При строительстве дома нужно быть готовыми и к сложностям с подведением коммуникаций. Как указывает специалист компании «Инвент» Инна Усменская, развитие индивидуального строительства происходило с использованием старых немецких коммуникаций, отсутствовала нарезка земли с уже подведенными сетями. Такие варианты, где уже имеются все удобства, стали появляться в Калининграде только в последнее время.
Рынок недвижимости в Калининградской области очень разнообразен. Здесь есть свои профессионалы, дилетанты и просто те, кто желает поживиться за чужой счет. Поэтому ищите грамотных риэлторов, строительные фирмы и просто советчиков, которые помогут вам продвинуться в решении задач. А пока — несколько практических рекомендаций от специалистов.
Консультант по недвижимости портала kn.kz Елена Дюгай говорит, что в самом Калининграде интересен такой вариант, как приобретение земли в дачно-садовых товариществах. Такие участки стоят в разы дешевле и находятся на территории города. Правда, коммунальными благами дачные земли обеспечены по минимуму.
— Если брать такой участок, то можно и за 10 тысяч долларов 6 соток найти, — говорит Елена Дюгай. — Там будет септик, колодец, ничего центрального, только электричество. Обычный участок в городе будет стоить больше 80 тысяч долларов, если там подведены все коммуникации, рядом проходит асфальтированная дорога, вплоть до того, что фундамент уже под дом есть.
Некоторые уверены, что самым лучшим вариантом является покупка земли с каким-нибудь ветхим строением. Чем хуже состояние дома, тем меньше стоимость покупки. Главное в таком приобретении — участок с уже существующими сетями (электричество, вода, газ и т.д.), присвоенным почтовым адресом и готовыми документами. В дальнейшем можно снести старую постройку, а на ее месте делать новую. Либо сначала построить, а потом разрушать ненужное. Правда, и в этом случае придется заниматься оформлением разрешительных документов. Но бумажной волокиты будет меньше.
Следующий вариант — покупка земельного участка в районе, который запланирован властями под индивидуальную застройку. В этом случае оформление документов и подведение света-воды обычно не вызывает проблем.
Ещё раз напомним, что купить участок можно после получения российского гражданства. Процесс оформления документов при индивидуальном строительстве в общих чертах схож с казахстанским. После покупки земли нужно обратиться в департамент земельных и имущественных отношений администрации Калининграда или того города, где находится участок. Там выдадут документ о целевом использовании земли. Здесь же можно подробно узнать о списке документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
Следующий шаг — заказ проекта дома в проектном институте или в частном архитектурном бюро. Услуга стоит от 30 тысяч рублей (около 100 долларов). Всё зависит от того, покупаете вы типовой проект (уже готовый) или заказываете индивидуальный.
Перед планированием специалисты советуют вызвать геодезистов. Они определят состояние почвы, уровень грунтовых, паводковых вод. От этого зависит, какой тип фундамента нужно будет выбрать для строительства дома.
Затем можно брать разрешение уже непосредственно на само строительство (также в местной администрации). Первым делом рекомендуют возвести фундамент: основанию дома нужно время для усадки. Некоторые специалисты указывают, что фундамент должен простоять год, прежде чем можно будет продолжить строительство. В это время можно начать оформлять технические условия для подведения коммуникаций. Придется обращаться в каждую структуру отдельно: для подведения воды — в компанию по водоснабжению, для газа — в газовую и так далее. Опытные домостроители говорят, что критически важным является наличие электричества, к отсутствию остального можно приспособиться: септик вместо канализации, колодец или скважина вместо центрального водопровода, электрическое отопление дома.
ТУ (технические условия) действуют на протяжении года. Если за это время вы не подвели коммуникации к своему участку — всё придется оформлять заново. На все согласования, обдумывание, получение разрешений уходит достаточно много времени. Например, по словам специалистов, на подготовку каждого вида ТУ нужно около месяца. По примерным подсчетам от покупки земли до строительства самого дома проходит от полугода до года.
— Только компании владеют информацией, есть ли условия для подведения коммуникаций. Нельзя верить рекламе: земельный участок 6 соток, все коммуникации в пределах 200 метров, — предупреждает консультант Елена Дюгай. — По факту может оказаться по-другому. Электрические сети могут проходить рядом, но точка доступа к подключению будет находиться в километре от участка.
После завершения строительства нужно оформить акт ввода дома в эксплуатацию. Это также делается в местной администрации. Специалисты указывают, что для этого требуется собрать большой перечень документов.
Риэлторы и строительные фирмы
Опытные риэлторские компании оказывают услуги не только в процессе приобретения недвижимости, но и при оформлении документов. Так, например, могут вместо вас заниматься подготовкой ТУ, сбором документов для разрешения строительства или при вводе дома в эксплуатацию. Стоит отметить, что данная работа не является профильной, а потому не обязательна для риэлторов. Но договориться можно. Например, получение технических условий оценивается от 2000 долларов. Это ориентировочная стоимость, всё решается на индивидуальных переговорах и зависит от сложности исполнения. Даже если финансы не позволяют всё переложить на риэлторов, можно пользоваться их услугами в определенных ситуациях. Это полезно еще и тем, что можно получить дельные советы по поводу того, в какие строительные фирмы или архитектурные конторы лучше обращаться и в каком направлении дальше двигаться. В общем, контакты с грамотным риэлтором никогда не помешают.
Как указывают в компании «Инвент», наиболее типичными ошибками для приезжих является незнание калининградского рынка земли, географии, инфраструктуры, незнание различных нюансов.
Со строительными компаниями, как и с риэлторскими, существует риск получить непрофессиональное исполнение. Есть среди владельцев участков и такие, кто уверен, что лучше нанимать гастарбайтеров или опытных бригадиров — сделают хорошо и недорого. Решать вам, но частные фирмы хороши хотя бы тем, что об их работе можно узнать, не выезжая из Казахстана. На сайтах многие строительные организации Калининграда и области размещают прайсы с указанием стоимости всех видов работ: от выемки грунта (например, 10 долларов за кубический метр) до точечного монтажа светильников внутри комнат. Такие фирмы берутся и за составление смет для подсчета затрат на строительство дома.
Приобретение участка и возведение дома процесс трудоемкий. Но если вы всё сделаете правильно, не пожалеете о потраченных силах. Ведь такой недвижимостью, как правило, затем пользуется не одно поколение.
Фото: kaliningrad.kln.slando.ru
Ирина Бердашова, Информационная служба www.kn.kz
