В ходе недавнего расширенного заседания Правительства Нурсултан Назарбаев выразил недовольство низкими темпами работы по финансированию строительства жилья в столице. Президент заметил, что освоение денег, выделенных из государственного бюджета, идет крайне медленно. Чтобы узнать, что стопорит достройку «долевых» домов, корреспондент «Недвижимости» обратилась в банки, посредством которых деньги поступают к застройщикам.
В ходе недавнего расширенного заседания Правительства Нурсултан Назарбаев выразил недовольство низкими темпами работы по финансированию строительства жилья в столице. Президент заметил, что освоение денег, выделенных из государственного бюджета, идет крайне медленно. Чтобы узнать, что стопорит достройку «долевых» домов, корреспондент «Недвижимости» обратилась в банки, посредством которых деньги поступают к застройщикам.
— Деньги банкам второго уровня начали выделять уже давно,но осваивают их слишком медленно, — говорил Президент. — Мы начали об этом разговаривать в ноябре. Сейчас уже февраль. Прошло четыре месяца, а выделенные деньги до сих пор не дошли до строек. Или банки держат вложенные деньги на депозитах, чтобы подзаработать, или что-то тормозит сам механизм, или «Казына» что-то недоделывает. Необходимо срочно разобраться в этом, чтобы деньги немедленно начали работать.
Банкиры отказываются признавать свою вину в затягивании финансирования строительства. К примеру, финансовый директор АО «Банк ТуранАлем» Халиль Камалов считает, что предположение о том, что банки решают с помощью бюджетных средств свои проблемы, мягко говоря, необоснованно. Выделяемые суммы незначительны по сравнению с кредитным портфелем банков. В БТА они составляют меньше одного процента.
— Эти деньги в банке практически не задерживаются и передаются не просто транзитом, а с добавлением средств банка, — говорит Халиль Камалов. — Как таковых проблем в банках нет. В данном случае почти все банки адаптируются к условиям недостатка ликвидности.
Как уже говорилось в прошлом номере газете «Недвижимость», в АО «Банк ТуранАлем» деньги на поддержку застройщиков поступили еще в прошлом году.
— Процедура такова, что первые 15 процентов должны внести банки и сами строительные компании,— говорит председатель правления АО «Банк ТуранАлем» Роман Солодченко. — Поэтому декабрь и январь у нас ушли на формирование базы для освоения оставшихся средств. В конце января мы начали ее осваивать, и нет никаких сомнений, что в отведенные три месяца мы полностью освоим выделенные суммы.
Среди компаний, прошедших все необходимые процедуры и уже получивших средства от Фонда устойчивого развития (ФУР) «Казына», такие застройщики, как «Акмола Курылыс Материалдары», «Фирма Эверест», «BS Люкс-1» и «МГТ-Астана».
«Темирбанк», в свою очередь, рассматривает 15 проектов четырнадцати компаний, действующих в Астане. Среди потенциальных получателей кредитных средств — ТОО «Continent Inc.» (ЖК «Кереге»), ТОО «Асыл Орда» (ЖК «Жастар-3»), ТОО «Биком Инжениринг» (ЖК «Жаркын»), ТОО «АКР-Астана», ТОО «SADI — групп», ТОО «Жана Жол Курылыс», ТОО «Бурлин Газ Строй» и другие.
— На сегодняшний день было рассмотрено десять проектов, шесть из них были одобрены и профинансированы, то есть выдачи средств уже состоялись, — рассказывает управляющий директор АО «Темирбанк» Ержан Шайкенов. — По четырем проектам мы были вынуждены отказать в выдаче.
Среди причин отказа Ержан Шайкенов назвал неполный пакет документов, предоставленных застройщиками, недостаточное залоговое обеспечение и большие риски в связи с недостаточностью капитала. Так, не были рассмотрены проекты ТОО «Бурлин Газ Строй», ТОО «Астана Недвижимость», ТОО «Концерн «Нуржас» и ТОО «НАЗ».
— В некоторых случаях виноваты сами копании — не предоставляют полный пакет документов, — говорит Ержан Шайкенов. — Также стоит учитывать и временной фактор — поскольку необходимо провести юридический и финансовый анализ, технический мониторинг целого проекта, произвести переоценку всего имущества. Зачастую из-за процедурных моментов банки просто физически не успевают рассмотреть такое количество крупных и серьезных проектов за ограниченный временной промежуток.
Изначально ФУР «Казына» одобрил выделение через «Темирбанк» 10,5 миллиарда тенге. На сегодняшний день банк готов освоить 3,8 миллиарда тенге, это примерно шесть проектов. В то же время, было отказано в кредитовании проектов почти на 3,9 миллиарда тенге. По данным на 4 февраля текущего года, из освоенных 3,8 миллиарда в виде кредитов банк выделил застройщикам порядка полумиллиарда тенге.
— Некоторые компании вывели или перенаправили средства на другие проекты, что увеличивает риски банка, — комментирует управляющий директор АО «Темирбанк». — Есть несколько компаний, с которыми мы ранее не сотрудничали, что предполагает большие риски, нежели с теми компаниями, с которыми уже имели дело. Поэтому на данном этапе было решено поддержать проекты тех партнеров, с которыми уже давно и довольно успешно сотрудничаем, тем самым минимизировать риски. Положительный результат был по тем проектам, которые могут ответить по своим обязательствам перед всеми сторонами процесса, в том числе и перед банком. Важно, чтобы компания была в состоянии в срок достроить объект — это первое. Проект должен быть самоокупаемым.
Еще один важный момент — это наличие дополнительного залогового имущества или текущие кредитные линии. В числе первых трех одобренных банком проектов были те, кто поддерживал с банком длительные и доверительные отношения. Остальным же пришлось предоставлять дополнительную финансовую информацию и дополнительное залоговое обеспечение.
Банкиры считают, что при должном контроле за целевым использованием средств компании смогут достроить объекты и за счет реализации квартир расплатиться по своим обязательствам.
Что касается компаний, которым первоначально было отказано в кредитовании, то некоторые банки все же готовы рассматривать их проекты, но только в том случае, если застройщики предоставят дополнительное залоговое обеспечение, либо другие положительные моменты, которые банк сможет принять во внимание в плане подтверждения финансовой стабильности. Возможно, сумма будет меньше той, что запрашивала компания.
Как говорят банкиры, будет учитываться личное участие компании в плане вливания капитала, поскольку зачастую застройщики предоставляют в качестве одного из активов средства дольщиков. Если компании готовы вложить собственные средства, то банки с большим интересом отнесутся к проекту.
Особое внимание банки уделяют темпам продаж и выкупа уже готовых квартир. Как известно, порядка восьми тысяч квартир собираются выкупить национальные компании и государственные учреждения.
— В этой связи с нашей стороны возможен пересмотр проектов тех компаний, которые заранее заключат подобные сделки, — говорит Ержан Шайкенов. — Также будет учитываться положительный и финансово прозрачный вектор выхода из проекта. Сегодня ставка финансирования для компаний в «Темирбанке» обозначена на уровне 16,2 процента годовых.
Финансирование недостроенных объектов с помощью бюджетных средств — «пилотная» программа, которая пока реализуется только в Астане. Что касается других городов и регионов, банкиры считают, что в них серьезных трудностей завершения строительства не возникло, а значит, и значительных вливаний со стороны государства и банков не требуется.
— Объектов немного. Суммы, необходимые на завершение строительства по регионам, очень незначительны, — говорит Ержан Шайкенов. — В случае выделения средств со стороны ФУР «Казына» наш банк готов их освоить, но в отношении данных проектов трудностей финансирования, как это было в Астане, нет. Что касается Алматы, здесь уже есть застройщик, ТОО «Айнер Сити» с жилым комплексом на пересечении улиц Кожамкулова и Кабанбай-батыра. На этот ЖК Фонд «Казына» выделяет банку порядка 587 миллионов тенге. По данному застройщику мы уже сейчас готовы рассматривать финансирование.
О своей готовности участвовать в реализации программы по стабилизации социально-экономического развития Казахстана в регионах заявил недавно и «Казкоммерцбанк» (ККБ), который начал финансирование застройщиков одним из первых. Всего банком было одобрено 16 проектов. По официальному сообщению ККБ, на сегодняшний день этот банк выполнил план освоения средств по Астане на 103 процента.
26.02.2008
ЮЛИЯ ШИШКАЛОВА, www.kn.kz