Спекуляции на рынке недвижимости довели строительную отрасль Казахстана практически до коллапса. Сегодня в крупнейшем городе страны число сделок купли-продажи снизилось до минимума. И хотя цены на жилье по сравнению с летом прошлого года существенно снизились, квартиры не стали доступнее. В то же время растет стоимость аренды жилья. Более того, именно к этой отрасли сейчас приковано внимание потребителей, риэлторов и госструктур.
Спекуляции на рынке недвижимости довели строительную отрасль Казахстана практически до коллапса. Сегодня в крупнейшем городе страны число сделок купли-продажи снизилось до минимума. И хотя цены на жилье по сравнению с летом прошлого года существенно снизились, квартиры не стали доступнее. В то же время растет стоимость аренды жилья. Более того, именно к этой отрасли сейчас приковано внимание потребителей, риэлторов и госструктур.
Аренда с перекошенным лицом
Сейчас все чаще говорят о том, что весь цивилизованный мир живет в аренду. Так казахстанцев ненавязчиво подводят к мысли о том, что возможен рай и в чужом шалаше. За рубежом действительно аренда жилья занимает огромный сегмент рынка недвижимости. Например, в Америке и Европе в среднем около 60 процентов жилья сдается в аренду. Однако там семья за годы проживания в чужой квартире вполне может скопить на свою собственную, а то и на особняк в трех уровнях.
У нас же ситуация не столь оптимистичная. В частности, в Алматы аренда однокомнатной квартиры где-нибудь в спальном районе в среднем обойдется в пятьсот долларов. Причем за эту цену найти жилье не такто просто. В центре города и элитных районах цена аренды однокомнатной квартиры составляет восемьсот-тысячу долларов. Двух-, трехкомнатное жилье на вторичном рынке в среднем будет стоить уже от полутора до двух с половиной тысяч «зеленых». А цена аренды в новостройках может достигать и восьми тысяч долларов. При этом средняя заработная плата в южной столице сегодня составляет 75 тысяч тенге.
– У нас произошел очередной перекос, – констатирует исполнительный директор Казахстанской палаты оценщиков и вицепрезидент Казахстанской федерации недвижимости Александр Калинин. – Совместно с банками и другими заинтересованными структурами мы провели исследование: за последние семь месяцев, то есть с июля прошлого года по февраль текущего, цены на вторичном рынке упали в среднем на пятьдесят процентов. Меньше всего в престижных районах «Самал1,2» – на 42 процента, больше всего – до 56-58 процентов – в микрорайонах. На первичном рынке цены снизились на треть. И при этом вдруг возросли цены на аренду. Но не может аренда однокомнатной квартиры в панельном доме стоить 500 долларов, а трехкомнатная даже с мебелью – полторы тысячи! Не может человек платить 60-80 процентов своего дохода за аренду жилья, нормальная ставка аренды для семьи – 30-35 процентов от дохода.
Можно, конечно, в мегаполисе найти жилье и подешевле. В частном секторе сейчас многие сдают в аренду как дома, так и пристройки. Однако за двадцать тысяч тенге в месяц вам предложат комнату в бараке с общей кухней и так называемыми «удобствами на территории», в основном даже без возможности посещать баню.
Прогнозы дальнейшего развития рынка аренды дают самые противоречивые. Одни эксперты утверждают, что цены могут со временем снизиться. Свое мнение они подкрепляют тем фактом, что рынок недвижимости сейчас фактически замер. То есть многие владельцы недвижимости, не имея возможности ее продать, будут сдавать жилье в аренду, тем самым повышая предложение.
О том, насколько уменьшились сделки на рынке недвижимости, по заявлениям риэлторов, понять сложно. Однако, как рассказал Александр Калинин, в алматинском офисе одного из крупнейших банков Казахстана за полтора месяца было оформлено всего шесть ипотечных кредитов. В лучшие времена столько же и даже больше оформлялось в день. (Виной тому – ужесточение банковских требований: высокие проценты, повышение первоначального взноса до 30 процентов и обязательное подтверждение доходов.) Но сам вицепрезидент палаты оценщиков придерживается иного мнения. Он считает, что надеяться на то, что рынок отрегулирует цены, нельзя. По мнению Александра Калинина, такая политика и привела к кризису строительной отрасли.
– Никакой американский ипотечный кризис не является причиной того, что у нас сейчас происходит, – утверждает он. – Это наше собственное изобретение, наш собственный топорный менеджмент. Мы должны быть даже благодарны этому кризису, который заставил остановить ту политику, которую вели банки, риэлторы, застройщики и чиновники: они искусственно поднимали цены, сами себе продавая и перепродавая недвижимость. Если бы это еще продолжалось полгодагод, то тогда бы у нас был системный экономический дефолт…
Как считает Александр Калинин, рынок аренды должен регулироваться государством. Например, стоило бы облагать дополнительными налогами завышенные ставки. Но в подобной системе не все понятно: вопервых, как будут определять эти самые «правильные» ставки и смогут ли их своевременно менять с учетом инфляции и других экономических метаморфоз? А вовторых, у нас и сейчас многие арендодатели не спешат легализовать свою деятельность. Причем собственников пугают вовсе не налоговые ставки, а бюрократические проволочки регистрации договоров и получения патента.
Хороший дом – доходный дом?
Как считают некоторые эксперты, аренда станет дешевле после введения так называемых доходных домов. Согласно госпрограмме жилищного строительства на 2008-2010 годы, на основе государственночастного партнерства будут возводиться жилые дома, квартиры в которых будут сдаваться в аренду представителям социальнонезащищенных слоев населения. В программе сказано, что площадь арендной квартиры не должна превышать семидесяти квадратных метров. Предусматривается также, что на казенные средства будут строить только третий и четвертый классы жилья, а более добротные дома за свой счет будут строить частники.
К слову, неоднократно сообщалось о том, что к строительству арендного жилья уже приступили в нескольких городах или же собираются начать строительство в ближайшее время. Однако ничего подобного. Так, в департаменте жилья Алматы «Известиям» рассказали, что пока никто никакой информации об арендных домах дать не может, поскольку не определен еще сам механизм, нет никакой документально-нормативной базы.
Приводятся и различные точки зрения на то, что же такое это арендное жилье. В госпрограмме, например, говорится о том, что арендные дома должны возводиться за счет бюджетных средств, и, кроме того, будут создаваться условия для строительства частных доходных домов. Другой вариант, высказанный бывшим министром индустрии и торговли Галымом Оразбаковым, предусматривает возможность субаренды. То есть местные исполнительные органы должны арендовать квартиры у строительных компаний и сдавать их по более приемлемой цене лицам, нуждающимся в социальной защите. При этом разница в стоимости должна покрываться за счет местного бюджета. К слову, до сих пор никто не может назвать предположительную стоимость арендного жилья. В программе развития жилищного строительства мерилом приемлемой стоимости определена цена квадратного метра доступного жилья. Однако опять же пока неизвестно, как будет эта стоимость высчитываться в качестве арендной платы.
Высказывались также мнения и о том, что строительные компании перепрофилируют часть коммерческого жилья под арендное в обмен на льготы и преференции от государства. Однако, по мнению экспертов, строительным компаниям это в принципе невыгодно.
– Аренда – это длинные деньги, строители сейчас к этому не готовы. Арендное жилье могут строить компании, финансируемые из государственного бюджета. Застройщики же скорее уйдут на другие рынки, в другие страны, – считает Александр Калинин.
Не заинтересованы в строительстве арендного жилья и банки второго уровня. Как рассказал известный оценщик, банки сейчас не знают, что делать с залоговой недвижимостью и земельными участками. Не желают банки сейчас также кредитовать строительство коммерческого жилья, так как опасаются, что его потом не смогут реализовать. В то же время строительство арендных домов за государственный счет, по мнению Александра Калинина, станет очередным шагом для реабилитации строительного рынка.
Как бы то ни было, но и появление арендных домов вряд ли существенно отразится на стоимости найма частных квартир. Поскольку арендное жилье, как и социальное, будет доступно для узкой группы населения Казахстана. А всем остальным, не имеющим собственного угла, остается только надеяться на то, что государство все-таки придумает механизм регулирования данного рынка.
22.02.2008
Юлия Мамырбаева, www.izvestia.kz