Во все времена недвижимость считалась одним из самых надежных активов. Несомненно, в долгосрочной перспективе жилье и коммерческие объекты почти всегда оправдывают инвестированные средства. Не так давно купить недвижимость в Калининграде могли только самые состоятельные и влиятельные люди. Но современное развитие рынка и разнообразие банковских услуг значительно расширили сегмент потенциальных покупателей недвижимости в Калининграде.
Это, помимо прочего, увеличило интерес к местным объектам со стороны иностранных граждан и жителей других городов России. Появление агентств недвижимости фактически открыло новые горизонты в этой сфере, и сегодня целый ряд риэлторских компаний Калининграда готовы найти для вас недвижимость любого типа и любого ценового сегмента, оказав квалифицированную помощь в заключении сделки.
Какие объекты недвижимости предлагают агентства Калининграда?
Большинство риэлторских компаний Калининграда, занимающихся продажей недвижимости, имеют определенную специализацию. Естественно, каждая из них позиционирует себя как многопрофильная структура, тем не менее, опыт продаж всегда корректирует направленность в работе агентства, поэтому одни лучше продают элитное жилье, другие — коммерческую недвижимость, третьи — дома эконом-класса.
По типу инвестиций всю недвижимость, представленную на рынке Калининграда, можно условно разделить на несколько основных групп:
- жилая;
- коммерческая (торговая — 30%, офисная — 15%, складская — 55%);
- гостиничная;
- доходная;
- туристическая;
- промышленная.
Приоритетными направлениями деятельности крупных агентств во время продажи коммерческой и промышленной недвижимости являются объекты с наиболее привлекательными инвестиционными прогнозами. И это абсолютно логично, поскольку агентство берет на себя довольно большую ответственность, советуя клиенту тот или иной объект, и, конечно, риэлторы не готовы жертвовать своей репутацией и будущим ради сомнительных сделок. Безусловно, эта особенность касается солидных компаний, а не фирм-однодневок.
На сегодняшний день наиболее перспективным в Калининграде считается сегмент офисной и складской недвижимости. Несмотря на то что многие считают Калининград по-настоящему европейским городом, дефицит таких объектов здесь ощущается довольно остро. И это одна из главных ниш, которую сегодня могут занять иностранные инвесторы, поскольку динамика рынка говорит о том, что за последние несколько лет спрос на складскую и офисную недвижимость определенных классов по-прежнему превышает предложение. Сейчас в Калининграде практически все склады сосредоточены в районе порта, они технически и морально устарели, поэтому не соответствуют высоким современным стандартам. Поэтому местные агентства недвижимости сегодня готовы подобрать объекты в других районах города для потенциального перепрофилирования под офисы или склады.
В контексте купли-продажи жилой недвижимости в последнее время на первый план выходит не только ценовой аспект, но и такие параметры отбора объектов, как:
- возраст постройки;
- оригинальность планировки и дизайнерского оформления объектов;
- развитость инфраструктуры;
- отдаленность от промышленных объектов.
Эти критерии особо важны, когда речь идет о покупке недвижимости для отдыха. Агентство при этом является практически обязательным звеном, через которое осуществляется поиск надежных продавцов или застройщиков, которые могут обеспечить своевременное выполнение обязательств по обеспечению покупателя новым жильем.
Что касается иностранных покупателей и иногородних жителей, то сегодня они приобретают в Калининграде не только коммерческие и промышленные объекты, но и жилье. При этом практикуется интерактивное сотрудничество с местными агентствами недвижимости. Среди иногородних (иностранных) покупателей недвижимости в Калининграде большая часть представляет Москву, Санкт-Петербург, а также Литву, Польшу, Украину.
Схемы работы агентств
Агентства недвижимости данного профиля могут организовывать свою деятельность по нескольким схемам. В Калининграде, как и в любом другом городе России, работают и филиалы крупных риэлторских компаний, и мелкие агентства, которые по своей сути являются обычными посредниками между продавцами и покупателями. На сегодняшний день в городе можно найти:
- агентства, работающие только с местными покупателями и покупателями из соседних городов;
- компании, которые охватывают клиентский сегмент всей России и зарубежья;
- фирмы, пользующиеся сторонней базой объектов;
- агентства, которые сотрудничают с девелоперами;
- агентства, которые работают только с готовыми объектами.
Некоторые калининградские агентства имеют свои представительства в Украине, Казахстане, странах Прибалтики и т.д. Таким образом, они упрощают для себя и клиента процедуру заключения сделки по купле-продаже недвижимости в Калининграде. В частности, с их помощью гораздо легче оформить ипотечный кредит при покупке какого-либо объекта иностранцем. Также представительства агентств занимаются организацией визита клиента для предварительного ознакомления с объектом. Этот вид сотрудничества, естественно, наиболее комфортен для клиента, но зачастую и наиболее дорогой.
Комплекс предоставляемых услуг
За что платит клиент, работая с агентством недвижимости? Конечно, в идеальном варианте — за организацию покупки объекта (полностью соответствующего изначальным требованиям), которая юридически сопровождается на каждом этапе сделки. Однако на практике обычно случается, что клиент заинтересован в предоставлении конкретных услуг (консультации, подборе объектов, юридической помощи и т.д.). Стандартный перечень услуг, предлагаемых агентствами по продаже недвижимости в Калининграде, включает:
- предоставление базы данных по объектам недвижимости определенного типа;
- поиск вариантов по индивидуальным требованиям клиента;
- консультации по инвестиционной привлекательности объектов;
- организацию переговоров и ознакомительных поездок клиента;
- помощь в оформлении ипотеки в отечественных и зарубежных банках;
- проверку «чистоты» сделки;
- подготовку полного пакета документов для оформления сделки;
- помощь в открытии банковских счетов и переводе средств;
- оформление договора;
- регистрацию права собственности и юридическую заверку документов;
- поиск клиентов для сдачи приобретаемой недвижимости в аренду;
- подбор управляющей компании для приобретенного объекта недвижимости.
Кроме того, многие агентства могут предложить ряд дополнительных услуг, которые заключаются в повышении комфортности вашего обслуживания, поиске подрядчиков для развития (ремонта, достройки) объекта и т.д.
Комиссия риэлторов
Российский рынок риэлторских услуг весьма специфичен. У нас, как нигде в Европе, часто встречаются недобросовестные агентства, которые пытаются всевозможными способами повысить свою прибыль от работы с конкретным клиентом. Для этого придумывают различные уловки, связанные с умышленным завышением стоимости объектов, установлением «двойных» комиссионных, изменением своей тарификации во время сотрудничества с клиентом и т.д. Рассмотрим несколько вариантов уплаты комиссионных риэлторам Калининграда.
Подбирая недвижимость, риэлтор фактически представляет не только интересы покупателя, но и интересы продавца. За границей принято брать плату за услуги с продавца объекта, а не с покупателя. Однако на местном рынке ситуация обстоит иначе. Нередко агентства устанавливают двойную комиссию при заключении сделки и берут плату за свои стандартные услуги и с покупателя.
Также многие риэлторские компании пытаются завысить реальную стоимость объекта на 10-20%, чтобы на обмане покупателя выиграть еще несколько тысяч (а то и десятков тысяч) долларов. На такую уловку могут пойматься только наивные и неопытные покупатели, поскольку в Интернете можно найти понравившийся объект и узнать его действительную стоимость. Но здесь встречаются и достаточно проблемные случаи, когда между продавцом и покупателем выстраивается целая цепочка посредников, желающих нажиться не только на клиенте, но и друг на друге. В такой ситуации покупатель просто обречен на переплату.
Начиная работу с конкретным агентством, обязательно подписывайте договор, в котором будут перечислены все обязательства риэлторов с точным указанием размера комиссионных. В противном случае вам могут накручивать комиссию уже по ходу поиска объекта. Стоит отметить, что в Калининграде есть агентства недвижимости, которые работают действительно без комиссии для покупателя. Однако подавляющее большинство компаний возьмут с вас 2-3% от суммы сделки или же сумму, составленную по своему прейскуранту.
Безопасный выбор риэлторской компании
Выбирая риэлторскую компанию в Калининграде, обязательно обращайте внимание на стоимость ее услуг и учитывайте тот факт, что дорого — не всегда хорошо, а дешево — не всегда плохо. Лучше всего ориентироваться на рекомендации хорошо знакомых вам людей, которые сами прошли через покупку недвижимости в этом городе. Крайне важно найти риэлторское агентство, которое способно обеспечить юридическую безопасность сделки, а не только комфортность обслуживания. Специфика такой сделки, помимо всего, заключается и в наличии языкового барьера между иностранным покупателем и местным продавцом. Поэтому вы должны найти такого риэлтора, которому сможете абсолютно довериться и в ведении устных переговоров, и в оформлении договора.
И главное — ищите профессионалов, которые могут грамотно пояснить особенности каждого этапа сотрудничества, а не учиться вместе с вами на собственных ошибках.
Фото: kn.kz
Информационная служба www.kn.kz
