Три года реализации Государственной программы развития жилищного строительства показали, что квартиры, к сожалению, доступны не всем учителям, врачам и другим бюджетникам. Так, лишь половина из ста тысяч заявителей смогла подтвердить свою платежеспособность в БВУ. За восстановление социальной справедливости взялось Правительство по поручению Главы государства. Свидетельством тому — корректировки, вносимые в новый трехлетний документ.
Три года реализации Государственной программы развития жилищного строительства показали, что квартиры, к сожалению, доступны не всем учителям, врачам и другим бюджетникам. Так, лишь половина из ста тысяч заявителей смогла подтвердить свою платежеспособность в БВУ. За восстановление социальной справедливости взялось Правительство по поручению Главы государства. Свидетельством тому — корректировки, вносимые в новый трехлетний документ. И самой привлекательной оказалась возможность получения льготного займа для покупки собственных «квадратов» в Жилстройсбербанке: на срок до 25 лет под четыре (!) процента годовых без предварительного взноса. Таким образом, стоимость кредита под жилье для социально защищаемых категорий граждан будет в пять раз дешевле, чем на рынке.
Все перемены — к лучшему
Настрой у населения в связи с реализацией жилищной политики на таких основах весьма позитивный, вдохновляет и факт продления госпрограммы: она оказалась не разовой акцией, а целенаправленным средством обеспечения жильем нуждающихся. Нельзя не вспомнить пример для подражания развитых государств: в Канаде подобная программа, нацеленная на создание недоходного, кооперативного жилья, была принята правительством в 1969 году и полностью остановлена лишь спустя 15 лет. К тому времени списки очередей на получение квартир сократились на 75 процентов, значительно улучшились условия проживания людей и расширились возможности использования жилищного фонда.
Вопрос обеспечения казахстанцев «доступным» жильем находится на особом контроле нашего Правительства и Премьер-Министра Карима Масимова. Особенно остро он встал осенью прошлого года, когда из-за мирового финансового кризиса внешние заимствования стали «роскошью» для отечественных банков второго уровня и, как следствие, многим строительным компаниям был перекрыт кредитный источник. Более всего пострадали дольщики, которые уже вложили свои кровные в остановившиеся за недостатком ресурсов стройки. Но власти отреагировали довольно быстро: дабы гражданам получить свои квартиры, было принято решение о выделении порядка 400 миллионов долларов через ФУР «Казына». Причем контроль над расходованием этих средств осуществляется жесткий: члены двух рабочих групп под руководством министра индустрии и акима столицы в компании представителей БВУ регулярно инспектируют объекты.
Параллельно Правительство приступило к корректировке самой жилищной госпрограммы, рассчитанной на 2008—2010 годы, с основной целью: предусмотреть «кардинальные меры» по повышению доступности квартир. Так, например, нарастить объемы индивидуального жилищного строительства планируется путем дополнительного финансирования «инфраструктурной стройки», осуществлять которую призваны социально-предпринимательские корпорации. Определенный процент участков, переданных СПК акиматами, будет возвращаться и распределяться между очередниками, остальные — продаваться на аукционах по рыночной стоимости.
Механизм государственно-частного партнерства задействуют и для удержания цены на доступный «квадрат» в пределах 56 тысяч: местная исполнительная власть сможет выдавать разрешение на организацию офисных помещений на первых этажах «госпрограммных» объектов и мансард — на крышах. Эти площади подрядчики вправе будут продавать самостоятельно.
Другое новшество — предоставление льготных займов Жилстройсбербанка под четыре процента годовых без первоначального взноса. Напомним, что в свое время Министерство финансов озвучило: претендовать на заветные квадратные метры, реализуемые через систему ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений, в состоянии лишь семьи с доходом более 75 тысяч тенге. Что тут говорить о молодоженах среди учителей и врачей, чьи зарплаты на порядок меньше? Вскоре же семья из трех человек с общим доходом 56 тысяч в месяц сможет приобрести двухкомнатную квартиру площадью 60 «квадратов» стоимостью 3,4 миллиона тенге в кредит на 23,5 года, выплачивая первые восемь лет по 28,3 тысячи ежемесячно и по 8,3 — в дальнейшем.
Арендные перспективы
Пожалуй, одно из самых существенных направлений второй по счету госпрограммы, подчеркивающих ее социальную направленность, — усиление сектора арендного жилья, о перспективах которого говорится уже более года. Глава государства в своем Послании объявил, что предоставление коммунальных (муниципальных, или еще точнее, бесплатных) квартир госслужащим практиковаться не будет. Их заменят арендные. К сожалению, привлечь застройщиков в этот сектор, срок окупаемости вложений в котором гораздо более долгий, чем в коммерческом строительстве, без дополнительных стимулов сложно. Да и граждане, привыкшие мечтать о частной собственности, символе стабильности, еще с недоверием относятся к новшеству. Но эта «привычка» не основана на логике реальности.
Снова обратимся к мировому опыту. Шестьдесят процентов населения США живут в квартирах, юридически им не принадлежащих. Съемщики тратят на аренду немногим более четверти своего дохода, что гораздо меньше расходов, связанных с погашением ипотечных займов, хотя ставки по ним по сравнению с предложениями казахстанских банков низкие: пять-шесть процентов, а условия более привлекательные: без первоначального взноса, срок до 30 лет. В Европе собственная недвижимость тоже доступна лишь людям со средним или высоким достатком, в результате чего порядка сорока процентов европейцев живут в арендуемых квартирах. В Нидерландах так называемое социальное арендное жилье составляет 35 процентов от общего жилого фонда — это своеобразный рекорд для стран Евросоюза. И как правило, оно не подлежит приватизации. В Финляндии количество арендных квартир, построенных за счет государственного кредитования, превысило 350 тысяч, основная их часть находится в собственности муниципалитетов. И хотя стоимость госзаймов здесь совпадает с банковскими запросами, первые пользуются большей популярностью, поскольку для их получения не требуется наличия залогового имущества и прочих гарантий.
— Как показывает мировой опыт, появление большого количества доступного арендного жилья приводит к уменьшению давления спроса на рынке недвижимости и, как следствие, снижению или стабилизации цен, — комментируют независимые эксперты. — Реализуя государственную жилищную программу, важно уделить этому внимание, так как относительно невысокая ставка на аренду позволит не только расширить круг участников национального жилищного проекта, но и сделает его более гибким в условиях постоянно меняющейся экономической конъюнктуры.
Согласно откорректированному отраслевому документу, в Казахстане финансирование строительства арендных домов будет увеличено, что позволит за три года ввести 475,7 тысячи квадратных метров, или 5 760 квартир. Предусматривается также разработка специальных законодательных норм, которые позволят закрепить понятие «государственный арендный дом» и исключить возможность приватизации жилья в оном. Благодаря этим и другим корректировкам за три года прогнозируется ввод 28 миллионов «квадратов», доля коммерческого строительства в общем объеме снизится с 23 до 16 процентов, а ИЖС вырастет с 65 до 75. Изменения и дополнения в госпрограмму, в целом одобренные в Правительстве, будут направлены на утверждение Главе государства.
22.02.2008
Светлана Антончева, www.kazpravda.kz