Проезжая по соседней Литве, всегда любуюсь загородными домиками. Красота и ухоженность поражает. Причем не имеет значения, это отдельно стоящий дом или целый поселок из одинаково милых игрушечных домиков – все утопает в цветах, газонах, клумбах, сделанных умелой рукой дизайнера ландшафтов. Работают магазины, парикмахерские, словом, за городом кипит жизнь.
Приятно поразили меня детское кафе и рыбный рынок в маленьком латвийском Тукумсе. У нас же в 15 километрах от областного центра - практически «мертвая зона». Построенные коттеджные поселки в большинстве своем почему-то пустуют. Огромные рекламные баннеры с
Деурбанизация по-американски предложениями о продаже вызывают недоумение. Казалось бы, что может быть лучше тихой, спокойной жизни в собственном доме, да еще на берегу моря? Предложения агентств в этом сегменте рынка и в самом деле заманчивые. Собственно, как и названия поселков. «Изумрудный город», «Березовый квартал», «Солнечная долина»... Везде есть своя «изюминка», будь то побережье Балтийского моря, красивое озерцо рядом или просто живописное место. Сами дома в рекламных проспектах описаны приблизительно одинаково. Как правило, это два уровня. На первом – общая зона – гостиная, кухня-столовая, холл, терраса. На втором – личные апартаменты владельцев: светлые спальни, гардероб, ванная. Последняя может располагаться в так называемом эркере - полукруглом, треугольном или многогранном остекленном выступе в стене здания. Предусмотрена также пристройка (навес для машины). Описываю детали подробно с единственной целью – показать, что коттеджи, вне всякого сомнения, лучше квартир. Почему же в этом случае предложение резко превышает спрос?
Чтобы ответить на этот вопрос, пришлось, как всегда, «порыться» в истории. Выяснилось, что система деурбанизации пришла к нам из Америки. Американцы всегда старались уехать из города. Кстати, недалеко. Буквально за шлагбаум. Но за этим шлагбаумом вместе с зеленой травкой под ногами у них было все. Магазины, аптеки, школы, салоны красоты. В город ездили только на работу. А все почему? Потому что американские коттеджные поселки строились и продолжают строиться при помощи государства. В Америке к таким поселениям сначала подводят инфраструктуру, а уж потом участки раздают застройщикам. В результате готовые дома по карману даже не очень богатым людям.
«Изумрудная» цена
А теперь к ценам на калининградские коттеджи. В том же «Изумрудном городе» в Малиновке архитекторы разработали два проекта домов: площадью 250 и 150 кв. метров. Так вот, дом площадью 250 кв. метров стоит 350000 евро (около 14 млн рублей), а дом площадью 150 кв. метровчуть поменьше – 250000 евро (или 10 млн рублей). Еще дороже оценивают коттеджи в поселке «Самбия-2» – около 18 млн рублей (75000 за кв.метр). В «Березовом квартале», что расположился в конце улицы Дзержинского, стоимость половины дома колеблется в пределах 5, 5 млн рублей. Не нужно быть специалистом по недвижимости, чтобы понять: цены заоблачные. Из чего они складываются, и на кого, в таком случае, ориентирован этот достаточно новый сегмент рынка? За комментарием я обратилась к директору агентства «Альфа-риэлт» Петру Клеванному. В ходе беседы выяснилось, вопрос, действительно, проблемный.
– Петр Леонидович, расскажите, когда вообще на калининградском рынке недвижимости появилось само понятие «коттеджный поселок»?
– Честно? Я считаю, что у нас до сих пор нет сформированного рынка коттеджных поселков. Он какой-то стихийный в Калининграде. В основном поселки появлялись так. Где-то возникало живописное место, и люди начинали скупать там участки, потом на них строить. Так на гурьевском направлении появилась всем известная «Санта-Барбара». Там озеро красивое, и более или менее есть сети.
– Скажите, откуда такие явно завышенные цены на коттеджи?
– Цена складывается из нескольких факторов: стоимость строительства коттеджа, стоимость земли, а самое главное – расходы на инфраструктуру и благоустройство. Эти расходы в условиях нашей, калининградской, действительности очень сильно влияют на итоговую цену. «Маржа» застройщика невелика. В строительстве существует аксиома: чем больше этажей, тем меньше стоимость квадратного метра. В итоге застройщик, чтобы получить какую-то прибыль, вынужден устанавливать цены за кв. метр выше, чем цена квадратного метра в многоквартирном доме в черте
города. А если еще выделить большую часть земли под скверы, детские площадки, соцкультбыт и другие изыски, то цена будет и вовсе заоблачной. Вот, к примеру, печально известный «Город мертвых» в Малиновке. В строительство были вложены очень большие деньги, поселок построен быстро. Отличные материалы, черепичные кровли. Но изначально угадать с ценой было сложно. Большие площади домов выставили по слишком высокой цене, при том, что дома даже не отгорожены друг от друга. Естественно, продажи сразу не пошли. А раз не пошли, то дальше-то что? Потенциальные покупатели приезжали посмотреть, а там, извините, «перекати-поле». Здесь никто не живет, там тоже, и страшно становится покупать такой дом в пустом поселке.
– На Ваш взгляд, есть какой-нибудь выход?
– Я считаю, для того чтобы хоть как-то оживить продажи, нужно первые 10 коттеджей продавать по «демпинговым» ценам. Чем дольше поселок стоит пустым, тем меньше вероятность, что туда кто-то поедет. Мы сейчас, в частности, вели переговоры с москвичами, они построили здесь, в Луговом, интересные четырехквартирные дома, в двух уровнях. Большие, по 92 кв.метра квартиры, полностью с отделкой. Что-то не «срослось» с военными, они решили продавать эти дома. Но выставили слишком большую цену. А на мой взгляд, они должны были продавать их сначала по себестоимости, чтобы продажи пошли. К слову, дальнейшая судьба «Города мертвых» может быть печальной. Он просто-напросто разрушится, если только его не отдадут под какую-нибудь федеральную программу, к примеру, тем же военным. Кстати, в Малиновке есть еще один поселок – «Изумрудный город». Интересный проект, такие кукольные домики. Там чуть лучше продаются дома, но тоже основная часть до сих пор не реализована. «Березовый квартал» в конце улицы Дзержинского тоже, насколько я знаю, продается из рук вон плохо. Судите сами, если бы застройщики те же деньги вложили в многоэтажное строительство, то за это время уже продали бы три «многоэтажки».
– Как вы считаете, что должно присутствовать «по науке» в коттеджном поселке?
– Должно быть выполнено три пункта. Первый – инфраструктура, сети, электричество не меньше 8 квт на дом, чтобы был подведен газ. Второе. Территория. Поселок не должен выглядеть как дачное общество. Обязательное условие – широкие дороги, не меньше 10–12 метров с проезжей частью около 6 метров. И, самое главное, стоимость. Коттедж не будет продаваться, если будет стоить больше жилья в городе. То есть дом в таком поселке должен быть не дороже 2–2,5 млн. рублей. Давайте откровенно. Богатый человек в коттедж пока не поедет. Да он в городе купит себе отличный участок земли и построит на нем все, что захочет. Пока что места есть. Ориентироваться нужно на нарождающийся средний класс. На людей, которые не хотят жить в квартире и у которых есть немного денег, по крайней мере, на первый взнос. Но дальше их нужно кредитовать.
– Кстати, о кредитах. Дают ли банки ипотечные кредиты под коттеджи?
– Очень немногие банки готовы выдавать ипотечные кредиты под коттеджи. Кстати, застройщика тоже необходимо финансировать, пусть даже через государственные банки (через ВТБ, Внешэкономбанк, Сбербанк). Ведь нельзя заставлять строить
«соцкультбыт». Ну, хорошо, магазины он построит, но школу и детский сад, а также опорный пункт полиции он точно строить не будет. Чтобы солидные застройщики заинтересовались коттеджными поселками, нужно, чтоб «оборачиваемость» была, как у многоэтажного дома. Зачем вкладывать сумасшедшие деньги, 100–300 миллионов, в поселок, который может вообще не продаться, делать дороги и т.д. Проще ведь поставить «свечку» в небо.
– Получается, что в государстве пока нет определенной политики в этом направлении
– Мое мнение, если мы хотим повышать качество жизни населения, нужно уходить из города. Гораздо лучше жить не в «бетонном мешке», а на природе, чтобы выйти из дома, попить в беседке чайку, посидеть в кресле-качалке, полежать в гамаке, да просто вдохнуть свежего, незагазованного воздуха. В крупных европейских
городах, к примеру в Мюнхене, в центре живут только бедные люди. Выезжаешь на окраину, и там километрами идут коттеджные поселки. В той же Польше все это развивается. А почему? Потому что там каждый глава района заинтересован в том, чтобы люди переезжали жить в их поселение (район,город). Туда, где проживает средний класс, стремятся предприятия, предприятия – это налоги и отчисления, которые, по их системе налогообложения, остаются в регионе и направляются на его развитие. У нас, к сожалению, наоборот.
– А Вы в вашем агентстве не пытались «продвигать» коттеджные проекты?
– Для того чтобы осуществить серьезный проект коттеджного строительства, необходимо очень солидное финансирование. Нужен сильный архитектор-генпланист, должна быть разработана мощная, привлекательная концепция, направленная на привлечение целевой аудитории. Все должно соответствовать: цена, качество, интересные архитектурные решения, экология, а также «блага» цивилизации. В той же «Санта-Барбаре» в каждом доме натыканы скважины, септик тоже укаждого свой. Так не должно быть. Повторюсь, в настоящий момент выполнить подобный проект без помощи государства – нерентабельно. Единственное, что можно сейчас строить, – это недорогие коттеджи, с ценой квадратного метра ниже, чем в многоквартирных домах в черте города. С тем чтобы отдаленность от города нивелировалась низкой ценой, большим метражом дома и придомовой территорией.
Вместо эпилога
Когда я писала эту статью, у меня перед глазами все время стояли красивые коттеджи. Хочется верить, что их время скоро придет. Но, чтобы россияне (и в том числе мы, калининградцы) массово потянулись за город, государство наше должно придерживаться политики, направленной на развитие территорий. Собственно, это путь, по которому мы рано или поздно пойдем.
Фото: kn39.ru
