Финансисты – не альтруисты. Так что, в общем, не удивительно, что банки второго уровня (БВУ) не спешат реанимировать строительство в Астане и воздерживаются от кредитования сомнительных компаний и проектов. По сути дела, трёхступенчатая схема возвратного финансирования застройщиков через «Казыну» и БВУ, предложенная правительством, себя не оправдала.
Финансисты – не альтруисты. Так что, в общем, не удивительно, что банки второго уровня (БВУ) не спешат реанимировать строительство в Астане и воздерживаются от кредитования сомнительных компаний и проектов. По сути дела, трёхступенчатая схема возвратного финансирования застройщиков через «Казыну» и БВУ, предложенная правительством, себя не оправдала.
Напомним, в ходе первого транша через ФУР «Казына» правительство выделило $400 млн, эти средства должны были распределяться БВУ застройщикам, которых определяет специальная государственная комиссия. Но за три с лишним месяца в столице удалось оживить лишь 27 из 112 официально объявленных неблагополучными объектов. По той простой причине, что окончательное право выбора – финансировать застройщика или нет – было оставлено за коммерческими банками.
Свое недовольство по поводу реализации данной компании высказал на прошлой неделе в ходе расширенного заседания правительства и президент, дав поручение разобраться с государственными средствами, выделяемыми банкам второго уровня на финансирование возведения жилья в Астане. Нурсултан Назарбаев заявил: «Деньги банкам выделены, но осваиваются они медленно. До сих пор они не дошли до строек – это полное безобразие! Или банки держат деньги правительства на депозитах, чтобы подзаработать, или сам механизм тормозится, или «Казына» не доделывает».
На сегодняшний день, по сообщению пресс-службы правительства, БВУ выразили готовность финансировать 52 столичных объекта незавершенного строительства на общую сумму около 117,9 млрд тенге. Как сказал на заседании госкомиссии по вопросам модернизации экономики РК тогда еще председатель правления АО «ФУР «Казына» Кайрат Келимбетов, для финансирования строительства 112 объектов в Астане требуется около 216,9 млрд тенге. Из средств республиканского бюджета в 2007 году на эти цели было выделено 48,8 млрд тенге ($400 млн), с последующим выделением дополнительных средств в 2008 году. Наряду с этим акционерное общество «Казахстанская ипотечная компания» будет осуществлять выкуп прав требований по ипотечным кредитам в банках-партнерах с тем, чтобы обеспечить дополнительное фондирование строительства 112 объектов.
Также планируется выкупать недостроенное жилье за государственные средства для госслужащих, такое предложение на заседании правительства внес вице-премьер Умирзак Шукеев. По его словам, около двух тысяч квартир уже готовы купить госхолдинги «КазАгро», «Самрук», «Самгау» и ФУР «Казына». Еще столько же можно приобрести за счет средств, заложенных в акимате по госпрограмме на строительство коммунального жилья.
Но и это еще не все. Потому что для выкупа еще четырех тысяч квартир можно воспользоваться $4 млрд, выделенными «Казыне» на стабилизацию экономики, – считает Умирзак Шукеев. По его мнению, выкуп государством восьми тысяч квартир покроет две трети предложений на рынке, а оставшаяся часть будет продана позже. Квартиры будут выкупаться в домах, готовность которых составляет 50%, по цене не выше $1 тыс. за 1 кв. м жилья экономкласса и $1,5 тыс. – бизнес-класса. Застройщики в свою очередь согласились с предложением вице-премьера.
По замыслу правительства, опробованная на Астане схема финансирования недостроенного жилья затем будет применяться в Алматы и в регионах. Но сами застройщики в южной столице особых надежд в связи с этим не питают.
Как заявили «Позиции.kz» в корпорации «Ак ауыл», «мы не рассчитываем на привлечение государственных средств, а делаем основной упор на внешние транши». Сейчас компания вынуждена заморозить строительство на отдельных объектах до появления инвестиций.
Другие застройщики, которые начали строительство на средства дольщиков и не могут вовремя выполнить свои обязательства, также имеют мало представления о механизме финансирования через «Казыну» и БВУ.
Вот как прокомментировал сложившуюся ситуацию для «Позиции.kz» Олег Алферов, вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Казахстана: «Если вернуться к сентябрьским заседаниям кабмина, то можно сказать, что в «торге» между правительством и застройщиками позиционную победу одержали последние. Тогда, предлагая строителям выкуп квартир, мининдустрии и торговли оценивало себестоимость столичного квадратного метра жилья в $700-800. «Так не доставайся же ты никому!», – ответили застройщики. Так как желающих отдавать объекты по этой цене среди строительных компаний не нашлось».
Ситуация в отрасли не нормализовалась, так что правительство фактически пошло на условия застройщиков, оценив стоимость их квартир почти вдвое выше! Таким образом, выкупленный государством квадратный метр жилья оказывается ощутимо дороже, чем запланировано при строительстве по госпрограмме. То есть, принятое компромиссное решение можно квалифицировать как дотацию в адрес конкретных застройщиков. Только уже не на заемной, а на безвозвратной основе.
Между тем, «назначение» БВУ в качестве конечной инстанции по выбору адресатов госпомощи заметно затруднило выполнение главной из провозглашенных кабмином целей – завершение строительства и соблюдение интересов дольщиков!
«Нынешний выкуп, по словам Умирзака Шукеева, будет осуществляться в отношении домов, готовность которых превышает 50%. Следовательно, у дольщиков компаний, до сих пор не получивших банковского финансирования, надежд на благополучный эндшпиль не прибавилось», – подчеркнул г-н Алферов.
По его мнению, кабмин всё же пересмотрит схему финансирования через БВУ, и конечные решения по поддержке тех или иных строительных компаний (а значит, дольщиков) будет принимать государственный, а не частный институт. В этом случае риск и для дольщиков, заключенный именно в непрозрачных и малонадежных проектах застройки, уменьшится.
И если реализация правительственных планов будет носить более оперативный характер, то не возникнет потом проблем с освоением предоставленных кредитов, когда застройщик, получив деньги, не может возобновить работу: персонал разбежался, а поставки материалов были нарушены за время томительного ожидания госпомощи. Ну а те застройщики, которым повезет меньше и они не получат государственной поддержки, просто перестанут существовать. Кстати, остается открытым вопрос, по какому принципу госкомиссия будет выбирать именно те строительные компании, которые все-таки нужно профинансировать?
Как считает эксперт, на данном этапе остается порадоваться за госслужащих – выкупаемое по себестоимости жилье должно оказаться выше по качеству, чем то, которое возводится подрядчиками госпрограммы. Кроме того, появится надежда на какую-то прозрачность процесса будущего выкупа.
Обещано, что тендеры будут проводиться на понижение, а в комиссии на правах «контролеров» войдут члены НДП «Нур Отан».
20.02.2008
Константин КИМ, www.posit.kz