Оказавшись в трудной ситуации после начала кризиса в США, казахстанские банки отреагировали на происшедшее очень быстро. Если раньше они предлагали ипотечный кредит чуть ли не под лозунгом «ипотека – каждому и прямо сейчас», то теперь ее условия стали настолько жесткими, что не каждая относительно состоятельная семья решится взять кредит на покупку жилья.
Оказавшись в трудной ситуации после начала кризиса в США, казахстанские банки отреагировали на происшедшее очень быстро. Если раньше они предлагали ипотечный кредит чуть ли не под лозунгом «ипотека – каждому и прямо сейчас», то теперь ее условия стали настолько жесткими, что не каждая относительно состоятельная семья решится взять кредит на покупку жилья.
Глубокая зависимость
С того момента как осенью прошлого года в США начался кризис на рынке ипотечного кредитования, казахстанские банки испытали сначала шок, вызванный фактическим прекращением внешнего финансирования, а затем начали приспосабливаться к новым условиям существования. В итоге были пересмотрены условия потребительского кредитования, кредитования строительства недвижимости, и что самое главное – предоставления ипотечных кредитов.
Еще не так давно банки соревновались между собой, чтобы привлечь заемщиков к своим пакетам предложений. Сейчас не верится, что когда-то отдельные кредиторы были согласны на пять процентов первоначального взноса, отсутствие справок, подтверждающих доходы, а ставка вознаграждения в 13 процентов казалась непомерно завышенной. Да что далеко ходить – еще летом 2007 года банки были готовы дать ипотечный кредит чуть ли не каждому. Это привело к тому, что к тому времени, как на Казахстан упала тень ипотечного кризиса в США, сумма ипотечных кредитов под залог недвижимости вылилась в 38 процентов от совокупного портфеля банков. Стоит ли говорить, что это новое для нас явление – ипотека привлекла к себе многих. На этой волне банки, имеющие свободный доступ к зарубежному финансированию, стали слишком вольно обращаться с ипотечным кредитованием. Но вот пробил «час икс», который застал банки врасплох, а ипотека, как наиболее уязвимое место, грубо говоря, захлебнулась. Банки, в свою очередь, очень быстро скорректировали свою кредитную политику, причем было время, когда финансовые структуры просто остановили ипотечное кредитование. Это было настолько ново для СНГ, что некоторые эксперты окрестили такую реакцию в условиях американского кризиса «казахстанским путем».
Но спустя некоторое время система, судя по всему, оправилась, и банки вновь взялись за кредитование, но уже с большей осмотрительностью. Теперь далеко не каждый может позволить себе взять под ипотеку жилье. Вернее, не каждому дадут получить ипотечный кредит. Скорее всего, банки не могут больше позволить себе так рисковать, как это было летом 2007-го, и настроены жестко проверять и кредитную историю потенциального клиента, и стабильность, и, главное, размер дохода.
Хотя банки иной раз склонны объяснять свои возросшие требования заботой о клиенте. Так, на одном банковском сайте недавно появилось сообщение, что кредит может быть выдан лишь в том случае, если выплаты по нему будут составлять не больше 30–40 процентов от ежемесячного дохода семьи. Якобы банкам не безразличен уровень ее благосостояния, ведь семья должна питаться, одеваться, учить детей и прочее, и прочее. Любопытно, что еще полгода назад их это почему-то не беспокоило.
В итоге возникает вопрос: а кому теперь реально по силам взять ипотеку? Скорее всего, это будут представители «верхней части» среднего класса и выше. Ведь помимо введения почти повсеместного подтверждения доходов, банки увеличили и ставку вознаграждения. Для того чтобы узнать, в какой мере ужесточились требования и насколько трудно стало взять кредит, мы решили опросить ряд банков, чтобы выяснить их условия.
Горячая линия
В последнее время много стали говорить об «естественном отборе» среди потенциальных заемщиков. Это означает, что граждане, не способные выдержать требования банков, автоматически отсеются. В принципе, можно с этим согласиться, поскольку теперь банки с большим доверием смотрят на тех, кто не только может подтвердить свои доходы, но к тому же и предоставить в залог уже имеющееся жилье. Эти жесткие меры наряду с высокими процентными ставками показывают, что ипотека перестала быть доступной для среднего класса. Да и к тому же складывается впечатление, что банки сами не хотели бы связывать себя с ипотечным кредитованием, как бы соблазнительно ни выглядела прибыль в перспективе. Об этом могут свидетельствовать не только порой нереальные проценты, но и тот факт, что банки вначале предоставляют одну информацию и один список необходимых документов, а при встрече с кредитным офицером выясняется, что процесс сбора информации может значительно затянуться. Говоря о базовом пакете документов, большинство банков имеет в виду РНН, СИК, домовую книгу нового образца, свидетельство о браке, документы от продавца (будь то договор купли-продажи, акта дарения и т. д.), и главное – справки о подтверждении доходов. Если есть дети или лица на иждивении – на них также необходимы документы. Но стоит отметить, что в современных условиях жесткого отбора последних лучше не указывать, поскольку получить кредит станет много сложнее. Во всех этих нюансах мы решили разобраться, чтобы выяснить, под силу ли человеку, зарабатывающему, скажем, сто тысяч тенге, ипотечный кредит в сто тысяч долларов. Что его ждет за порогом банка – будет нашим главным вопросом.
Банк «Каспийский» можно исключить в первую очередь, поскольку когда речь шла о «порой нереальных процентах», в виду имелся именно он. Мало того, что в день оформления ипотеки придется выложить от 30 до 50 тысяч долларов, так еще и процентная ставка здесь начинается от 20 процентов и упирается в цифру 29. При этом отдать оставшуюся сумму нужно будет за десять лет, а не как везде – за двадцать. Вот и выходит, что через десять лет при ставке в 20 проц. нужно будет выплатить чуть более 150 тыс. долларов. А значит, в месяц выплаты должны составить примерно тысячу долларов. А если учесть, что согласно правилам банков сумма ежемесячных отчислений не может превышать 40 процентов дохода, то зарплата нашего героя должна быть никак не сто тысяч тенге, а примерно три тысячи долларов. Эльнара, сотрудница банка, рассказала о дополнительных условиях кредитования: «Необходимо предоставить справку о зарплате, а также справку из пенсионного фонда за последние шесть месяцев. Если говорить о комиссиях, то в нашем банке четыре вида комиссий, которые в совокупности дают примерно 2,3 процента от занимаемой суммы. При этом покупаемая недвижимость будет оценена нашим оценщиком-партнером, компанией BATA-Group».
Вообще, первой препоной, которая возникает на пути заемщика, как уже упоминалось – это первоначальный взнос, размеры которого выросли в разы. Например, в «БТА-ипотека» почти по всем 12 ипотечным программам нужно сразу же внести либо от 40 до 49 процентов, либо выше 50, а иногда и выше 60 процентов. Для большинства граждан это требование практически невыполнимо, поскольку сразу такую сумму можно получить опять же в кредит, который в связи с проблемами ликвидности мало кто даст, а скопить такую сумму вряд ли удастся. Есть, правда, исключение – это Лариба-банк, где можно внести 10 процентов первоначального взноса, но в этом случае может оказаться непосильным не взнос, а процентная ставка. Ведь если внести 10 процентов от запрашиваемой суммы, то ставка здесь составит 24 проц. Если сразу отдать 15 процентов, то ставка будет 23 проц., если от 30 до 50 проц., то вознаграждение выльется в 18 проц. годовых, а при уплате половины – в 16 процентов. Правда, при этом не требуется подтверждения доходов. Но если клиент вносит половину запрашиваемой суммы и при этом подтверждает свой доход, то ставка снижается на два пункта, составляя 14 процентов.
Есть, конечно, и альтернативный вариант – депозитная ипотека. Ее практикуют все тот же Лариба-банк, а также «Халык». Но тут, как говорится, идет обмен «шила на мыло». Суть депозитной ипотеки в том, что вместо первоначального взноса потенциальный клиент должен открыть депозит и положить на него определенный процент от суммы. От объема вносимых средств будет зависеть ставка вознаграждения банка, но при этом проблема, во-первых, заключается в том, что впоследствии нужно отдавать всю запрашиваемую сумму, а это сложно чисто психологически. Хотя, конечно, человека будет греть мысль о том, что по окончании срока он сможет забрать деньги с депозита. А во-вторых, объем депозитных средств все равно велик. Так, если связать свои ближайшие 15 лет с Лариба-банком, то тогда, как нам рассказала сотрудница Алтын, положив на депозит 30 процентов от суммы, ставка вознаграждения составит 11 проц. годовых, а если на депозите окажется 50 процентов, то можно рассчитывать на 9 проц. Тех же 9 процентов можно ожидать и по программе «Ипотека lights» от Халык-банка. Для этого также нужно положить в депозитную ячейку половину суммы, но есть один нюанс – в качестве дополнительного обеспечения обязательно предоставление банковского вклада в размере не менее 20 процентов от суммы кредита. А это опять же очень много и вряд ли кто-то со средним достатком согласится на такие условия.
В том случае, если появилась необходимость купить жилье на вторичном рынке, а это, как известно, наиболее приемлемый вариант, то некоторые банки ничем не смогут помочь. Например, один из банков выдает заем только в том случае, если клиент решит купить жилье лишь в трех определенных комплексах, стоимость которого вряд ли окажется приемлемой для человека со средним достатком. В другом банке, который также работает исключительно с узким кругом строительных компаний, с которыми, видимо, заключены договоры, нам сообщили, что, мол, банк выдает кредиты, но лучше бы обратиться с этим к стройкомпаниям, которые также практикуют ипотечное кредитование. А это, в свою очередь, свидетельствует лишь о том, что у банка действительно есть проблемы с ликвидностью.
Но в то время как у одних проблемы усугубляются, у других дела идут в гору. Интересно, например, что у АТФ-банка, ставшего участником группы UniСredit, дела пошли в гору, поскольку информация, полученная в живом общении с банком, более оптимистичная, нежели устаревшая информация с его сайта. На нем говорится, что при покупке жилья в Алматы первоначальный взнос равен 50 процентам, тогда как на самом деле сумма оказалась ниже – 30 проц. (раньше такой процент был приемлем лишь для кредитования в регионах). По телефону нам сказали, что заем может составить 70 процентов от общей суммы, тогда как на сайте эта цифра обозначена в 50 проц. «Ипотечное кредитование в нашем банке осуществляется только в долларах, при этом подтверждение доходов является обязательным. Комиссия – 1,65 процента, страхование недвижимости – 0,35 проц. от суммы, а страхование жизни – 0,35. Оценку же недвижимости производит одна из двух фирм-партнеров – Appraizer либо Sert», – так прокомментировала условия АТФ оператор Карлыгаш.
Некоторым особняком стоит Казкоммерцбанк, поскольку, в отличие от других игроков, он не пошел на повышение ставок. Наоборот, сразу же после «черного августа», в сентябре, банк и АО «BI Group» подписали договор о снижении ставок для клиентов компании до 13,5 проц. Майра, оператор «Казкома», проконсультировала нас по условиям кредитования: «Если вы являетесь клиентом банка и решили купить уже готовое жилье, то ставка будет равна 13,5 проц., если нет, то 14 процентов. Что же касается кредитования покупки строящегося жилья, то нужно отметить, что сумма вознаграждения банка обусловлена тем, жилье какой строительной компании покупает клиент. Если это объекты «Базиса», то их десятипроцентную ставку мы снижаем на два, в итоге 8 процентов, а если, скажем, это ТОО «Гражданпромстрой», то их ставку в 13,5 проц. мы опускаем до 11,5». Поведение этого фининститута вызывает у других участников рынка отчасти недоумение, отчасти критику. Один из банков заявил, что повышение ставок в условиях проблем ликвидности является вполне объективным явлением, а действия «Казкома» не более чем маркетинговый шаг, рассчитанный на рекламу. Но в полной мере согласиться с этим утверждением нельзя, поскольку, как отмечают некоторые эксперты, повышение ставок не является тотальной тенденцией, а скорее зависит от имеющихся в наличии ресурсов банка. Казкоммерцбанк их, видимо, имеет, иначе и он пошел бы по пути повышения ставки вознаграждения.
Последней инстанцией для решившегося на ипотеку человека остается Казахстанская ипотечная компания (КИК). Естественно, что для этого он должен быть либо одним из новобрачных, либо работать в бюджетной сфере. Но эксперты утверждают, что даже эта государственная компания установила такие условия, которые очень тяжело выполнить. Любопытно рассмотреть случай, если человек решит взять ипотеку в КИК через банк-посредник. Один из таких банков определил процентную ставку следующим образом: процентная ставка КИКа (допустим, 5 проц. годовых), плюс маржа этого банка (например, 2 проц. годовых) и плюс уровень инфляции на период исчисления ставки. Примером приводится инфляция в 6 процентов. Вот и выходит, что вознаграждение выльется всего в 13 проц. годовых. При этом добавляется, что ставка корректируется дважды в год. Но проблема в том, что инфляционная составляющая является совершенно непредсказуемой. В прошлом году, как известно, инфляция превысила 18 процентов, а значит, клиентам такой программы пришлось заплатить порядка 25 проц. годовых, а это довольно много.
В целом вся система современного ипотечного кредитования в Казахстане словно замерла. Ведь выход почти все банки выбрали один, а большую гибкость проявить не смогли, возможно, из-за того, что они слишком привыкли получать легкие деньги за рубежом и на внутреннем рынке. Система стала настолько отработанной, что даже теперь, несмотря на явное торможение, новые формы ипотеки никак не могут найти своего места. В России, например, ипотечное кредитование в некоторых банках осуществляется в нетрадиционной валюте. Скажем, в швейцарских франках или японских иенах, что позволяет несколько снизить для клиента сумму выплат. Либо другой вид – кредитование без ограничений по возрасту, когда в случае смерти или выхода на пенсию остаток выплачивают дети заемщика. В Казахстане, например, возраст ограничен периодом с 21 года до 65 лет на момент выплаты кредита. Поэтому многие семьи поставлены перед выбором – «сейчас или никогда», поскольку уже в 46 лет вам никто кредит не даст.
Вот и получается, что кредит подчас не удастся взять не потому, что банки не дают, а потому, что сделать это ввиду жестких условий практически невозможно. Конечно, банки стали относиться к клиентам гораздо жестче. Так, по неофициальным данным, если раньше банки одобряли до 90 процентов заявок, то теперь таких не наберется и двух третей от числа. Но при этом наглядно видно, что человек, зарабатывающий около ста тысяч тенге, теперь никоим образом взять ипотеку не сможет. Ведь кроме высоких ставок и крупного первоначального взноса заемщику придется учесть и то, что уже не удастся сыграть на повышении цены, так как рост стоимости недвижимости прекратился. Получается, что получивший кредит остается с ипотекой один на один. В таком случае при учете всех составляющих выходит, что брать ипотечный заем просто теряет смысл, а сам он превратился в огромный риск. Причем как для заемщика, так и для кредитора.
16.02.2008
Данияр Сабитов, www.continent.kz