Для преодоления негативных тенденций на рынке недвижимости инвесторы советуют стройкомпаниям провести рационализацию цен. Несмотря на кризис ликвидности в строительной отрасли, отечественный рынок недвижимости остается привлекательным для инвесторов. Такое мнение высказали участники конференции «Инвестиции в недвижимость Казахстана», прошедшей на этой неделе в Алматы. Впрочем, на фоне оптимистичных оценок большинства спикеров, выступавших на мероприятии, многие из них отметили целый ряд серьезных проблем.
Для преодоления негативных тенденций на рынке недвижимости инвесторы советуют стройкомпаниям провести рационализацию цен. Несмотря на кризис ликвидности в строительной отрасли, отечественный рынок недвижимости остается привлекательным для инвесторов. Такое мнение высказали участники конференции «Инвестиции в недвижимость Казахстана», прошедшей на этой неделе в Алматы. Впрочем, на фоне оптимистичных оценок большинства спикеров, выступавших на мероприятии, многие из них отметили целый ряд серьезных проблем.
Конференция началась на полчаса позже, чем предполагалось, поскольку по программе первым выступавшим был запланирован кто-то из представителей акимата Алматы, но предполагаемый спикер так и не появился, что, к слову, стало уже нехорошей традицией. Такое поведение городских властей вызывает, мягко говоря, недоумение, ведь речь на мероприятии шла далеко не о праздных вещах, а о перспективах рынка недвижимости и о той непростой ситуации, которая сложилась в строительном секторе, в том числе и в южной столице.
Механизм есть, результатов нет?
Подождав полчаса, отведенные для речи представителя акимата, слово предоставили главному менеджеру департамента международного сотрудничества АО ФУР «Казына» Саясату НУРБЕКУ, который напомнил, что реакцией государства на августовские события прошлого года стало принятие правительством программы по поддержанию социально-экономической стабильности, согласно которой ФУР «Казына», используя бюджетные деньги через банки второго уровня, во-первых, восполняет дефицит фондирования строительного сектора, во-вторых, рефинансирует инвестиционные проекты БВУ и, в-третьих, финансирует субъекты малого и среднего бизнеса.
По его словам, кредитование стройсектора осуществляется по схеме, где 85% расходов на достройку объектов покрывается за счет бюджетных средств, 10% – за счет банков и 5% – за счет застройщиков. «В общем на эти цели в конце прошлого года государство в лице «Казыны» выделило $400 млн, которые пошли на поддержание строительного рынка в Астане», – отметил спикер.
Такая мера, по мнению г-на Нурбека, призвана оказать поддержку как банкам, так и строительным компаниям, а «Казына» в этом процессе играет роль «передаточного механизма».
– Повышается капитализация нашего фонда целевым трансфертом из государственного бюджета. Далее эти деньги посредством депозитов размещаются на счетах банков второго уровня. И этот целевой депозит идет на восполнение недостатка финансирования строительных объектов клиентов данного банка. В основном упор делается на недостроенные объекты с готовностью свыше 25%, – добавил спикер.
Но вот как раз этот механизм и вызвал много вопросов у журналистов и участников конференции. Дело в том, что некоторые банки часть денег, выданных «Казыной», вернули обратно, поскольку не захотели брать на себя риски застройщиков и покрывать 5% расходов, которые должны были вносить стройкомпании на достройку объекта, но сделать этого не смогли. Представители СМИ интересовались, не говорит ли сам факт возврата некоторыми БВУ госсредств, что механизм, предложенный «Казыной», не принес желаемых результатов.
– Данные меры, которые сейчас мы принимаем, – частичные, а не комплексные, – стойко отбивался от прессы г-н Нурбек. – Возможно, будут рассматриваться дополнительные механизмы.
Например, он сам считает рентабельным создание государственного холдинга, который выкупал бы недостроенные стройобъекты по себестоимости и осуществлял их достройку.
– Но хочу подчеркнуть, что наш фонд является передаточным механизмом правительства. И мы, как передаточное звено, не можем в полной мере отвечать за передачу этих средств через банки второго уровня строительному сектору, – добавил г-н Нурбек.
На вопрос, когда «Казына» начнет выделять госсредства на достройку стройобъектов Алматы, г-н Нурбек ответил так:
– Тут должен быть определенный политический момент. План по рефинансированию этих строительных объектов в первую очередь начался именно в Астане. На данный момент перечень по городу Алматы находится на рассмотрении, и, думаю, с этого или следующего месяца начнутся уже первые транши. Практически все начало тормозится, поскольку банки второго уровня очень медленно рассматривают проекты. Впервые наши банки столкнулись с тем, что надо очень четко и грамотно подойти к рассмотрению проектов и рисков. Вот они и тормозят всю систему, – уклончиво ответил представитель «Казыны».
В точке замерзания.
Вторым выступавшим стал вице-президент компании CAB Invest Марк ЛЕРК, который представил взгляд инвестора на текущую ситуацию в строительном секторе Казахстана и перспективах его развития. По его мнению, есть три основных фактора, которые положительно влияют на привлечение иностранных инвесторов на казахстанский рынок, а именно: высокий рост ВВП, политическая стабильность и юридическая безопасность.
В плане юридической безопасности Казахстан, считает он, опережает многие страны СНГ:
– Есть страны, где политическая стабильность достигается ценой отсутствия юридической безопасности, что нельзя сказать про Казахстан, которому наряду с политической стабильностью удается обеспечить и юридическую безопасность.
Ссылаясь на географическое положение Казахстана, г-н Лерк высказал мнение, что Алматы может стать «центральным деловым узлом в Евразийском регионе» и тем самым повысить свою привлекательность для инвесторов. Но несмотря на это, в отношении недвижимого рынка нельзя рассматривать Алматы как конкурента Москвы и Киева, поскольку «здесь рынок узкий», считает он. Поэтому основными конкурирующими городами являются, по его мнению, Самара и Екатеринбург. «Это те рынки, с которыми должен сравнивать себя Казахстан», – уверен он.
По словам г-на Лерка, основные проблемы, тормозящие рынок, заключаются в низкой транспарентности строительных компаний и недиверсифицированности экономики. При этом главные риски в текущей ситуации в строительном секторе он видит в незавершенности проектов, дефиците ликвидности и низкой базе внутреннего фондирования.
– Казахстанский рынок недвижимости находится в точке замерзания, поэтому сейчас необходимо обратить внимание на вопрос рационализации цен, чтобы они были адекватными. А для того чтобы укрепить веру инвесторов в казахстанский рынок, нужно повышать транспарентность строительных компаний, – сделал г-н Лерк краткий, но емкий вывод.
На нетрадиционные для иностранцев вопросы журналистов, кто виноват в сложившейся ситуации на рынке недвижимости и что делать, спикер ответил следующее:
– Не смогу сказать, кто виноват. Кризис, конечно, есть. Но не только в Казахстане. Казахстан, как и любая другая страна, хочет выйти из этого кризиса с наименьшими рисками и потерями. Мои рекомендации: не ждите, пока вмешается государство, потому что есть международный рынок, который имеет потенциал взять на себя риски, и у него есть аппетит на них. Таким образом, если строительные компании смогут достичь должной транспарентности в своем секторе, для того чтобы привлекать международные средства и инвесторов, то, думаю, они смогут выйти из кризисной ситуации вместо того, чтобы думать о том, кто виноват в ее возникновении. То есть я хочу сказать, что международное заимствование позволит стройкомпаниям быстрее выйти из кризиса, но оно возможно при условии транспарентности.
Пора менять подходы.
Вслед за г-ном Лерком слово было предоставлено директору компании NAI Kazakhstan Aristan Бахытбеку КАТЕНУ. В начале своего спича он отметил, что реанимация рынка недвижимости начнется только тогда, когда будет больше таких мероприятий, где будут рассматриваться «все вопросы, в том числе и не совсем приятные для строительных компаний». После чего перешел к рассмотрению проблем, которые сделали возможным кризис в строительном секторе.
Спикер привел схему реализации строительных проектов. По его словам, в самом начале реализации проекта девелопер «мог иметь, а мог и не иметь земельный участок под строительство». В то же время он обладал собственными средствами, «еле достигавшими 10% от общей суммы финансирования проекта, а в отдельных случаях у него не было и этих денег». В результате все финансирование шло за счет банковских кредитов.
При этом у стройкомпаний не было качественного анализа рынка и качественных бизнес-проектов. В этом он видит одну из причин возникновения текущей ситуации в строительном секторе. Другая причина, считает он, заключается в «узости» отечественного рынка капитала. По мнению г-на Катена, чтобы подобных ситуаций не возникало впредь, девелоперам и банкам нужно менять подходы как к оценке рисков по бизнес-проектам, так и повышать качество анализа рынка.
Другой спикер, президент Казахстанской федерации недвижимости Александр КИМ, отметил, что «надо осторожно подходить к оценкам и прогнозам на рынке недвижимости», и указал на ряд проблем, которые препятствуют планомерному развитию строительного сектора.
– На сегодняшний день нет единого органа для объединения усилий по развитию рынка недвижимости и нет специалистов мирового класса, чтобы эти усилия реализовывать, – подчеркнул он.
Для решения возникших проблем и координации действий г-н Ким предложил создать дискуссионную площадку для участников рынка недвижимости и единое информационное поле.
Пока что только на бумаге.
Советник председателя правления АО «БТА Банк» Тимур АЛИМ в своем спиче сделал акцент на возможностях исламских инструментов как механизма финансирования строительства. По его мнению, использование таких инструментов имеет несколько положительных моментов: позволяет диверсифицировать портфель и увеличить базу фондирования. Более того, поскольку использование исламских инструментов вместо процентных ставок предполагает коллективное разделение прибыли и убытков, это становится дополнительным фактором стабильности для участников проекта. Однако, по его словам, для использования исламского финансирования в Казахстане есть два препятствия: непрозрачность компаний и отсутствие законодательной базы.
Другой спикер, заместитель председателя Агентства РК по регулированию деятельности РФЦА Чингиз КАНАПЬЯНОВ рассказал о планах по открытию площадки для недвижимых фондов REITS. По его словам, доступ к ним будет открыт для всех инвесторов, а само их существование будет способствовать выходу компаний из тени. При этом спикер отметил, что для ПИФов и недвижимых фондов предусмотрена одинаковая правовая форма, но доходность REITS будет привязываться не к инфляции, а к арендной плате.
Предполагается, что фонды недвижимости будут освобождены от уплаты налогов, но также к ним будет предъявляться и ряд требований.
– Во-первых, определенная часть акций этих фондов должна находиться в свободном обращении. Во-вторых, основная часть их активов должна состоять из недвижимости.
В-третьих, доходы этих фондов должны складываться за счет аренды. В-четвертых, большая часть дивидендов на их акции должна выплачиваться, – пояснил спикер.
Кроме того, в ходе своего выступления г-н Канапьянов отметил, что с 1 июня текущего года специальная и общая фондовые площадки будут объединены, а льготы, существовавшие на спецплощадке, распространятся на объединенную.
Прогнозы и перспективы.
Директор департамента коммерческой недвижимости компании NAI Kazakhstan Aristan Нурсултан КАСЕНОВ рассказал о перспективах инвестиций в различные сектора недвижимости. Он напомнил, что следствием августовских событий прошлого года стало снижение инвестиций в коммерческую недвижимость и недвижимость экономкласса. Поэтому в этих условиях, считает г-н Касенов, «нужно серьезно отнестись к оценке спроса на коммерческую недвижимость».
Следующий докладчик, директор по финансам и развитию компании Eurasia RED Дмитрий РЕВИН, более подробно остановился на анализе ситуации с коммерческой и торговой недвижимостью в Астане и Алматы. По его мнению, поскольку кризис в строительном секторе возник не со стороны спроса, а со стороны предложения, то прибыльность инвестиций девелоперов в коммерческую недвижимость будет оставаться на приемлемом уровне и поддерживаться высоким спросом и экономическим ростом.
– На ближайшие пять лет рост ВВП никто не отменял. Он будет за счет ресурсных секторов и отраслей, которые его обслуживают, – считает он.
Однако ситуация в Астане будет отличаться от Алматы:
– Астана однозначно на ближайшие несколько лет будет перезагружена как торговыми, так и офисными площадями. Соответственно, девелоперам, работающим в Астане, будет нелегко, потому что будут корректироваться ставки и будет сложнее находить арендаторов для офисных и торговых площадей. По Алматы мы прогнозируем, что офисная и торговая недвижимость будет находиться в спросе. Просто по причине того, что предложение будет отставать от него, – отметил спикер.
– По регионам ситуация неоднозначная, – продолжил он, – есть регионы, где интересно развивать торговую недвижимость, и есть много регионов, в которых офисная недвижимость имеет перспективы развития.
В целом рынок коммерческой и торговой недвижимости Казахстана отстает от развитых стран, констатировал спикер. Однако, по его мнению, эти два сегмента имеют хорошие перспективы развития.
– На Алматы приходится 40% товарооборота всего Казахстана. Причем все больше торговля идет через торговые центры, комплексы и магазины и все меньше товарооборот проходит через открытые рынки. Еще мы видим рост товарооборота в Алматы минимум 20% ежегодно. Коррекция в строительном секторе есть, но товарооборот не собирается уменьшаться, поэтому у нас происходит разрыв между спросом и предложением торговых площадей. Соответственно, в Алматы следует ожидать дальнейшего роста рынка, – прогнозирует г-н Ревин.
По его информации, в южной столице надо будет иметь до 650 квадратных метров торговых площадей на 1000 жителей, тогда как в Астане 530. Такое различие, по его мнению, связано с тем, что в столице Казахстана доход на душу населения ниже.
…Общее впечатление от конференции сложилось неплохое, а оптимистические оценки перспектив отечественного недвижимого рынка создавали ощущение, что ситуация в строительном секторе не столь безнадежна, как склонны считать скептики. Однако низкая транспарентность казахстанских строительных компаний, о которой говорили многие спикеры, еще раз свидетельствует о нерешенности проблемы прозрачности, остающейся главным камнем преткновения в развитии рынка в долгосрочной перспективе.
07.03.2008
Сергей ЗЕЛЕПУХИН, www.megapolis.kz