Калининградская недвижимость: цены, сроки, перспективы. Часть 1

В интервью корреспонденту «Нового Калининграда.Ru»вице-премьер областного правительства Евгений Морозов рассказал, какова в регионе средняя стоимость квартир эконом-класса, что делается для предотвращения роста цен на жилье, а также поделился мнением, какие дома нужно возводить на Острове в месте предполагаемого строительства футбольного стадиона.

Кроме того, Евгений Морозов объяснил суть новой программы «Арендное жилье» и заверил, что созданной им компании «Мегаполис» не предоставляется никаких привилегий.

«Цена на жилье будет повышаться в пределах 5% в первом полугодии»

— Последние несколько лет план по вводу жилья в регионе постоянно рос. Но если в 2010 году рапортовали о невиданных темпах строительства, то в 2011 году все чаще говорилось об отставании от планов. Особенно, согласно данным на конец осени, «просел» Калининград. С чем связано отставание?

— Правительство предприняло все меры, для того, чтобы выполнить плановые задания, которые мы ставили перед собой. И в итоге сдали в эксплуатацию 544 тыс квадратных метров жилья, что составило 103% от показателей 2010 года. У нас неплохие результаты, рост произошел, пускай он, по сравнению с предыдущим годом, и небольшой. Более того, мы подтянули некоторые муниципальные образования, в том числе Калининград. У нас практически все основные муниципалитеты выполнили программу, поэтому нельзя сказать, что мы в 2011 году ее провалили.

— То есть получается, что под конец года удалось подтянуть показатели до плана? Ведь в начале года были не очень высокие результаты.

— В середине года положение было непростое. Но так как мы регулярно проводили совещания с муниципальными образованиями, встречи с застройщиками, подрядчиками, это дало ощутимые результаты, мы за октябрь—декабрь наверстали упущенное. Мне очень это приятно, я благодарю за это строителей.

— И Калининград выполнил план на 100 %, хоть и отставал почти сильнее всех остальных муниципалитетов?

Да, в итоге Калининград тот план, который мы ставили, выполнил. В городе было сдано порядка 350 тысяч квадратных метров. Также удалось выполнить и перевыполнить планы в Балтийском, Гурьевском, Гусевском районах, Зеленоградском районе и ряде других муниципалитетов.

— И какие планы по вводу жилья на 2012 год?

— На 2012 год план мероприятий по вводу в эксплуатацию жилья утвержден. Мы проанализировали каждый объект с региональным министерством строительства и ЖКХ. Мы не стали особо заставлять муниципалитеты, и теперь план, на мой взгляд, еще более объективный — 580 тыс квадратных метров. Хотя по программе «Жилище» регион должен выйти на 560 тыс. Но мы для себя ставим более высокую планку. Это на 40 тыс квадратных метров больше, чем в предыдущем году. Если рассматривать не только жилищное строительство, а отрасль в целом, то у нас, по сравнению с предыдущим годом, увеличился объем строительно-монтажных работ на 4 млрд рублей.

— Ну, хорошо, планы растут, программы выполняются, но не раз озвучивалась проблема реализации жилья. Говорят, что у застройщиков много непроданных квартир. Застройщики жалуются, но цену все же не снижают. По какой причине складывается такая ситуация? Можем ли мы ожидать, что они начнут снижать цены на жилье?

— Первое: когда мне говорят, что в регионе много нереализованных квартир, я говорю однозначно — это не так. Да, у нас пока достаточно большое количество непроданных квартир у тех компаний, которые завышают цены. Это так называемое сверхкомфортное, элитное жилье. На подобные квартиры застройщики и риэлторы держат достаточно высокую цену, и такое жилье, действительно, продается не так активно. То, что касается жилья эконом-класса, то его не хватает. Сегодня мы рассматриваем вопрос о том, чтобы дать возможность строить как можно больше жилья именно эконом-класса. Какое это жилье? Метраж однокомнатных квартир — до 35 квадратных метров, двухкомнатных — до 55. Также стоимость зависит от расположения в городе. В целом, на сегодня стоимость жилья эконом-класса повышена из-затого, что ощущается его нехватка на рынке. Она колеблется на первичном рынке в пределах 39 тыс рублей за квадратный метр на однокомнатные квартиры, 36–37 тыс — на двухкомнатные квартиры, и чуть ниже — на трехкомнатные квартиры. Если взять вторичное жилье, его стоимость колеблется примерно в таких же ценовых пропорциях, ну, может, чуть меньше, на 3–4 тыс. Поэтому, на мой взгляд, сегодня задача и правительства, и всех муниципальных образований, — дать возможность застройщикам продолжать строить, помогать реализовывать национальную программу «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Выставлять на аукционы участки под застройку, осуществлять технологические подключения, прокладывать коммуникации к будущим местам застройки. То есть вести системную работу, я именно это прошу. Не просто вести единичную точечную застройку. Ведь дом в рамках точечной застройки будет построен в любом случае: там рядом коммуникации, квартиры будут хорошо реализовываться. А сейчас нужно застраивать крупные территории, например, такие как юго-восток Калининграда, район улиц Емельянова-Левитана. На востоке города цены на квартиры эконом-класса даже ниже, чем в среднем по области — 34–35 тыс рублей за квадратный метр. То же можно сказать о застройке юга Калининграда или строительстве малоэтажных домов в районе Гвардейска.

Наша задача — предоставить возможность строить как можно больше жилья, потому что тогда не будет роста цен из-занехватки квартир. Конечно, признаю, что у нас некоторые районы области отстают. Правдинский район не так активно строит, Черняховск. Там больше предполагается индивидуальное жилищное строительство, одноэтажные дома. Но, тем не менее, мы ставим задачу, чтобы в этом направлении развиваться и строить.

— Вы назвали цифру 35–39 тыс рублей за квадратный метр. Это реальная рыночная цена?

— Да, я могу назвать ряд компаний, которые продают по таким ценам. Но это «серый ключ» эконом-класса и долевое участие.

— Долевое участие — это, конечно, выгоднее, но далеко не каждому захочется рисковать своими деньгами. Возьмем обычную новостройку не в центре города. Квартира эконом-класса. Какие цены на квартиры под «белый ключ»?

— Рассчитывайте, что на отделку дополнительно на метр квадратный нужно еще вложить 3,5–4 тыс рублей. Скромную отделку, без излишеств. В принципе, если с отделкой — цена вопроса около 41–43 тыс рублей.

— Если сравнивать предыдущие годы и другие регионы России, это высокая цена для жилья эконом-класса?

— Я не могу так сказать, какая у нас цена в большинстве городов страны. Знаю, что в районе Краснодарского края цена выше, Санкт-Петербург и Москва — понятное дело, тоже. Наверное, где-нибудь в Мурманской или Архангельской области ниже. Полагаю, что у нас та цена, которая соответствует реалиям.

— То есть вы можете сказать, что эти цены не завышены?

— Они не завышены. Однако, например, Минрегион России ставит задачу, чтобы мы «входили» в 30 тыс 800 рублей за квадратный метр. Причем с отделкой. Но это цена, приближенная к себестоимости, которая во многом зависит от стоимости прокладки коммуникаций.

— Цена на жилье во время кризиса так или иначе замораживалась, но уже в 2010–2011 годах снова начала расти. У вас есть прогнозы по изменению цен на жилье в ближайший год?

— Первое, думаю, что за счет инфляции будет какой-то рост. Но если брать только инфляцию, рост будет незначительным. Второе — если не будут создаваться условия для жилищного строительства, а каждое муниципальное образование, начиная от Калининграда, заканчивая любым малым городом, не проявит активность в этом вопросе, то цена может подняться. В целом я прогнозирую, что цена на жилье будет повышаться в пределах 5% в первом полугодии. Это мои суждения, они исходят из опыта. Но все же цены повысятся незначительно, потому что есть еще на рынке квартиры, они строятся, и они продаются достаточно активно. На мой взгляд, нужно, конечно, давать возможность строить. Там, где не дают строить, там, конечно, может быть рост цен.

— Что значит «не дают строить»? Не прокладывают коммуникации, или есть какие-то административные барьеры?

— Я имел в виду то, что сейчас трудно назвать какие-либо новые крупные площадки под застройку, которые бы у нас готовили муниципалитеты. В настоящий момент активно застраиваются только крупные площадки, которые уже существуют, в том числе — в Калининграде. Например, интенсивно развивается восток и юго-восток города, где строятся дома для уволенных военнослужащих. К сожалению, по юго-востоку мы только в декабре 2011 года провели конкурсные процедуры, но я думаю, что уже в марте мы приедем на объект, и вы увидите, насколько это другой район. Там прокладываются дороги, там строятся коммуникации, заложены фундаменты двух домов, возводятся первые этажи, и готовятся еще два котлована. Я думаю, что в июне первые четыре дома мы уже сдадим в эксплуатацию. В них военнослужащие получат порядка 300 квартир.

— За чей счет там были проложены коммуникации?

— Правительство области подготовило проектно-сметную документацию и подписало соглашение о выделении федеральных денег на развитие этого микрорайона. Так мы показываем пример, как должно вестись комплексное освоение территорий. Мы добились финансирования строительства инфраструктуры в рамках ФЦП в сумме порядка 600 млн рублей.

— Если говорить о перспективных и развивающихся районах застройки, то сюда можно отнести Сельму, Чкаловск, район улиц Емельянова-Левитана. На днях вице-премьер Роман Скорый заявил, что на Острове будет построен не только стадион, но и жилые дома. Хотелось бы узнать, на ваш взгляд как строителя, рационально ли там строить многоквартирное жилье? Местность же заболоченная, у немцев там располагались небольшие дома.

— Во-первых, территория находится в городе, и она не используется, а земля в Калининграде стала дорогой. То, что есть необходимость размещения там стадиона, уже было решено ФИФА. Сейчас речь идет только о расположении либо ближе к мосту, либо дальше. Этот вопрос только обсуждается, и, конечно, здесь хотелось бы, чтобы была активность и помощь со стороны города Калининграда, потому что от них тоже зависит развитие этого участка земли.

Я считаю, что стадион на этом участке, конечно, будет дороже, потому что грунты там хуже, значит, основание фундамента потребует более серьезных вложений. Но мы уже сейчас продумываем и включаем в ФЦП прокладку канализационного коллектора с юго-востока через два рукава Преголи. По воде тоже есть возможность решать вопросы. Самое главное, что это будет уже инфраструктура — дороги, теплоснабжение и так далее.

— И там, как я понимаю, будет возможность развивать жилищное строительство?

— Это, наверное, нужно обсудить на строительной коллегии. В прошлом году впервые была создана коллегия при региональном министерстве строительства и ЖКХ, и теперь мы будем такие вопросы обсуждать совместно с профессиональным сообществом. Конечно, опыт показывает, что лучше, чтобы в подобных районах было развитие малоэтажного строительства. У нас есть, где строить высотки — это как раз микрорайоны юго-востока, востока, юга города. Я бы хотел, чтобы не гнались за высотностью. Понятно, это выгодно, но важна еще и архитектура.

Вообще сейчас я совместно с агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию прорабатываю вопрос об архитектурном облике городов региона. Важно знать — где и какие здания строятся. Мы хотим совместно с муниципалитетами согласовывать эти вопросы, чтобы вновь построенные дома действительно вписывались в окружающую среду. Правительство сейчас завершает подписание таких соглашений с курортными городами. Однако пока в застройке нет единства: стоит маленький дом, а рядом с ним выползает высотка. Нужна она там или не нужна? Давайте лучше посоветуемся. Конечно, мы не можем «влезать» в градостроительную политику муниципалитетов, но мнения архитекторов, профессионалов — какой дом можно «посадить» в этом месте, а какой нет, — знать очень важно. Для этого и был создан региональный градостроительный совет.

— И когда же этот совет реально заработает?

— Он уже работает, но мы хотим расширить сферу его действия. При этом все, что касается разработки концепции застройки, будет обсуждаться не для давления, а для помощи. Мы буквально перед Новым годом приняли схему территориального планирования области. До конца 2012 года в каждом муниципальном образовании должны быть приняты такие схемы и утверждены правила землепользования и застройки.

— Можно ли теперь с уверенностью сказать, что благодаря этим правилам застройки и этому градостроительному совету у нас в области перестанут строить наобум?

— Вот так четко, жестко сказать сложно, потому что правительство не может вмешиваться до такой степени в работу муниципальных образований и диктовать свои условия. Ведь у многих уже заключены договора аренды на строительство.Кто-то уже сделал проекты. Но я живу не сегодняшним днем, я живу завтрашним днем. Надо, чтобы мы не допустили нарушений в будущем. Понимаете, там, где уже заложен фундамент, будет уже сложнее что-либо изменить.

Фото: kaliningrad.kp.ru, vnk39.ru

vnk39.ru

Подождите, идет загрузка ...