Какая разница между этими понятиями? С чем выгоднее и безопаснее иметь дело? Этими вопросами задаются как покупатели, так и продавцы недвижимости.
Сегодня с помощью адвоката Анастасии Зариповой мы попытаемся разобраться, что такое задаток и аванс и чем они отличаются друг от друга.
Задаток
Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора, в нашем случае — сделки купли-продажи недвижимости. Другими словами, задаток выступает сразу в двух качествах: во-первых, как частичная предоплата за покупаемую квартиру и, во-вторых, в качестве гарантии, что в последующем одна из сторон не откажется от принятых обязательств.
Соглашение о задатке, независимо от суммы, обязательно заключается в письменной форме — в противном случае документ считается недействительным. В соглашении должны быть указаны: полная сумма, за которую будет продаваться недвижимость (это служит обеспечением того, что продавец не изменит сумму продаваемой квартиры в последующем), точный адрес недвижимости, площадь, количество комнат, ФИО и данные сторон, подписывающих соглашение. Также в документе оговариваются сроки исполнения обязательства (дата заключения договора купли-продажи) и сумма задатка.
Юрист Анастасия Зарипова: "Задаток советую удостоверить нотариально".
Следует иметь в виду то, что все денежные обязательства на территории Республики Казахстан должны быть выражены в тенге. До заключения соглашения необходимо проверить, что лицо, которому передается задаток (продавец), действительно является собственником недвижимости, и на основании какого документа он владеет имуществом. Кроме того, перед заключением договора необходимо получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество, которую можно получить в ЦОНах. По ней вы сможете увидеть, кто в действительности является собственником недвижимости (поскольку право собственности на недвижимость подлежит регистрации и возникает с момента государственной регистрации). Также из данной справки будет видно, нет ли на данном имуществе обременений, если имеются, то какие.
Соглашение о задатке не предусматривает обязательного нотариального удостоверения.
— Но, всё же, советую нотариально его удостоверить, — говорит Анастасия Зарипова. — В случае неисполнения одной из сторон обязательства, обеспеченного задатком, и возникновения спора, по нотариально заверенному соглашению в ходе судебного заседания вам легче будет доказать свою правоту.
Согласно законодательству РК, договор задатка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Так, в случае если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток (покупатель), при отказе покупателя от заключения договора купли-продажи либо при уклонении от его заключения вся сумма задатка остается у другой стороны (продавца). К примеру, покупатель нашел более выгодный вариант приобретения недвижимости и отказался от принятых на себя обязательств по соглашению о задатке, в таком случае задаток, переданный по договору, останется у продавца.
Если ответственна сторона, получившая задаток (продавец), она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка. Например, сделка по купле-продаже не состоялась из-за того, что продавец решил повысить первоначальную сумму продаваемой квартиры. В данном случае доказательством отказа продавца от исполнения своих обязательств будет служить объявление о продаже квартиры или оформление договора купли-продажи с другим покупателем.
Если же обязательство по соглашению о задатке было прекращено до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения, наступившей без вины сторон, задаток должен быть возвращен.
Если соглашение о задатке было нарушено и стороны в борьбе за задаток намерены отстаивать свою правоту в суде, то отказ одной из сторон от соблюдения принятых на себя обязательств лучше документально зафиксировать, максимально собрав доказательства. К примеру, если одна из сторон после заключения соглашения о задатке уклоняется от оформления договора купли-продажи, можно отослать заказным письмом уведомление примерно такого содержания: «Ввиду того, что срок заключения сделки купли-продажи наступил, предлагаю исполнить обязательство и заключить договор купли-продажи». Если после такого уведомления продавец продолжает уклоняться от оформления договора купли-продажи, это будет подтверждать его отказ от принятых на себя обязательств.
Если сроки исполнения обязательства, оговоренные в соглашении о задатке, по обоюдному согласию переносятся сторонами на более поздний срок, то во избежание дальнейших недоразумений необходимо внести изменения в существующий документ (например, оформить это дополнительным соглашением).
— Это будет свидетельствовать, что стороны пришли к обоюдному согласию, — говорит Анастасия Зарипова.
Кроме того, «обманутая» сторона вправе требовать возмещения понесенных убытков, а сторона, ответственная за неисполнение обязательства, должна возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка. К примеру, покупатель до заключения договора купли-продажи переехал в квартиру, которая будет выступать объектом в договоре купли-продажи, и начал делать в ней ремонт, а продавец в последующем отказывается от заключения сделки. В таком случае убытки, понесенные покупателем, можно будет взыскать. Если для ремонта квартиры покупались материалы, нужно сохранить чеки, если нанимались рабочие, то необходимо заключить с ними договор (при этом в договоре нужно указать квартиру, в которой производится ремонт) и также попросить документы, подтверждающие оплату их услуг.
Другой вариант: если покупатель отказывается от исполнения обязательства по приобретению квартиры, а продавец для заключения договора с покупателем потратил время, собирая справки для оформления договора купли-продажи, отказался от других покупателей или цены на квартиру значительно снизились, то продавец вправе потребовать возмещения убытков с учетом задатка.
— Однако следует иметь в виду, что понесенные убытки нужно доказать в суде.
Если покупатель передал продавцу задаток, а продавец в действительности изначально не был намерен заключить договор купли-продажи, то можно взыскать неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами. Однако отсутствие со стороны продавца намерения заключать сделку необходимо будет доказать.
Аванс
Аванс — это денежная сумма или другая имущественная ценность, выдаваемая вперед в счет условленных платежей или предстоящих расходов. Засчитывается он в счет окончательного платежа при надлежащем исполнении договорного обязательства. Вне зависимости от того, по чьей вине произошло неисполнение обязательств, аванс должен быть возвращен покупателю.
Соглашение об авансе должно быть оформлено письменно, обязательного нотариального заверения данное соглашение также не требует.
В документе должны быть отражены: технические характеристики недвижимости, под которую вносится аванс (адрес, количество комнат, площадь), стоимость, за которую недвижимость будет продаваться, срок заключения договора купли-продажи, стороны по договору. В качестве дополнительных пунктов можно описать состояние квартиры, сроки ее юридического освобождения, по желанию сторон можно предусмотреть штрафные санкции и условия возврата аванса.
На этапе составления соглашения об авансе у продавца необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру. Ведь нередки случаи, когда истинные хозяева и не подозревают, что их квартира якобы продается и аванс уже передан мошеннику.
Подведём итоги
Задаток является одним из видов обеспечения исполнения обязательства и, как следствие, предполагает условия возвращения/невозвращения суммы задатка. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но в отличие от него не является способом обеспечения его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства любой из сторон он подлежит возврату. Поэтому всякий предварительный платеж считается авансом, если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что этот платеж является задатком.
Стороны имеют право выбрать по своему усмотрению и по соглашению между собой любую форму предварительного платежа, главное, чтобы это соглашение было оформлено в письменном виде.
Информационная служба kn.kz
