1:0 в пользу Правительства

Не прошло и полгода с тех пор, как «уснули» стройки Астаны, а в деле, похоже, пора ставить точку. Правительство намерено выкупить две трети объема жилья, предлагаемого к продаже в столице. Таким образом, у застройщиков, оставшихся за бортом государственной поддержки, появится шанс благополучно завершить свои объекты. Не исключено, что 40 процентов строительных компаний после этого покинут рынок.

1:0 в пользу правительства

Не прошло и полгода с тех пор, как «уснули» стройки Астаны, а в деле, похоже, пора ставить точку. Правительство намерено выкупить две трети объема жилья, предлагаемого к продаже в столице. Таким образом, у застройщиков, оставшихся за бортом государственной поддержки, появится шанс благополучно завершить свои объекты. Не исключено, что 40 процентов строительных компаний после этого покинут рынок.

Финансовые «инъекции» государства в стройбизнес продолжаются. Но из-за разборчивости банков не все застройщики из приоритетного спис­ка смогут получить кредиты и достроить дома. Поэтому в Правительстве нашли новую схему финансирования, без участия банков. Ставшие невостребованными горожанами квартиры выкупят госорганы и национальные компании — для собственных нужд.

Оптовые покупатели

Так, по словам вице-премьера Умирзака Шу­кеева, национальные холдинги готовы приобрести около 2 тысяч квартир. Потребность в жилье подтвердили национальные холдинги «Казагро» (450 квартир), «Самрук» (1000), «Самгау» (192) и АО «Фонд устойчивого развития (ФУР) «Казына» (70). О готовности выкупить около 500 квартир повышенной комфортности по невысокой цене также заявили в национальной компании «КазМунайГаз». Агентство по делам государственной службы, по предположению вице-премьера, могло бы купить еще 2 тысячи квартир. Но самое активное учас­тие в этой акции, как ожидается, примет столичный акимат. В рамках Госпрограммы в Астане планировалось строительство коммунального жилья, на что было выделено 13 миллиардов тенге.

— Необходимо остановить все начатые проекты строительства нового жилья, повернуть эти деньги на выкуп квартир в строящихся домах, что создаст спрос еще на две тысячи квартир. В дальнейшем эти квартиры будут использованы в качестве государственного арендного жилья и могут быть предоставлены в аренду работникам социальной сферы и госслужащим. Еще две тысячи квартир можно приобрести через акимат за счет средств, преду­смотренных в резерве Правительства, — сообщил Умирзак Шукеев на заседании Кабмина в прошлый вторник.

Возможно, вслед за этим шагом Правительства выкуп квартир будут практиковать и другие госорганы, если найдут в своих «карманах» средства.

Что касается цен на выкупаемые квартиры, то Кабинет министров и здесь не пус­тит дело на самотек. Вице-премьер строго ограничил критерии выбора жилых площадей. Во-первых, дом должен быть достроен, как минимум, на 50 процентов. Во-вторых, цена за квадратный метр должна составлять не более 1000 долларов для эконом- и 1500 долларов для бизнес-класса. Для того чтобы продать квартиры оптом, застройщикам придется поучаствовать в тендере «на понижение». В-третьих, ограничена квадратура квартир: 1-комнатные — не более 40, 2-комнатные — не более 50, 3-комнатные — не более 60-70 квадратных метров.

Премьер-министр Карим Масимов одоб­рил предложения Умирзака Шукеева.

— Поручаю акиму Астаны, национальным холдингам, компаниям, Агентству по делам госслужбы, министерствам и ведомствам в недельный срок проработать все вопросы с определением точного количества квартир, необходимых для выкупа, — резюмировал глава Правительства.

Прогнозы для застройщиков

Итак, если все государственные органы и нацкомпании, проявившие интерес к закупке коммерческих квартир, осуществят задуманное, в Астане станет меньше площадей, не обеспеченных платежеспособным спросом. По словам Умирзака Шукеева, объем их уменьшится на 2/3.

Застройщики встретили это предложение с надеждой. Для тех, кто не имеет заемных средств, оптовая продажа квартир, пусть даже по сниженной цене — это шанс достроить объект. Хотя бы для того, чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиками и покинуть рынок с неподмоченной репутацией.

По словам председателя совета Ас­со­циации застройщиков Казахстана Айдына Рахимбаева, таких компаний на рынке предостаточно:

— Думаю, процентов 40 (строительных компаний. — Авт.) с рынка уйдут после того, как закончат выполнение обязательств перед дольщиками. В дальнейшем маржа сократится, бизнес будет менее привлекательным. Останутся только те, кто силен в этом бизнесе.

Для того чтобы узнать, как выживают застройщики, не получившие государственной помощи, мы провели телефонный опрос, сверившись со списками, опубликованными в прессе. Неудивительно, что большинство собеседников пожелали остаться неназванными — несмотря на тяжелые времена, некоторые еще надеются на получение финансовой помощи от государства, поэтому поступают по принципу: не плюй в колодец…

Приведем наиболее интересные из полученных ответов:

1.

Те компании, у которых есть развернутый портфель, могут себе позволить перебросить деньги на строительство из другого вида бизнеса. Переждать кризис могут и очень крупные застройщики, которые обладают большими активами.

С серьезными трудностями столкнулась только третья группа компаний — небольшие, которые, возможно, занимаются только строительством, и у них нет ни активов, ни дополнительных источников финансирования. Останутся ли они на рынке, смогут ли достроить объекты? Возможно, да, если найдут оптовых покупателей в лице каких-то крупных компаний. Второй вариант: от безысходности они могут установить демпинговые цены. Допустим, та компания, которая продавала жилье по 1500 долларов, станет продавать ее по 1100. Маржа в этом случае остается мизерной, но для таких компаний главное — выжить.

2.

Проблемы с финансированием возникли у тех компаний, которые одновременно строят по нескольку жилых комп­лексов и направляют деньги, полученные за один дом, на строительство другого. «У нас есть комплексы, которые мы заморозили, но по ним мы не привлекали средства дольщиков. А тот жилой комплекс, куда дольщики уже вложили деньги, мы успешно застраиваем, без проволочек», — говорят застройщики.

3.

«Наша компания не получила государственного финансирования. Наши коллеги хотели оформить кредит, но столкнулись с кабальными условиями, — заявили в другой строительной компании. — Банки, получив государственные средства, добавляют свою маржу и выдают кредиты под 26-27 и даже 30 (!) процентов годовых. К тому же необходим залог, а срок кредита — всего три года. Это слишком дорого. Мы на это, честно говоря, не рассчитываем. У нас есть производство, и благодаря этому мы кое-как выживаем. Стройку поднимать нам очень тяжело. Если государство хочет помочь, пусть помогает, но намного лучше было бы возобновить ипотеку для людей. Иначе, если люди квартиры не покупают, зачем нам их строить? Все идет к тому, что 60-70 процентов компаний станут банкротами».

4.

Один из столичных застройщиков, не вошедший в список компаний, которым рекомендовано предоставить кредиты, полностью переключился на работу с клиентами. «Люди стали меньше покупать квартиры, они всего боятся — такая ситуация не только в нашей компании, — сетует застройщик. — Мы продаем квартиры при условии стопроцентной оплаты, ипотеки нет, потому что мы все-таки за свой счет строим. Продажи идут, хотя и не так массово, как было раньше… Пока строительство идет по плану, если совсем будет трудно, притормозим. Строить дальше? Да, думаю, у этого бизнеса есть перспективы».

Как видим, не все застройщики в Астане настроены пессимистично. Однако это не умаляет проблем, затронувших отрасль. Так один из респондентов обнажил серьезную проблему — дороговизну банковских кредитов. Помнится, еще в конце января мы интересовались у министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова, известно ли ему, что некоторые банки выдают застройщикам кредиты под 21 процент годовых. На что он тогда ответил, что таких процентов нигде нет.

А в то время, пока одни застройщики просто пытаются выжить, другие делают все для того, чтобы привлечь покупателя. В одной из известных столичных фирм при покупке квартиры дарят иномарку. Другие компании снижают цены до невиданно низких отметок — 850 долларов США за квадратный метр. Как говорится, бизнес есть бизнес, выживает сильнейший… Только нам, потенциальным покупателям, хотелось бы, чтобы выжили наиболее честные и порядочные, умеющие при этом качественно строить.

Улан Байжанов, вице-президент национальной компании «КазМунайГаз»:

— Поскольку «КазМунайГаз» — национальная компания, и нами принят кодекс социальной корпоративной ответственности, мы не могли стоять в стороне, когда в строи­тельной сфере возникли определенные проб­лемы. Потребность на сегодняшний день — более 500 квартир. В свое время было принято решение о том, чтобы квартиры, которые приобретают компании, не передавались работникам безвозмездно. Поэтому квартиры будут продаваться нашим сотрудникам по цене не ниже той, по которой мы приобретали. Безусловно, здесь будут использоваться механизмы, связанные с ипотечным кредитованием. Определенная часть квартир, по всей видимости, особенно в отношении приглашенных специалистов, будет предоставляться как служебное жилье.

Умирзак Шукеев, заместитель премьер-министра РК:

— Те строительные компании, которые хотят достроить свое жилье через банки второго уровня, рассчитывают на то, что рынок заработает, и они продадут свои квартиры дорого, по рыночной цене. А те строительные компании, которые не могут до этого дожить, получат шанс продать квартиры государству по себестоимости.

Обязательное условие — ни одного решения на строительство нового жилья в Астане не должно быть подписано. Мораторий полный. Только так мы сможем расшевелить этот рынок.

По словам Умирзака Шукеева, в 112 объектах Астаны, попавших в список одобренных к финансированию, насчитывается чуть больше 38 тысяч квартир. Более 24 тысяч уже выкуплены населением. Строительство остальных 14 тысяч власти планировали профинансировать через банки. Но банки согласились кредитовать пока только 27 объектов. Возможно, этот список достигнет 40 объектов, в которые «вольются» дополнительные средства.

Как ни странно, но благодаря строительному кризису у чиновников появилась возможность без лишних затрат реализовать жилищную программу. По крайней мере, в Астане, которая, как известно, служит индикатором развития всей страны. Судите сами. Дома, которые собирается выкупать столичный акимат, уже практически готовы. Останется подождать несколько месяцев, и в городе появится целый ряд новостроек, которые превратятся из коммерческого в арендное жилье.

— Покупая практически готовое жилье, мы сможем сократить бюджетные затраты на проектирование, инженерное обустройство жилых комплексов. По нашим прогнозам, стоимость 1 квадратного метра не будет превышать 120 тысяч тенге, или 1 тысячи долларов США, — сказал на заседании Правительства замакима Астаны Сергей Хорошун.

19.02.2008

МАРИЯ ДАУТОВА, www.kn.kz