Плох тот кредит, который нельзя рефинансировать. Без шуток: при составлении договора ипотечного займа с банком всегда было неплохо бы предусмотреть возможность досрочного погашения, без штрафных санкций. Во-первых, не исключены перемены в финансовом положении заемщика, когда возникнет необходимость изменить условия погашения ипотечного займа. Во-вторых, может измениться ситуация на рынке, и всегда найдется другой банк, готовый предоставить клиенту кредит для рефинансирования ранее полученного займа на условиях значительно лучших, чем изначальные.
Плох тот кредит, который нельзя рефинансировать. Без шуток: при составлении договора ипотечного займа с банком всегда было неплохо бы предусмотреть возможность досрочного погашения, без штрафных санкций. Во-первых, не исключены перемены в финансовом положении заемщика, когда возникнет необходимость изменить условия погашения ипотечного займа. Во-вторых, может измениться ситуация на рынке, и всегда найдется другой банк, готовый предоставить клиенту кредит для рефинансирования ранее полученного займа на условиях значительно лучших, чем изначальные.
Что дает рефинансирование, кроме более выгодной ставки? Возможность получить сумму, превышающую размер текущей задолженности по ипотечному кредиту в другом банке. Это позволяет полностью погасить текущий ипотечный кредит и получить дополнительные деньги. Можно переоформить текущий ипотечный кредит под более низкие проценты или на более длительный срок, или снизить размер ежемесячных платежей. Иными словами, рефинансирование позволяет снизить ежемесячные платежи, скорректировать сумму, валюту кредита и его срок.
Понятно, что в нынешней ситуации, когда условия получения ипотеки ужесточились, а ставки по кредитам возросли, вопрос рефинансирования ранее полученных кредитов кажется неактуальным и нереальным. Какое улучшение кредитования, если ставки на рынке выросли и практически одинаковы у всех банков и ипотечных компаний? Да и многие ранее заключенные договоры содержат пункт о форс-мажоре, допускающем повышение ставки.
— Все так. За одним исключением: ставки нашего банка, который предоставляет как первичные займы, так и займы для рефинансирования ранее полученной ипотеки, остаются самыми низкими на рынке. Они не изменились и остаются неизменными на весь период кредитования, — говорит Данияр Тойбаев, заместитель председателя правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана».— Поэтому в нынешней ситуации рефинансирование ипотеки за счет жилищных займов — это хорошее решение с точки зрения экономики. Причем как личной, так и рынка в целом. Выгодно с позиции ставок кредитования: они практически вдвое ниже действующих на рынке. Поэтому удивительно, что многие казахстанцы до сих пор «не распробовали» эту услугу Жилстройсбербанка. Например, в США едва ставки по ипотечным кредитам снижаются всего на четверть процента, как накатывает вал рефинансирования. Потому что даже в случае небольшой разницы между ставками по ипотеке и займу на рефинансирование через два-три года экономия на ежемесячных платежах может составить 100—200 долларов. Мы же говорим о существенно большей разнице. Опыт развитых стран показывает, что заемщик до полного погашения ипотеки может перекредитовать свой кредит несколько раз. Люди имеют право считать свои деньги и действовать, исходя из своей выгоды. И они в полной мере пользуются этим. Кроме того, напомню, что в июле прошлого года были приняты поправки в законодательство по вопросам жилстройсбережений, которые позволяют за счет займов нашего банка рефинансировать ипотечные кредиты, полученные не только в других банках, но и выданные иными организациями, имеющими на то право. Это выгодно и рынку, переживающему трудности с ликвидностью. В штатных условиях банки неохотно идут на досрочное погашение кредитов заемщиками, но в ситуации, когда они сами изыскивают ресурсы для перекредитования собственных займов, досрочный возврат больших сумм им выгоден.
При получении займа для рефинансирования ипотечного кредита другого банка предоставляется стандартный пакет документов, предусмотренный внутренними документами Жилстройсбербанка. Но важно помнить, что жилищные займы на рефинансирование, впрочем, как и на все другие мероприятия по улучшению жилищных условий, выдаются при соблюдении определенных условий. Вне зависимости от того, какая тарифная программа выбрана — «Бастау», «Оркен», «Кемел» или «Болашак», клиент должен в течение указанного в договоре о жилстройсбережениях срока накопить на депозите не менее половины суммы. При выполнении требований Жилстройсбербанка и предоставлении соответствующих документов клиент, минуя стадию накопления, может воспользоваться также предварительным или промежуточным жилищным займом и направить его на рефинансирование ипотеки. При этом все преимущества системы жилстройсбережений сохраняются: и ставки, и сроки, и премия государства, и вычеты при определении дохода для обложения подоходным налогом сумм, направленных на погашение вознаграждения по займам, полученным в жилстройсбербанках. Напомню, что с первого января текущего года эта налоговая льгота распространена и на предварительные жилищные займы.
21.02.2008
Алла ДЕМЕНТЬЕВА, www.kazpravda.kz