В последнее время редкий день обходится без появления в казахстанских СМИ новостей или комментариев очередного эксперта по поводу происходящего в строительной отрасли и на рынке недвижимости. Но, как показывает практика последних месяцев, достоверные факты, которые отражают реальное положение дел, удается почерпнуть отнюдь не из речей застройщиков и риэлторов, а из высказываний представителей государства. Так, из доклада акима Алматы Имангали Тасмагамбетова на совещании у премьер-министра в январе стало известно, что в алматинских новостройках продана только треть квартир.
В последнее время редкий день обходится без появления в казахстанских СМИ новостей или комментариев очередного эксперта по поводу происходящего в строительной отрасли и на рынке недвижимости. Но, как показывает практика последних месяцев, достоверные факты, которые отражают реальное положение дел, удается почерпнуть отнюдь не из речей застройщиков и риэлторов, а из высказываний представителей государства. Так, из доклада акима Алматы Имангали Тасмагамбетова на совещании у премьер-министра в январе стало известно, что в алматинских новостройках продана только треть квартир.
То, что в сложной ситуации на рынке недвижимости именно государство заняло наиболее ясную, понятную и прозрачную позицию, конечно, радует. А вот упорное желание представителей строительных компаний убедить казахстанцев в том, что отрасли далеко до кризиса, и проблемы имеются лишь у отдельных компаний, уже вызывает даже не раздражение, а сочувствие. Конечно, демонстрируемый ими оптимизм отчасти можно понять, ведь государство принимает ряд мер по поддержке строительной отрасли. Гостранши, выделяемые на завершение начатого строительства, должны поддержать прежде всего дольщиков и не допустить, чтобы люди, вложившие свои кровные, остались без квартир. Но какова бы ни была официальная причина, побудившая государство оказывать помощь застройщикам, денежные вливания им как нельзя кстати. Хотя тут важно не обольщаться и осознавать, что всех проблем средства, выделенные государством, не решат. Они могут помочь завершить строительство, но не способны обеспечить спрос, который сейчас заметно отстает от предложения.
Кризис жанра
Как известно, первыми в очереди за помощью оказались застройщики Астаны. Еще в ноябре был утвержден список из 112 столичных объектов, в которые вложены деньги дольщиков и которым более или менее недалеко до завершения. В качестве первоочередного «вливания» государство пока выделило на завершение их строительства 400 миллионов долларов. Деньги поступают к застройщикам через фонд устойчивого развития (ФУР) «Казына», который в свою очередь размещает их на депозитах в определенных банках второго уровня. Банки же, оценив риски и благонадежность застройщиков, выдают полученные средства в качестве кредитов. При этом на 10 процентов, которые строители должны выплачивать государству, накладывается банковский процент, и в среднем застройщики получают кредиты под 19 процентов годовых. Что по прежним меркам не особенно выгодно, но значительно лучше, чем полное отсутствие финансирования.
Первые деньги двум астанинским застройщикам поступили в последней декаде декабря. А по состоянию на середину января профинансировано было порядка 30 строительных компаний, а еще чуть более 20 должны были получить средства в самое ближайшее время. Тем не менее уже начал подниматься и вопрос о финансировании алматинских стройплощадок. В ходе его обсуждения и прозвучали очень любопытные цифры, говорящие о том, что открытие финансирования – это не панацея от всех проблем. В своем докладе на совещании у премьер-министра Карима Масимова 19 января Имангали Тасмагамбетов отметил, что в южной столице возводятся 143 жилых комплекса, строительство которых ведут в общей сложности 93 компании-застройщика. Общая площадь строящегося жилья 5,1 миллиона квадратных метров, или свыше 36 тысяч квартир, из которых 12 тысяч выкуплено дольщиками. А общая сумма средств, необходимых для завершения строительства объектов недвижимости, со степенью готовности от 10 до 90 процентов, составляет 314 миллиардов тенге.
Вот и получается, что из всех квартир в новостройках южной столицы продано только порядка 30 процентов. А так как речь идет о комплексах, строительство которых началось и в начале 2007-го, и в 2006 году, и даже в 2005-м, то объяснить низкую покупательскую активность последствиями событий на рынке ипотеки в США и, как следствие, кризисом ликвидности казахстанских банков, никак нельзя. И это еще раз подтверждает, что цены, предлагаемые в последнее время застройщиками, давно оторвались от платежеспособного спроса. А желающих скупать строящееся жилье вовсе не так много, как нам стремились представить строители.
При этом никто из застройщиков не хотел терять высоких прибылей и снижать цену, напротив, они все время поднимали стоимость жилья. Но уже с весны инвесторы, приобретающие квартиры с целью вложения денег или дальнейшей спекуляции, которые, по оценке риэлторов, составляли большую часть покупателей первичного рынка, существенно снизили свою активность. А уж когда осенью банки либо перестали выдавать ипотеку, либо существенно ужесточили условия по ипотечным кредитам и требования к заемщикам, то покупателей стало совсем немного. Но со стороны сначала казалось, что наряду со строительными компаниями, претерпевающими серьезные трудности, у нас имеются и застройщики, которые, несмотря ни на что, чувствуют себя уверенно.
К первым относится, например, строительная компания «Куат», который набрал столько участков под застройку, что на фоне снижающегося спроса просто не мог справиться с их освоением. А работники «Куата», которые не получали зарплату несколько месяцев, даже проводили во второй половине прошлого годы митинги. Что, впрочем, не помешало руководству компании в августе отметить с размахом День строителя и пригласить на корпоративную вечеринку звезду 1980-х Томаса Андерса, а также дарить особо отличившимся сотрудникам автомобили «Хюндай Гетц». К категории застройщиков, попавших в бедственное положение, можно отнести и компанию «Ак Ауыл», в которой не скрывают, что строительство на большинстве ее объектов заморожено. А председатель совета директоров корпорации «Ак Ауыл» Станислав Огай в своих высказываниях даже посягает, так сказать, на святое, то есть на пенсионные накопления населения.
К компаниям же, которые кажутся успешными, можно было отнести корпорацию «Базис-А», которая и стройки свои не приостанавливала, и дольщиков за свой счет страховала, а также сумела договориться с Казкоммерцбанком об ипотеке для своих дольщиков всего под 10 процентов годовых. И неважно, что про «Базис-А» и про другие компании, которые сумели добиться страхования своих дольщиков на прежних, докризисных условиях, ходят различные слухи. А именно: говорится о том, что эти застройщики сами доплачивают банкам недостающий процент, лишь бы оживить ипотеку и, соответственно, продажи. Но слухи они на то и слухи, что им можно или верить или нет.
Зато глава «Базис-А» Александр Белович в своих многочисленных интервью и выступлениях на пресс-конференциях неоднократно отмечал, что в его компании все в порядке. Правда, при этом он пытался реабилитировать в глазах общественности и всю отрасль в целом. И то заявлял в октябре, что первичное и вторичное жилье, построенное по современному стандарту, не будет падать в цене, то утверждал в ноябре, что нас ожидает дальнейшее удорожание новостроек. И все это на фоне активных обсуждений Министерством торговли и индустрии и правительством мер по поддержке строительной отрасли. Зачем, спрашивается, ее поддерживать, если все в порядке, и рост продолжается? Тем не менее неостанавливающееся строительство на объектах «Базис-А» и информация Александра Беловича о том, что почти все квартиры в комплексах компании уже распроданы, говорили о надежности этого застройщика.
Но, как оказалось, наши застройщики пока не склонны к честности, открытости и прозрачности. Что продемонстрировали опять же чиновники, вернее, составленный ими список из 112 астанинских компаний, которым планировалось оказать государственную поддержку. Надо сказать, что сам документ найти крайне сложно. Хотя если вся кампания по поддержке строителей затеяна ради дольщиков, то они первыми должны были увидеть его, чтобы знать, на что им можно рассчитывать. Тем не менее при большом желании с документом все-таки можно ознакомиться. Например, этот подробный список с информацией о квадратуре объектов, степени готовности комплексов, а также о том, сколько в комплексах продано квартир и сколько средств требуется на завершение строительства, приводят российские источники. Из этого документа следует, что в жилом комплексе «Триумфальный» компании «Базис-А», строительство которого начато в 2006 году, а к завершению планируется в 2009-м, из 770 квартир продано только 54. В ЖК «На Водно-Зеленом бульваре» (строительство началось в 2005-м, и должно быть закончено в этом году) из 513 квартир продано 176. А в известном жилом комплексе «Северное сияние», строительство которого ведет ТОО «Базис Астана» (начато в 2005-м, и планируется к завершению в 2008-м) из 622 квартир выкуплено 237. Еще в одном комплексе «Базис Астана», в «Городском ренесансе» (строительство началось в 2006 году и должно закончиться в 2008), из 493 квартир продано 37.
Что касается других застройщиков, то и у них положение не самое лучшее. Например, у корпорации «Ак Ауыл» в ЖК «Виктория», который должен сдаваться в этом году, реализовано 80 квартир из 319. В ЖК «Уют», сдача которого намечалась еще на прошлый год, из 504 квартир продано 257. В ЖК «Мисон» (срок сдачи 2008 год) выкуплено 102 квартиры из 677, а в ЖК «Дипломат 1» – 101 из 333. В ЖК «Гранд Астана» компании «Куат», который готов на 53 процента, застройщику удалось реализовать 796 квартир из 1491-й, а в МЖК «Гранд Алатау» – 42 квартиры из 297. А, скажем, в ЖК «Достар 1» компании BI-Group, который готов на 86 процентов, ситуация несколько лучше, и из 786 квартир продано 589. Что, возможно, во многом объясняется относительно доступной ценой – 113809 тенге за квадратный метр. Для сравнения, квадрат в астанинском комплексе «Базис-А» «Триумфальный», согласно «списку 112», стоит 223200 тенге.
Вообще этот список – прелюбопытный, но не придающий многим дольщикам оптимизма документ. Например, в девятнадцати жилых комплексах не приобретено ни одной квартиры, а в девяти – даже не залит фундамент. И государство, взявшись спасать строителей, сделало более прозрачными проблемы отрасли. Хотя именно это нам, возможно, и было нужно. Что и подчеркнул в своем Послании этого года народу Казахстана Президент Нурсултан Назарбаев, отметив, что надо в законодательном порядке обеспечить прозрачность деятельности строительных компаний и повышение уровня конкуренции в отрасли.
Особую актуальность степень прозрачности застройщиков приобретает на фоне процесса выделения им государственных средств на завершение строительства. Скажем, если обратиться опять же к примеру корпорации «Базис-А», то она, как значится на сайте ее новосибирской «дочки» «Базис-НСБ», имеет дочерние компании в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, в Украине (Киев), Чехии (Прага), Канаде (Торонто), Таиланде (Патайя) и в Объединенных Арабских Эмиратах (Абу-Даби). Кстати, в Новосибирске у компании сейчас также возникли проблемы.
Как сообщает газета «Ведомости», «Базис-НСБ» приступила к строительству двух многоэтажных жилых домов элитного жилого комплекса «Сибирская Ривьера» на территории Заельцовского бора без разрешения на строительство и предоставления правоустанавливающих документов. За ведение работ без утвержденной в установленном порядке проектной документации компания привлечена к административному наказанию в виде штрафа в размере 500 тысяч рублей и получила предписание о прекращении работ до получения всех необходимых разрешений на строительство. По оценкам различных специалистов, возобновить их удастся либо весной, либо еще позже. А когда компания ведет такую активную деятельность за пределами Казахстана, невольно возникает вопрос: а не уходят ли деньги наших дольщиков на решение проблем, скажем, дольщиков российских или тайских? С одной стороны, диверсификацию бизнеса можно только одобрять, но с другой – зная, что застройщик не совсем честен с потребителями, многочисленные «дочки» все-таки настораживают.
Вызывает определенные опасения и то, как будут использовать целевую госпомощь другие строительные компании. Например, бывший сотрудник головного офиса одной из компаний, попавший под очередную волну сокращения, которых у застройщика за последние полгода было уже несколько, рассказал нам о том, как определяли момент получения компанией очередного кредита. Если зарплату начинали задерживать, то становилось понятно, что деньги кончились и надо ждать кредита. Но как только во двор головного офиса ввозилась пара новеньких «Бентли», сотрудники понимали, что кредит наконец получен, и зарплату вот-вот начнут выдавать. В общем-то то, что строители не жалели денег на покупку автомобилей и недвижимости для себя любимых, ни для кого не секрет. И премьер-министр Карим Масимов намекал на то, что застройщикам неплохо бы реализовать свои непрофильные активы и прямо предлагал им продать свои дорогие автомобили и особняки и рассчитаться с долгами перед банками и дольщиками. Послужил ли застой и кризисные явления в отрасли уроком для таких застройщиков? И не примутся ли они вновь покупать на кредиты, выделенные по госфинансированию, новые модели авто и земельные участки в личное пользование?
По словам акима Астаны Аскара Мамина, графики строительства объектов, по которым банкам выделены государственные депозиты, которые затем в качестве кредитов предоставляются строителям, направляются в акимат для организации мониторинга и контроля. А кроме акиматов следить за движением денег будут также службы финконтроля Минфина. И все-таки гарантий того, что благодаря гостраншам новостройки с участием дольщиков в Астане и в Алматы будут достроены, нет. Так что вопрос пока остается открытым. А председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК Кайсар Омаров, отметил: «Вливание бюджетных средств в долевое строительство – это разовая акция, обусловленная необходимостью предотвращения социальной напряженности в обществе. В качестве же системной меры, исключающей в дальнейшем необходимость бюджетных затрат на урегулирование взаимоотношений в долевом строительстве, предусмотрено ужесточение действующего законодательства, регламентирующего долевое строительство».
Далеко ли до дна?
В отличие от некоторых застройщиков, риэлторы в последние месяцы несколько поубавили пыл и перестали твердить свои «мантры» о неминуемом дальнейшем росте цен на жилье. Впрочем, их понять можно, так как риэлторы получают процент от сделок, а когда таковых практически нет и покупатели с продавцами квартир затаились в ожидании того, что же будет с ценами, им приходится очень нелегко. Конечно, если цены на недвижимость высокие, то и сумма получаемая риэлторами за услуги больше. Но и при снижающихся ценах можно заработать, лишь бы сделки купли-продажи активно осуществлялись. Вероятно, поэтому прогнозы риэлторов в последнее время стали более реалистичными, а кривая графиков изменений средней цены в Алматы перестала ползти вверх.
Тем не менее Национальная ассоциация риэлторов (НАР), которую возглавляет Олег Алферов, являющийся также заместителем председателя правления агентства недвижимости «Абсолют», еще продолжает, так сказать, смягчать действительное положение вещей. По его данным, глубина падения среднего ценника на алматинское жилье за второе полугодие составила 23,3 процента. В июле 2007 года, по словам господина Алферова, средняя цена составляла 3715 долларов за квадрат, а по данным на 28 января – 2742 доллара. Для сравнения, по данным газеты «Крыша», по состоянию на 31 января средняя цена квадратного метра жилья в Алматы составляла 2587 долларов. Что, кстати, на тысячу долларов меньше, чем в мае прошлого года. Но и графики НАР, и данные «Крыши» – это цена предложения, а не реальных сделок. Практика же показывает, что продавцов сейчас так много, а покупателей так мало, что уступать от изначально заявленной цены приходится существенно. И простой обзвон тех же объявлений в «Крыше» говорит о том, что цены уже упали на 45–50 процентов от своего пика.
Это вполне понятно, так как цены на квартиры уж очень далеко ушли от реального платежеспособного спроса населения, а доходы казахстанцев растут значительно медленнее цены на жилье. Так, согласно статистическим данным, в августе 2007 года, по сравнению с аналогичным периодом 2006-го, реальные доходы выросли на 12,7 проц., а реальная заработная плата – на 17 процентов. При этом цена квадратного метра жилья увеличилась в 1,7 раза. К тому же проблемы в строительной отрасли лишили работы множество людей, а в сферах бизнеса, так или иначе связанных со строительством, наблюдается спад. А люди, потерявшие работу или не имеющие стабильного дохода, не пойдут в банк за ипотекой. Да и банки, которые нынче стали значительно осторожнее, денег таким заемщикам не дадут. Инвесторы же никак не могут избавиться от ставших неликвидными квартир, которые к тому же продолжают дешеветь. Им сейчас не до покупки нового жилья.
Олег Алферов признает, что «доля покупателей, приобретающих недвижимость в инвестиционных (в том числе спекулятивных целях), превысила число лиц, приобретающих ее для собственных нужд». А также прогнозирует, что после сложившейся ситуации они уже не будут активно скупать все подряд. Кроме того, глава НАР отмечает, что фондирование наших банков на Западе на прежних условиях, как сказал председатель Нацбанка Анвар Сайденов, вряд ли возобновится до конца второго полугодия. Тем не менее господин Алферов в конце концов приходит к достаточно нелогичному выводу. По его мнению, цена на жилье в Алматы «в первом квартале снизится еще на 9 процентов, и ощутит «ценовое дно» – точку локального минимума, в которой падение прекратится». А произойдет это в связи с тем, что объем отложенного спроса в Алматы высок и потенциальные покупатели рассчитывают на результативность господдержки строительного сектора.
Впрочем, оригинальные выводы риэлторов из НАР хорошо известны. Например, на пресс-конференции в начале сентября прошлого года руководство этой ассоциации уверяло общественность, что ипотечный кризис в США, с большой долей вероятности, вообще не скажется на нашем рынке недвижимости. А спрос на ипотеку, несмотря на ужесточение ее условий, чуть ли не ажиотажный. Конечно, вскоре появились данные АФН, из которых следовало, что объем ипотечного кредитования в сентябре 2007-го, по сравнению с августом этого же года, снизился более чем в два раза. А с утверждением Олега Алферова о том, что рост цен на жилье возобновится во втором квартале этого года, однозначно можно поспорить.
До конца первого квартала осталось чуть меньше двух месяцев, и с большой долей вероятности можно предположить, что к этому времени финансирование стройплощадок Алматы еще не начнется. Как показал пример Астаны, дело это не быстрое, а в Алматы еще даже нет окончательного списка застройщиков, в первую очередь нуждающихся в помощи. Ну а о том, что, по подсчетам Олега Алферова, «ценовым дном» является сумма в 2526 долларов (23-процентное снижение от максимума в первом полугодии, плюс 9-процентное снижение первого квартала), даже и говорить не стоит. Уже сейчас реальная средняя цена несколько ниже и продолжает еженедельно понижаться. А ведь мы еще не пережили волну возвратов ипотечных кредитов банкам, которую вполне можно ожидать. Если клиенты начнут оставлять банкам свое залоговое недвижимое имущество, то банки будут вынуждены реализовывать его по ценам ниже рыночных (чтобы продать быстро), чем вызовут очередное и, возможно, существенное снижение цены.
Многие люди брали ипотеку в надежде, что если не потянут выплаты, то просто продадут жилье и еще останутся с прибылью. Но те кто брал в банке весной, скажем, 150 тысяч долларов на покупку квартиры, сегодня могут продать ее только за 80. А один из алматинских дольщиков рассказал нам, что взял кредит в банке на квартиру в новостройке в надежде продать свою трехкомнатную квартиру в старом жилом фонде. Весной ее рыночная цена составляла 290–300 тысяч долларов, и в банке в ипотеку было взято 260 тысяч, которых как раз хватало на покупку квартиры в новостройке. Доходом заемщика в банке не особо интересовались, но так как он рассчитывал продать свою квартиру и сразу же погасить долг, то ежемесячный взнос размером 1500 долларов его не испугал. Но цены поползли вниз, и квартиру продать никак не получалось. Редкие звонки по поданным во все возможные издания объявлениям стали поступать, только когда цена квартиры опустилась до 160 тысяч долларов. Но продавать ее за такую цену не имеет смысла, так как сумма уже не покроет долг банку, а платить ипотеку с каждым месяцем семье с небольшим в общем-то доходом становится все тяжелее. Сейчас заемщики всерьез рассматривают возможность отдать банку свой залог, тем более что строительство нового дома остановилось. И подобных историй немало.
Словом, снижение цен на жилье в Алматы с большой долей вероятности будет продолжаться как минимум до конца первого полугодия. Тем более, как мы уже сказали, деньги, которые получат строители Алматы по госфинансированию (заметьте, получат далеко не все), не помогут создать платежеспособного спроса. Практически все маркетинговые и PR-инструменты застройщиков в условиях кризиса уже исчерпаны, и единственный действенный инструмент, который дает какую-то надежду на привлечение покупателей, – это снижение цены. Конечно, сейчас когда стройплощадки встали, а дольщики все чаще заявляют о своих проблемах, даже при снижении стоимости квадратного метра не каждый покупатель решится вложить в новостройку. Но все-таки если снижение будет достаточно существенным и массовым и не будет похоже на демпинг отдельно взятой умирающей стройкомпании, то таковые, вероятно, найдутся.
А о том, что снижать есть куда, говорил, например, Кайсар Омаров, который отметил, что «если строительные компании захотят добровольно реализовать акиматам часть невостребованных квартир, акиматы смогут их купить по цене 80 000 – 100 000 тенге за один квадратный метр с последующей реализацией в рамках госпрограммы. В этой цене учтена стоимость строительства квадратного метра – жилья 56515 тенге и стоимость строительства инженерных сетей – 23–43 тысячи тенге на один квадратный метр».
Председатель же Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев, который также является председателем правления АО BI-Group, утверждал, что цена в Алматы и Астане должна быть сопоставимой, так как если в южной столице расходы увеличиваются за счет сейсмики, то в Астане – за счет суровых погодных условий. При этом при себестоимости строительства в Астане в 950–1050 (по данным Айдына Рахимбаева) и средней цене продажи в 1300–1500 долларов, в Алматы жилье продается как минимум вдвое дороже.
Если же застройщики все-таки начнут снижать цену, то и вторичный рынок неминуемо еще «осядет». Хотя весной 2007 года снижение средней цены началось именно со вторичного рынка. Но кризис ликвидности показал, кто является в цепи слабым звеном – им все-таки оказался первичный рынок. В общем, пока надеяться на остановку ценового падения нет никаких веских оснований. И наш рынок недвижимости, похоже, ожидает нелегкая и, вполне возможно, богатая на сюрпризы весна.
16.02.2008
Юля Cемыкина, www.continent.kz