Аналитики АФК о состоянии ипотечного рынка

Аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана подготовил обзор ипотечного рынка страны за январь–сентябрь 2025 года, который показывает: рынок развивается динамично, но становится всё более зависимым от госпрограмм и всё менее – от рыночных механизмов.

По подсчётам аналитиков, переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий выросли до 449,7 миллиарда тенге (+81% г/г), объём ипотечных выдач обновил рекорд, а доля льготных программ продолжает увеличиваться.

Основные тенденции ипотечного рынка Казахстана

Спрос на ипотеку в январе-сентябре 2025 года продолжил расти: количество заявок достигло 772,2 тысяч (+10% ). В 2024 году заявок было 700,6 тысяч.

На фоне удорожания как первичного (+12,7%), так и вторичного жилья (+10,3%) спрос сместился в более дорогой сегмент – квартиры, стоимостью свыше 20 миллионов тенге. Растёт доля заёмщиков с более высокими доходами и концентрация спроса в городах республиканского значения.

Рекордные объёмы выдач и снижение средней ставки

При этом объём выдач за 9 месяцев 2025 года увеличился на 25,1% и достиг 1,7 триллиона тенге. Средневзвешенная ставка снизилась до 9,9%, что значительно ниже базовой ставки (16,5%) и инфляции (12,9%). Эксперты АФК отметили, что фактически ипотека выдаётся по отрицательной реальной ставке, что повышает интерес к покупке жилья даже в условиях дорогих рыночных денег.

Главным драйвером ипотеки стал «Отбасы банк», который увеличил объём выдач на 37% – до 1,2 триллиона тенге. Рост также обеспечили льготные госпрограммы, расширение базы вкладчиков и снижение привлекательности рыночных займов.

Снижение долговой нагрузки и падение уровня одобрений

Несмотря на повышение средней суммы кредита, долговая нагрузка домохозяйств по ипотеке снизилась: отношение ежемесячного платежа к зарплате упало с 38,7% до 36%.

Как господдержка меняет структуру ипотеки

Однако есть и обратная сторона. Доля одобренных заявок сократилась с 39% до 25%: попытки административно снизить ГЭСВ в условиях роста базовой ставки сузили круг заёмщиков, соответствующих требованиям.

Качество портфеля остаётся высоким – просрочка всего 0,4%, но у «Отбасы Банка» она выросла до 2,4% на фоне роста массового сегмента и запрета на продажу проблемных долгов коллекторам.

Количество сделок купли-продажи выросло до 314,2 тысячи (+3,2%). Значимым фактором стали рекордные переводы из ЕНПФ, обеспечившие нерыночный приток ликвидности и дополнительный разгон цен. На этом фоне доля ипотечных сделок упала с 91% до 62%.

В 4 квартале ожидается замедление спроса на рыночные займы из-за ужесточения денежно-кредитной политики – это может привести к перегреву льготного сегмента.

Коррекция цен и перераспределение спроса

Руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева напомнила нам, как текущие процессы формируют повестку следующего года. По её словам, рынок вторичного жилья ждут заметные изменения. Если продолжатся отказы в выдаче ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья, то сегмент устаревшего жилья неизбежно будет дешеветь.

– Не забываем, что каждая вторая сделка по вторичному жилью – совершается с помощью ипотеки. Поэтому у покупателей будет 2 варианта действий: они либо решат приобрести новостройку, либо пока откажутся от планов покупать жильё, – говорит эксперт.

Жазира Тегинбаева напомнила, что на первичном рынке, в отличие от «вторички», пока сохраняются ипотечные программы и поддержка застройщиков. Рост продаж будет, но рынок может «перегреться» из-за ограниченного предложения.

Что делать владельцам вторичного жилья

– В 2026 году владельцам вторичного жилья надо быть гибче. Привести документацию на недвижимость в идеальный порядок, и уметь торговаться с покупателями, – отмечает руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН».

Эксперт подчёркивает, что эпоха крупных программ через коммерческие банки вроде «Баспана Хит» или «Орда» фактически завершилась. Поэтому если коммерческие банки вовлекут в госпрограммы через субсидирование ставок – ситуация улучшится.

Итоги: зависимость рынка от госполитики усиливается

Ипотечный рынок Казахстана за январь-сентябрь 2025 года показал уверенный рост по всем ключевым показателям. Количество заявок увеличилось на 10%, объём новых выдач – на 25%, а общий портфель – на 10%. Однако за внешним ростом всё отчётливее проявляется структурный перекос: рынок быстро смещается в сторону льготных программ и всё меньше опирается на рыночные инструменты.

Льготная ипотека закрепляет доминирование

Доля льготных программ в новых выдачах достигла 67% против 61% в 2024 году. Соответственно, классическая рыночная ипотека в банках второго уровня продолжает терять позиции — её доля упала до 33% (39% годом ранее).

Фактически развитие сектора становится всё более зависимым от государственной политики, при этом коммерческий сегмент сужается.

Административное регулирование и его последствия

Попытки административно снизить ГЭСВ на фоне растущей базовой ставки привели к обратному эффекту. Вместо удешевления ипотеки банки начали реже одобрять заявки: уровень одобрений сократился с 39% до 25%. Эксперты Ассоциации Финансистов Казахстана отмечают, что ограничение максимальной стоимости кредита фактически «заморозило» часть рынка рыночной ипотеки.

Вместо удешевления ипотеки банки начали реже одобрять заявки

Похожим образом обсуждаемая привязка ипотечной ставки к LTV (это коэффициент отношения суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог кредитной организации) также может вмешаться в рыночное ценообразование. По мнению аналитиков, эта мера рискует сузить коммерческую ипотеку и при этом не решает фундаментальных проблем, в числе которых высокая цена квадратного метра и дефицит доступного долгосрочного фондирования.

Переводы из ЕНПФ и влияние на цены

Дополнительное давление на рынок создают нерыночные источники финансирования. Переводы из ЕНПФ выросли на рекордные 81%, достигнув 450 миллиардов тенге.

Ускорение роста стоимости жилья

Эти средства поддерживают активность сделок на рынке, но одновременно стимулируют рост цен. В результате растёт доля покупателей, приобретающих жильё за собственные средства, а доля ипотечных сделок снижается – что говорит о смещении спроса в сторону более обеспеченных домохозяйств.

Доступность жилья падает

Несмотря на высокую активность, рынок всё меньше доступен для большинства граждан. Цены на жильё растут двузначными темпами, тогда как реальные доходы населения за 9 месяцев 2025 года снизились почти на 2%. Разрыв между стоимостью жилья и возможностями покупателей увеличивается: льготные программы и изъятия из ЕНПФ стимулируют спрос, но при этом ускоряют рост цен, усиливая структурный дисбаланс.

Риски перегрева льготного сегмента

На фоне ужесточения денежно-кредитной политики ожидается дальнейшее снижение спроса на рыночную ипотеку. Это может привести к перегреву льготного сегмента: конкуренция за участие в программах с фиксированными ставками возрастёт, а зависимость рынка от госфинансирования усилится.

Эксперты предупреждают: такая модель роста в долгосрочной перспективе усиливает уязвимость рынка и повышает риски новых дисбалансов.

Информационная служба kn.kz