Сложившаяся на отечественном рынке недвижимости ситуация диктует новые правила игры. Если раньше главенствующим был принцип: покупай сегодня, иначе завтра будет дороже, то в настоящее время наиболее оптимальна позиция: присмотрись, но не торопись. Правда, для риэлторов условия кардинально другие, речь идет о желающих купить…
Сложившаяся на отечественном рынке недвижимости ситуация диктует новые правила игры. Если раньше главенствующим был принцип: покупай сегодня, иначе завтра будет дороже, то в настоящее время наиболее оптимальна позиция: присмотрись, но не торопись. Правда, для риэлторов условия кардинально другие, речь идет о желающих купить…
Помните время, когда квартиры в Алматы оценивались чуть ли не за тысячу долларов за комнату, то есть двухкомнатную можно было приобрести за две тысячи вечнозеленых, а трешку, соответственно, за три? Время это безвозвратно кануло в Лету. Остается лишь сожалеть о том, что не оказался в числе тех счастливчиков, которые смогли достать такие сумасшедшие для тех дней деньги и приобрести недвижимость. А, может, действительно занять деньги сейчас и, пользуясь затянувшимся падением, купить себе домик у моря ну или хотя бы у гор? В том, стоит ли такая овчинка выделки, мы и попробуем разобраться.
Падение или коррекция?
Дать точную формулировку происходящим сегодня процессам на казахстанском рынке недвижимости трудно даже экспертам. Руководители строительных компаний и риэлторы практически в один голос заявляют, что это не ценовой кризис, а стабилизация цен. Уж слишком высоко поднялись они за последние несколько лет в результате широкой доступности ипотеки и массовых спекуляций в сегменте куплипродажи жилой и коммерческой недвижимости. Но настал момент, когда рынок перевалил за точку максимума, и началось обратное движение маятника. Апогеем его поступательного движения стала фиксация в июле 2007 года средней стоимости алматинской (как известно, самой дорогой в республике) жилой недвижимости в 3715 долларов за квадрат. После этого цены медленно, но верно поползли вниз.
Одной из основных причин этого стало, по словам Олега Алферова, вицепрезидента Национальной ассоциации риэлторов (НАР), то, что были значительно ужесточены условия выдачи ипотечных кредитов. Что, в свою очередь, стало следствием мирового кризиса ликвидности и желанием коммерческих банков снизить свои риски. Так, если раньше кредит на покупку жилья можно было взять чуть ли не на каждом углу, не особо заботясь наличием первоначального взноса, то сегодня разговор банкира с потенциальным заемщиком будет возможен лишь при наличии у последнего как минимум 30% от стоимости недвижимости. После этого придется долго доказывать свою платежеспособность, и все равно не факт, что необходимая сумма будет выделена. Банк может отказать и без объяснения видимой причины.
Другой причиной того, что стоимость квадратного метра начала снижаться, стало повсеместное замедление темпов строительства. Строительные организации, за достаточно неплохие суммы выкупающие участки под дальнейшее возведение на них жилой или коммерческой недвижимости, затормозили процесс выкупа. Естественно, эта ситуация возникла не на пустом месте. Причина – опять же в коммерческих банках. Они резко сократили финансирование строительных компаний. Перекупщики недвижимости, не успевшие зафиксировать свою прибыль до ужесточения выдачи кредитов, начинают сбрасывать свои активы в надежде если не «навариться», то хотя бы вернуть свое. А потенциальные покупатели, имеющие деньги и не зависящие по этой причине от банков, заметили уж слишком явную тенденцию снижения стоимости квадратного метра и потому в массе своей предпочли занять выжидательную позицию. Предложение на тот момент значительно превысило спрос. Это привело к тому, что уже в августе прошлого года рынок недвижимости практически замер. По Алматы поползли слухи о закрытии ряда риэлторских контор и массовом исходе риэлторов в другие сферы. Стоит отметить, что в некоторых случаях эта молва имела под собой реальную почву.
У каждой пропасти есть дно…
Падение индекса жилья, который как эксперты, так и потенциальные покупатели отслеживают по сайту газеты «Крыша», продолжалось до середины января. Тогда впервые с 16 августа 2007 года индекс средней цены квадратного метра в Алматы продемонстрировал прирост цены на 0,23%. Повышение незначительное, но именно оно дало все основания говорить о том, что цены на недвижимость бесконечно падать не будут, и этому процессу есть предел, дойдя до которого цены стабилизируются. По мнению Олега Алферова, стабилизация произойдет во втором квартале 2008 года. До этого момента можно будет наблюдать временные незначительные скачки стоимости – как в сторону плюса, так и в сторону минуса. По инсайдерской информации, которой якобы располагает вицепрезидент НАР, отечественные банки в настоящее время рассматривают возможность смягчения ужесточившихся условий выдачи ипотечных кредитов. По его словам, если мировую экономику не сотрясет очередной кризис, можно будет ожидать, что во второй половине текущего года отечественные банки сменят гнев на милость и возобновят кредитование населения на вполне сносных условиях.
Можно ли доверять этой информации, покажет время. Но тот факт, что в течение этого года казахстанским банкам придется вернуть порядка 12 миллиардов долларов США, дает все основания усомниться в ближайшей либерализации кредитных условий даже при «наличии отсутствия» кризиса. Конечно, хочется верить, что условия кредитования в 2008 году будут хоть немного облегчены. В целом же, согласно некоторым экспертам, прежние ставки ипотеки вернутся не ранее 2010 года. Разумеется, что стабилизация цен на рынке недвижимости произойдет гораздо раньше. Вполне возможно, что «ценовое дно» будет достигнуто уже в марте текущего года. После этого, по мнению Олега Алферова, минуя фазу стагнации, рынок начнет колебательное движение вверх. Причем рост цен уже не будет шокирующим, поскольку значительная часть спекулянтов рынка его покинула, и недвижимость будет приобретаться в первую очередь для собственных нужд. Можно ожидать значительного расслоения цен между первичным и вторичным рынками. Вероятность того, что стоимость квадрата старенькой «хрущевки» вновь приблизится к цене за квадрат в квартире в новостройке, станет невозможной. Разве что при условии глобальной заморозки строительства по всей республике. Но этого не случится. Поскольку строительство – один из основных столпов казахстанской экономики…
Пока же, по данным вицепрезидента НАР, средняя цена квадрата на рынке вторичной недвижимости в Алматы с момента июльского пика в 3715 долларов упала на 23%. Но если рассматривать отдельно взятые районы южной столицы, то снижение цены в некоторых из них приближается к 50%. Так, в микрорайонах города однокомнатную квартиру, цена которой на пике достигала 100120 тысяч, сегодня можно приобрести от 60 до 80 тысяч.
Между тем ситуацией на рынке недвижимости и в строительной сфере озабочено и правительство республики. Сегодня застройщики ждут обещанной помощи в объеме 4 миллиарда долларов США, которые по решению кабмина будут направлены на стабилизацию ситуации в отрасли. Разумеется, деньги получат далеко не все компании. Уже определен список тех, кому финансовая помощь будет оказана в первую очередь. А самым последним примером озабоченности правительства служит предложение вицепремьера Умирзака Шукеева нацкомпаниям и госхолдингам выкупить у столичных застройщиков недостроенное жилье. Но согласятся ли астанинские компании продавать квартиры «эконом»класса за тысячу долларов за квадрат, а «бизнес»класса – максимум за полторы (именно такие цены озвучил вицепремьер) – большой вопрос. Маржа слишком маленькая, а наши компании, судя по всему, привыкли работать с гораздо большим размахом прибыли.
Подстегнуть ситуацию, по крайней мере, на алматинском рынке недвижимости могла бы реализация намерения президента наложить запрет на строительство в южной столице. Эту мысль глава республики впервые озвучил в апреле прошлого года. Но тогда был актуален проект «G4» развития городовспутников Алматы и мало что предрекало грядущий кризис в строительной сфере. Говорить о том, будет ли реализовано это предложение в настоящих условиях, не возьмется никто. Другим фактором, способным повлиять на развитие рынка, может стать реализация программы арендного жилья, предложенная правительством. Но эта тема заслуживает отдельного разговора…
Послесловие
В завершение приведу реальный пример, на мой взгляд, характеризующий отношения клиента-посредника-продавца на отечественном рынке недвижимости, где доверять не стоит никому. В начале этого года я как один из озабоченных ситуацией на рынке жилья, провел эксперимент. Его суть заключалась в следующем: я позвонил в риэлторскую компанию и попросил продать однокомнатную квартиру в центре города за определенную сумму. Услышав ее стоимость, на другом конце провода меня клятвенно стали уверять, что сегодня таких цен нет. Вот если я снижу ее стоимость тысяч на десятьпятнадцать условных единиц, то квартиру, может быть, и удастся продать. Благодарю собеседника за подробное описание условий жесточайшего спада цен и вешаю трубку. На следующий же день звоню туда же и прошу подыскать мне квартиру в том ценовом диапазоне, на котором вчера настаивал маклер. И уже не поражаюсь, когда мне с тем же жаром начинают говорить, что я, очевидно, не слежу за развитием ситуации, ведь падение цен уже закончилось и купить жилье за такие смешные деньги нереально… После всего этого стоит ли удивляться, что рынок недвижимости сегодня переживает не лучшие времена?
22.02.2008
Николай Лимов, www.izvestia.kz