушены права, для защиты своих прав иностранные граждане вне зависимости от подданства имеют право обращаться в российский суд в общем порядке. При этом они пользуются всеми процессуальными правами наравне с россиянами.


Материалы по теме

Фото: kn.kz

Информационная служба www.kn.kz

Подождите, идет загрузка ...