Долевое участие в строительстве имеет несколько важных преимуществ перед покупкой готового жилья. Во-первых, значительно ниже цена квадратного метра. Во-вторых, есть возможность выбрать самый удобный район города и наиболее удачную планировку. В-третьих, можно отслеживать ход и качество строительства. Однако как показывают последние события, жесткие требования к застройщикам, закрепленные в Законе РК «О долевом участии в строительстве», не гарантируют дольщикам получения оплаченных квартир.
Войти в долю
Долевое участие в строительстве имеет несколько важных преимуществ перед покупкой готового жилья. Во-первых, значительно ниже цена квадратного метра. Во-вторых, есть возможность выбрать самый удобный район города и наиболее удачную планировку. В-третьих, можно отслеживать ход и качество строительства. Однако как показывают последние события, жесткие требования к застройщикам, закрепленные в Законе РК «О долевом участии в строительстве», не гарантируют дольщикам получения оплаченных квартир.
Практика долевого участия в строительстве распространена во всем мире. Но наш обзор коснется лишь нескольких стран, опыт которых показался нам наиболее интересным и схожим с казахстанской реальностью. Путешествуя по странам, мы принимаем во внимание и условия ипотечного кредитования, так как банковский кредит на покупку строящегося жилья — одна из форм долевого участия.
Казахстан
Главный «долевой» документ, принятый в июле 2006 года, был призван упорядочить отношения между заказчиком и дольщиками строящихся домов. Однако сам принцип софинансирования строительства физическими лицами появился и завоевал популярность несколькими годами раньше, когда на рынке недвижимости не без помощи ипотечных кредитов банков появился платежеспособный спрос.
Основные требования казахстанского законодательства о долевом участии — это наличие у застройщика лицензии на привлечение средств дольщиков, не менее 12 процентов собственного капитала, земельного участка на праве собственности или землепользования, производственной базы и опыта в жилищном строительстве.
Появление законодательной платформы для застройщиков приветствовали все: и чиновники, и покупатели жилья, то есть соинвесторы, да и сами представители строительного бизнеса. Однако даже жесткие требования к финансовому состоянию строительных компаний, привлекающих средства дольщиков, не стали гарантией завершения начатых проектов. Под угрозой остановки оказались и объекты, принадлежавшие довольно устойчивым компаниям. Поэтому в числе срочных мер по стабилизации экономики оказалось ужесточение закона.
На недавней коллегии Министерства индустрии и торговли РК прозвучала информация о том, что поправки в долевой закон в ближайшее время будут внесены в Парламент. Наверняка одной из первых будет подкорректирована норма о наличии у застройщика собственного капитала. Помнится, еще в сентябре—октябре 2007 года во время обсуждения строительных проблем предлагалось увеличить обязательную долю собственного капитала застройщика с 12 процентов до 20 и даже 50 процентов от суммы привлеченных средств. Пока же в стране введен мораторий на новое строительство.
Да и застройщиков сейчас больше волнует судьба собственных недостроенных объектов. И дело не в том, что на рынке нет спроса. Спрос, пусть и не такой значительный, как полгода назад, существует. Нет инструментов, с помощью которых граждане со стабильными доходами могли бы купить подешевевшие квартиры. Иначе говоря, и покупатели, и продавцы жилья жаждут прежних условий ипотечного кредитования. Но банки, если вообще идут навстречу заемщикам, готовы кредитовать только ограниченный круг клиентов с высокими доходами.
Россия
Совершенно по-другому расставлены акценты на российском рынке недвижимости. На первом плане — не замерзшие стройплощадки, а обманутые дольщики. Митинги несостоявшихся покупателей жилья проходят регулярно — и в Москве, и в других регионах страны. Проблема настолько остра, что дольщики в надежде быть услышанными создают объединения и обращаются во всевозможные инстанции, в том числе и к первым лицам страны. Специально для обмена информацией создаются и Интернет-сайты. Так, на сайте Общероссийского общественного движения «Комитет пострадавших дольщиков: жилье, земля, люди» всегда можно узнать последние новости нечестного долевого строительства. А на сайте Ассоциации строителей России доступен черный список компаний. Впрочем, застройщики-однодневки появляются в разных городах страны чуть ли не каждый день. В памяти остаются только меткие плакаты вроде: «Мастерок наши деньги уволок», «Чиновник! Не отбирай наши квартиры!» и другие.
Весь этот хаос, кстати, происходит на фоне действия вполне продуманного федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Документ вступил в силу весной 2005 года, и законодатели практически сразу стали готовить в него поправки. Причиной этому стало лобби застройщиков, которые, оценив свои перспективы с точки зрения изменившихся правил игры, заявили о том, что закон может свести на нет строительный бизнес. Изменения в закон были внесены в июле 2006 года. Теперь в документе предусматривается не только прямое привлечение средств дольщиков, но и выпуск и продажа ценных бумаг — жилищных сертификатов, взамен которых покупатели смогут получить квартиры. По всем жилым комплексам, строящимся по долевому участию, введен пятилетний гарантийный срок обслуживания.
Тем не менее, игроки российского рынка недвижимости с мошенническими наклонностями давно доказали, что им не составляет труда обойти нормы долевого закона. На руку мошенникам — относительно невысокие цены на жилье и доверчивость соотечественников.
Турция
Для того чтобы привлечь средства дольщиков, компания в Турции обязана подтвердить право собственности на земельный участок и получить официальное разрешение на строительство. Проект обязательно должен пройти согласование в уполномоченных органах. Примечательно, что документы на квартиру дольщик получает в начале строительства. Готовая квартира, кстати, передается владельцу с чистовой отделкой.
Как и в Казахстане, многие покупатели жилья в Турции прибегают к оформлению ипотечного кредита. Здесь говорят, что ипотечный закон, принятый в начале 2007 года, фактически дал старт новому этапу развития страны. Турецкая ипотека имеет собственный колорит. Прежде всего, потому, что из-за отсутствия четких генеральных планов городов их застройка велась хаотично и без всех необходимых разрешений. Власти считают такие дома незаконными. Их число, по некоторым данным, достигает 70 процентов от всего жилого фонда страны. Загвоздка в том, что владелец такого дома не имеет права оформить его в залог и получить кредит, скажем, для покупки более комфортного жилища.
Именно ипотека сможет исправить это положение, говорят эксперты. В ближайшие 10 лет населению Турции потребуется около 7 миллионов домов и квартир. Спрос на все эти квадратные метры как раз и должна обеспечить вводимая ипотечная система, которая должна повлечь за собой снижение ставок по кредитам.
Как пишет газета Turkish Daily News, до принятия закона кредиты на покупку жилья оформлялись только по фиксированной ставке вознаграждения. Сейчас же, как и во всем мире, покупатель может выбирать, что ему более удобно — фиксированная или «плавающая» ставка. Закон также ввел двухпроцентный штраф за досрочное погашение кредита, хотя ранее заемщик мог рассчитаться с банком до прописанного в договоре срока безо всяких подобных санкций.
Что же касается ответственности за некачественное строительство (которым, кстати, некоторые турецкие застройщики прославились в Астане), то заказчик и подрядчик обязаны вместе отвечать за обнаруженные дефекты. Гарантийный срок при этом не превышает одного года после передачи квартиры покупателю. Интересно, что до вступления законодательного акта в силу за огрехи строителей перед покупателем отвечали банки, выплачивая соответствующую компенсацию.
Еще одна особенность турецкого рынка недвижимости, характерная для всех курортных зон — доступность квартир и домов для иностранных покупателей. Для упрощения этого процесса в стране даже принят отдельный закон. В строящееся жилье охотно вкладывают деньги и сами граждане Турции, так как по мере завершения объекта его стоимость возрастает на 40-50 процентов. А после сдачи его в эксплуатацию владелец новостройки при перепродаже и вовсе может получить до 70 процентов прибыли.
Индия
Последние три года, вплоть до конца 2007, Индия переживала строительный бум. Значительно увеличились объемы строительства, в страну потянулись иностранные инвесторы, а газеты открыли целые приложения, посвященные недвижимости. Более того, в некоторых районах Мумбаи, одного из мегаполисов страны, цены на жилые и коммерческие квадратные метры перепрыгнули показатели Великобритании и США.
Рост спроса на недвижимость и популярность ипотечных кредитов в стране, а также появление недобросовестных застройщиков показали, что этой сфере необходимо законодательное регулирование. Так в Индии появились обязательные для всех нормы о том, что и заказчик, и подрядчик строительства должны быть официально зарегистрированы и иметь лицензию на строительство. Лицензию необходимо продлевать раз в пять лет. Продавец недвижимости обязан показать все необходимые документы покупателю и отразить основные характеристики квартиры или дома в договоре. Само собой разумеется, что строящийся дом должен быть застрахован на случай природных бедствий и жилая площадь передана покупателю в строго оговоренный срок. Упорядочить рынок в какой-то мере помог и Национальный совет по развитию недвижимости, который предложил составлять рейтинги застройщиков.
Средства, полученные от покупателей строящихся квартир в качестве первоначального взноса, должны быть перечислены застройщиком на определенный счет. И тратить их он имеет право только по назначению. Принимая такое положение, власти попытались исключить возможность переправлять собранные деньги на другие проекты застройщика, задерживая строительство первого.
Рост экономики Индии повлек за собой бум не только на строительном рынке, но и в производстве, торговле и в других сферах. В связи с чем обнаружился дефицит свободных земельных участков. И дело не в том, что в стране мало земли. Виной всему — закон 1976 года, ограничивающий площадь земли, которая может находиться в одних руках. Удивительно, но факт: этот закон был отменен центральным правительством еще в 1999 году, но главы некоторых штатов все еще соблюдают ограничение. Недостаток земли привел к ее чрезмерной дороговизне. Поэтому сегодня власти некоторых городов пытаются изыскать свободные площади, чтобы снять напряжение на рынке.
Стремительное развитие строительства в Индии притормозил американский ипотечный кризис. Банки подняли ставки по кредитам и для рядовых заемщиков, и для компаний. А вот цены на квартиры, наоборот, немного снизились. Тем не менее, девелоперы отмечают падение продаж по всей стране. А потенциальные покупатели, которые еще вчера были готовы оформить банковский кредит, сегодня решили повременить с покупкой.
Долевое участие — мера, в которой участник общего дела вносит в долевую собственность собственные ресурсы, денежные средства.
(Электронный словарь dic.academic.ru)
Долевое участие в жилищном строительстве — отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве по привлечению (застройщиком) и предоставлению (дольщиком) денег в целях строительства жилых зданий.
Дольщик — физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое деньгами участвует в строительстве жилых зданий для удовлетворения потребностей в жилье.
Застройщик — юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом.
Цикл нулевой — комплекс строительно-монтажных работ по строительству частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль.
Гарантийный срок — время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектно-сметной документации, и возможность эксплуатации объекта строительства (жилого здания) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.
(Из Закона Республики Казахстан от07.07.2006N 180-3 «О долевом участии вжилищном строительстве»)
В целом по республике количество участников долевого строительства составляет около 29 тысяч человек. По данным, которые были озвучены осенью прошлого года, Казахстану для завершения строительства необходимо около 1,3 миллиарда долларов США. Всего застройщиками было привлечено средств дольщиков на сумму около 280 миллиардов тенге, в том числе порядка 170 миллиардов тенге — за счет ипотечных кредитов. По словам бывшего министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова, проблемная ситуация на рынке недвижимости коснется не более 20 процентов строящегося жилья, а именно строительства коммерческого жилья. Однако средства дольщиков в нем составляют до 60 процентов, а это десятки тысяч граждан.
Здесь следует учесть, что, по информации Комитета по делам строительства Министерства индустрии и торговли РК, строительство жилья с привлечением денег дольщиков ведется только в Астане, Алматы, Мангистауской и Костанайской областях. По состоянию на июнь в Мангистауской области с долевым участием ведется строительство 17 объектов, а в Костанайской области — семи объектов жилья. А потому львиная доля проектов, при реализации которых привлекаются средства будущих владельцев квартир, приходится на Астану и Алматы.
26.02.2008
ЖАННА АКПАНОВА, www.kn.kz