Доступность и качество несовместимы?

Ежегодно в отчетах чиновников разных уровней звучат данные о вводе в эксплуатацию доступного жилья по Госпрограмме. Ввод за три года почти 19 миллионов квадратных метров вместо запланированных двенадцати с половиной, несомненно, является огромным достижением для Казахстана. Однако поговорка «Поспешишь — людей насмешишь» все же остается актуальной. В погоне за количеством квартир строители позабыли об их качестве.

Доступность и качество несовместимы?

Ежегодно в отчетах чиновников разных уровней звучат данные о вводе в эксплуатацию доступного жилья по Госпрограмме. Ввод за три года почти 19 миллионов квадратных метров вместо запланированных двенадцати с половиной, несомненно, является огромным достижением для Казахстана. Однако поговорка «Поспешишь — людей насмешишь» все же остается актуальной. В погоне за количеством квартир строители позабыли об их качестве.

Годавая заявления на участие в Государственной жилищной программе, будущие новоселы вряд ли задумывались о возможных проблемах качества доступных домов. Своего рода гарантией служило то, что строятся они с подачи государства. К тому же доступное жилье, как и любое другое, принимается в эксплуатацию государственной комиссией.

Как должно быть

По закону, контроль качества жилья, в том числе и доступного, должен вестись на всех этапах строительства. Каждый дом проверяют несколько инстанций. Первыми проверяющими можно считать мастеров-прорабов, которые следят за всеми действиями строителей. Кроме того, авторским надзором за соответствием строительных работ требованиям проекта занимается проектная организация. Но основным контролером качества, безусловно, остаётся Департамент государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК), который проводит технический надзор объекта на соответствие СНиПам, периодически проверяет строительную площадку и делает отметки в паспорте строительства.

После завершения строительства дом принимает рабочая комиссия из того же ГАСКа. На основании акта рабочей комиссии к проверке и принятию в эксплуатацию приступает государственная комиссия.

Казалось бы, пройдя столько ступеней проверки, все дома просто обязаны быть образцового качества. К сожалению, за трехлетнюю историю Госпрограммы образцовых доступных многоэтажек построено гораздо меньше, чем бракованных.

Кот в мешке

Доступные дома строят по стандартам социального жилья. Квартиры в них относятся к третьему уровню комфортности, что означает сравнительно небольшие площади (до 80 квадратных метров для 3-комнатной квартиры) и невысокие потолки. Кроме того, полагается одно парковочное место на квартиру. Отделка в «госпрограммных» новостройках, естественно, чистовая — стены оклеены недорогими обоями, необходимая сантехника установлена. Предполагается, что каждый счастливчик сможет въехать в квартиру сразу же после получения ключей в Департаменте жилья.

Однако те, кто думает, что попадание в список будущих новоселов доступного жилья — большая удача, сильно преувеличивают. Наибольшей удачей будет квартира с отоплением, канализацией и электричеством, без брака и недоделок. Но такие апартаменты скорее исключение, чем правило. По сути, каждый покупатель доступной квартиры покупает кота в мешке, и какой он будет породы, известно только строителям.

Конечно, получатели квартир при въезде осматривают полученную жилплощадь. По правилам они должны подписать документ о приеме своего жилья, в котором указано, что они удовлетворены качеством квартиры и претензий не имеют. Зачастую новоселы на радостях подписывают бумаги, особо не придираясь к недостаткам внутренней отделки и мелкому браку. Однако в первую же неделю они понимают, что поторопились — то тут, то там жильцы обнаруживают неприятные сюрпризы. По сравнению с неправильно установленными окнами и трещинами во всю стену отвалившийся кафель и криво поклеенные обои кажутся мелочью.

Качество по-карагандински

Карагандинским новоселам, к примеру, достался дом без технологического подвода к коммуникациям. Неизвестно как, но госкомиссия приняла в эксплуатацию многоэтажку, в которой не предусмотрен слив водоснабжения и системы отопления в канализацию. Вода стекает прямо в подвал, потому что дом не подсоединен к канализационной трубе. Постоянная сырость разрушает дома, первые этажи уже начали покрываться плесенью.

Кроме того, жильцы жалуются на отсутствие электропроводки в подъездах, бывшие в употреблении радиаторы отопления, водопроводные трубы, вмонтированные в стены. Во-первых, стены от конденсата постоянно сыреют, во-вторых, в случае порыва сантехникам придется долбить стену, а то и вовсе разбирать ее.

Жители говорят, что городские власти выявили огрехи подрядчиков задолго до заселения и даже подали в суд на нерадивых строителей. Однако судьба исков остается неизвестной, а все огрехи устраняются за счет новоселов.

Откуда подрядчик?

Вину за качество строительства жители бракованных домов вполне обоснованно возлагают на недобросовестных подрядчиков. Возникает вопрос — откуда эти подрядчики берутся? Выявленные недостатки наталкивают на вывод, что тендеры на строительство жилья по Госпрограмме часто выигрывают случайные компании-застройщики, не имеющие достаточного опыта.

Генеральная прокуратура установила, что в Южно-Казахстанской области (ЮКО) большую часть тендеров выигрывали компании, организованные за несколько месяцев до проведения конкурса. К примеру, ТОО «НТР» было зарегистрировано в октябре 2004 года, через две недели товарищество получило лицензию на строительную деятельность, а еще через три месяца стало победителем конкурса на строительство двух домов в шымкентском микрорайоне Нурсат. Прокуратура установила, что компанию с трехмесячным стажем вообще не должны были допускать к участию в тендере, однако что-либо предпринимать уже поздно: дома построены, качество строений соответствует опыту застройщика.

ТОО «НТР» — не единственный пример халатного отношения чиновников к выполнению Госпрограммы. Товарищество со звучным названием «Туркестан-МММ» сумело выиграть тендер на строительство трех домов в том же микрорайоне Нурсат, вообще не имея лицензии на строительную деятельность. Обязательств товарищество не выполнило, причиной тому стало отсутствие техники и производственной базы. Дома достраивали субподрядчики.

По данным Генеральной прокуратуры, при реализации Госпрограммы в ЮКО более шестидесяти процентов подрядных организаций не соответствовали необходимым квалификационным требованиям.

Бракованный микрорайон

О качестве строительства ипотечных новостроек в Шымкенте знает вся страна.К примеру, в доме № 114 между обвязочным и сейсмологическим поясами от­сутствует арматурное соединение. За эту оплошность застройщики заплатили штраф, а жильцы будут расплачиваться собственными нервами и беспокойством, ведь ЮКО относится к сейсмоопасным регионам.

По данным Генеральной прокуратуры, государственная комиссия в ЮКО принимала дома не только с недоделками, но и с явными отклонениями от проектно-сметной документации. В доме № 26 злополучного микрорайона Нурсат, вместо положенного по смете ламината полы застелены линолеумом. По подсчетам прокуроров, только на внутренней отделке этого дома строители сэкономили более семи миллионов тенге. С остальными домами — та же история. Они передавались от одного подрядчика к другому чаще, чем сменялись времена года. В итоге получилось, что один дом строили сразу несколько компаний, и к какой из них предъявлять претензии — неизвестно.

Столичное качество

Не обошлось без неприятностей и в Астане. Основной проблемой при реализации Госпрограммы 2005—2007 стал долгострой. Градостроительный комплекс № 3, к примеру, не могут достроить уже четвертый год. Причина та же, что и в Шымкен­те — несостоятельный подрядчик. В который раз обязанность завершения объекта перекладывается с одной компании на другую. Сроки сдачи объекта постоянно отодвигаются. Будущие жильцы градокомплекса № 3, прошедшие по Госпрограмме как госслужащие, уже успели уволиться. Молодые семьи с одним ребенком успели стать многодетными, родив еще двоих детей. А дом все не сдается. Возмущенные ожиданием люди недавно организовали в столице пресс-конференцию.

— Несколько подъездов уже заселили, — говорят представители инициативной группы. — Но лифты в них до сих пор не работают. Официально не сдано только три подъезда. Во все остальные, по заверениям акимата, люди уже могут въехать. Но на самом деле ключи получили только обладатели квартир в четырех подъездах. В десяти оставшихся квартиры еще неготовы, хотя люди в большинстве своем даже подписали акты приемки.

По заверениям столичного градоначальника Аскара Мамина, в первом квартале 2008 года распределение квартир по Госпрограмме 2005—2007 завершится. Это значит, что к апрелю текущего года градостроительные комплексы №№ 3, 5 и 6 будут введены в эксплуатацию. Но будущие новоселы очень сомневаются в реальности этих сроков.

— До 31 марта осталось совсем немно­го, — говорит представитель инициативной группы Даурен Байсалдин. — За это время привести в порядок 12-й, 13-й и 14-й подъезды вряд ли удастся. Эти подъезды пустовали почти два года, все что можно, оттуда вынесли. Испорчена система отопления, все батареи разморожены, окна разбиты, в квартирах «гуляет» ветер.

Жильцы еще не заселились, а дому уже пора присваивать статус аварийного. Выходит, что «счастливчики», получающие жилье по Госпрограмме, приобретают себе в собственность аварийные квартиры по 450 долларов за квадрат.

— Качество строительства столичных градокомплексов оставляет желать лучшего, — говорит бывший директор Департамента ГАСК Астаны, а ныне директор Департамента строительства города Владимир Лютов. — Почему? Первое, на что ссылаются господа-строители, — маленькая цена. Но они прекрасно знали эту цену, когда шли на конкурс. Об этом я разговаривал со всеми подрядчиками. Как только я пришел на эту должность (директора Департамента строительства. — Авт.), я каждый день всех собираю, выезжаю на объекты и веду с застройщиками такие вот душещипательные беседы. Основные нарекания по градостроительным комплексам — отставание по графику строительства. И, конечно, качество. В плане качества не устраивает буквально все: внутренняя отделка, качество применяемых материалов, особенно окон, дверей, линолеума, обоев. Не устраивает кладка стен, качество монтажных работ. Департамент ГАСК постоянно ездит с проверками, дает предписания устранить все недоделки, улучшить качество.

P.S.

Хорошо, когда ошибки можно исправить в процессе строительства. Что же делать, если госкомиссия «просмотрела» все недоделки, а новоселы на радостях отказались от претензий, подписав акт приема? — Во-первых, не забывать о законе. Какой бы документ ни подписал собственник, ему следует знать, что по Закону РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» гарантийный срок эксплуатации объектов строительства не может составлять менее двух лет.

Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»

Статья 69. Гарантийный срок эксплуатации объектов

1. Гарантийный срок эксплуатации объектов строительства устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом РК. Во всех иных случаях гарантийный срок устанавливается в зависимости от нормативного срока эксплуатации построенного объекта (в соответствии с классом капитальности строения в целом при произведенных отдельных видов строительно-монтажных работ) при заключении договора между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство, но не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.

2. Ответственность по выявленным в течение установленного гарантийного срока несоответствиям и нарушениям возлагается на подрядчика (генерального подрядчика) с обязательствами по их устранению.

3. Если выявленные в течение гарантийного срока несоответствия и нарушения были вызваны в результате некачественной работы других исполнителей (изыскателей, проектировщиков, субподрядчиков, производителей или поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования), то подрядчик (генеральный подрядчик) вправе полностью или частично переложить ответственность на виновное лицо.

4. Если выявленные в течение гарантийного срока несоответствия и нарушения были вызваны несоблюдением правил эксплуатации и содержания объекта либо обстоятельствами, не зависящими от исполнителей строительно-монтажных работ, то последние освобождаются от ответственности.

26.02.2008

ЮЛИЯ ШИШКАЛОВА, www.kn.kz