В Послании Президента Н. Назарбаева народу Казахстана особое внимание было уделено вопросам социальной сферы и важнейшей ее части - решению жилищной проблемы. За последние несколько лет правительство страны пыталось решить ее различными способами.
В Послании Президента Н. Назарбаева народу Казахстана особое внимание было уделено вопросам социальной сферы и важнейшей ее части - решению жилищной проблемы.
За последние несколько лет правительство страны пыталось решить ее различными способами.
Принимались Государственные программы строительства жилья, как на республиканском, так и на муниципальном уровне, гражданам страны выделялись участки земли под индивидуальное строительство, государство сделало немало и по подготовке и созданию инфраструктуры будущего жилья.
Однако решительного перелома в решении вопроса не произошло - жилищная проблема, особенно в городах, остается все еще одной из острейших.
И во многом потому, что в сфере строительства жилья долгое время царила некая "инвестиционная эйфория", поддерживаемая спекулятивными капиталами и дешевыми кредитами, которая подняла цену на жилье до заоблачных высот.
"Похмелье" от этой эйфории оказалось тяжелым. Сегодня стройиндустрия жилья испытывает серьезные трудности. И не в последнюю очередь потому, что стоимость жилья по-прежнему гораздо выше, чем доходы основной части населения страны.
Необходимость определенной коррекции жилищной политики все сильнее осознается во властных кругах страны. "Хватит! Мы не в коммунизме живем, чтобы отдал - и все, - сказал в своем выступлении перед парламентом Президент. - Необходимо сделать акцент на строительство арендного жилья. В том числе, и для госслужащих и работников бюджетной сферы. Берите в аренду - весь мир так работает".
Вопросы создания в стране мощных коммерческих структур арендного жилья поднимались в правительстве неоднократно. Но пока значительных подвижек в решении этой проблемы нет.
"Что же такое арендное жилье в современной системе экономики и социальной сфере, насколько оно экономически выгодно, почему оно с таким трудом развивается в Казахстане?" - с этими вопросами мы обратились к Семену Вайнбергу, члену Российской ассоциации риэлторов, который долгие годы занимался риэлторским бизнесом в США, Германии, в Москве, а сейчас работает в Казахстане.
- У нас в Казахстане большинство людей воспринимает аренду жилья, как что-то временное, непрочное, ненадежное и основная задача ставится однозначно: любыми способами обрести свой собственный дом. Почему так происходит и что представляет собой арендное жилье в других странах?
- В этом отношении граждане России и Казахстана, наверное, ничем не отличаются от жителей любой западной страны: свое жилье и там воспринимается, как важнейшая покупка, главное жизненное приобретение. Но в этих странах совсем другое отношение к арендному жилью и, самое главное - создана иная структура функционирования всей арендной жилищной сферы.
Ведь у нас как бывает? Арендатор часто вообще ничем не защищен от произвола хозяина жилья! Захотел он - выгнал жильца на улицу, пожелал - повысил резко квартирную плату… Рынок аренды и в России, и в Казахстане еще в анархическом состоянии. Миллионы людей в свое время приватизировали свои советские квартиры и многие, даже в ущерб своим жилищным условиям, начали сдавать их в аренду. Но четкой, отработанной концепции развития арендного жилья в наших странах нет.
Аренда жилья в западных странах - чрезвычайно распространенное явление. По данным Европейского статистического агентства в Германии только 43% жителей владеет жильем, во Франции - 56%, Австрии -57%, Великобритании - 69%, Ирландии -78%, Испании - 81%.
И это несмотря на низкие, по нашим меркам, ставки ипотечного кредита, традиционного для этих стран, и достаточно высокий уровень доходов.
Чем же объясняется любовь западного мира к съемным квартирам и каковы в этой сфере правила игры? Ответ самый простой и банальный: снимать жилье выгоднее, чем его покупать.
Средняя зарплата в США в десять - двенадцать раз выше, чем в России или Казахстане, и американцы без проблем могли бы взять ипотечный кредит со ставкой 5-6% в год на 30 лет. Но зачем? Аренда выходит дешевле. Особенность рынка аренды США в том, что цены на съемные недорогие квартиры зафиксированы и регулируются самими домовладельцами лишь раз в год. Правда, такие правила не распространяются на элитный сектор.
Аренда квартиры в нижнем ценовом сегменте - это, как правило, небольшие квартирки стоимостью до 2000 долларов в месяц - подчиняется строгим правилам. Арендодатель не имеет права поднять плату жильцам более чем на определенное количество процентов в год. Этот показатель определяется ежегодно и служит ориентиром для всего рынка. За последние десять лет он варьировался от 2 до 6%. Это позволяет жителям Нью-Йорка снимать студию (однокомнатную квартиру) за 300-500 долларов в месяц. Цена также зависит и от местоположения жилья. Например, в центре Нью-Йорка цены на аренду квартиры начинаются от суммы в 1000 долларов. Но в целом - во всех секторах этого рынка есть ценовая стабильность.
Эта же основательность, стабильность распространяется и на взаимоотношения арендаторов и владельцев жилья. Чаще всего потенциальный арендатор должен доказать свою платежеспособность, и это зачастую происходит по следующей схеме. Владелец квартиры или агентство, которое ее сдает, запрашивают в специальном бюро выписку из его кредитной истории. Выписка платная, и, как правило, претендент на аренду должен отдать от 25 до 70 долларов за такую проверку. Естественно, если хозяин отказывает в заключении договора, эти деньги не возвращаются. Кроме того, владельцы жилья просят будущего жильца указать телефоны своих предыдущих мест жительства и обязательно выясняют, вовремя ли человек вносил плату.
В объявлениях о съеме квартир часто указывается показатель годового дохода будущего квартиросъемщика. Скажем, если квартира предлагается в аренду за 2000 долларов, то соискатель квартиры должен иметь доход в 100 тысяч в год. Арендодатели всегда осведомлены об уровне доходов своего жильца - чтобы быть уверенными в порядочности жильца.
- А как в Германии? У меня там есть несколько знакомых, они живут в Германии уже больше двадцати лет, но ни у одного нет своего жилья - все снимают. Почему?
- Немцев вообще считают нацией квартиросъемщиков. Например, в Берлине, где я работал, в настоящее время лишь 11% горожан являются собственниками жилья, несмотря на низкие ставки ипотечных кредитов, составляющие всего 4,5% на десятилетний срок. И, что поразительно - ставки эти снижаются: двенадцать лет назад ставка составляла 8%. Причина та же, что и в США: аренда всегда была более привлекательной, чем покупка. Хотя высокий спрос тянул цены вверх, цены аренды всегда оставалась более стабильными. Есть и другой важный фактор - стоимость земли. В США, например, стоимость дома или квартиры равняется среднему заработку за три года. А в Германии земля настолько дорогая, что здесь стоимость жилья доходит до шести-семи годовых доходов. Да и, на мой взгляд, у немцев другое отношение к приобретению жилья в собственность, чем у американцев. У немцев дом - один на всю жизнь. Поэтому они обычно приобретают его на закате своей жизни, а очень многие так и живут в съемном жилье до смерти.
- Каковы же перспективы аренды в Казахстане? Может ли арена стать мощной альтернативой собственному жилью, может ли стать привлекательной и для инвесторов, и для граждан страны?
- На мой взгляд, для развития арендного жилья в Казахстане нужно сделать очень многое. Необходимы четкие правовые акты для строительства и эксплуатации доходных домов, создание соответствующей управленческой инфраструктуры, гарантии от государства в стабильности основных экономических условий - ведь строительство арендного дома может окупиться для его владельца только через 10-15 лет, с учетом невысокой покупательной способности основной массы населения. Это должна быть скрупулезная совместная работа государства, муниципалитетов, банков и строительных компаний, чтобы строить много и быстро сравнительно недорогого арендного жилья.
Надо найти консенсус всех заинтересованных сторон, чтобы каждый имел свою выгоду. Государство должно выделять под арендное строительство землю, создавать инфраструктуру, убрать все бюрократические барьеры. Пока что строить жилье и продавать его было гораздо выгоднее для бизнеса - доходы были чрезвычайно высокими. Однако время "легких денег" в Казахстане, как и во всем мире, видимо, проходит.
В целом, по моему мнению, если государство будет активно создавать условия для строительства арендного жилья, оно способно уже через десять лет занять до 30 % жилищного рынка, потому что спрос на него колоссальный и будет оставаться таким еще очень долго. И это позволит гораздо быстрее "снять остроту" пресловутого квартирного вопроса, особенно - в переполненных крупных казахстанских городах.
13.02.2008
Руслан Искандеров, www.gazeta.kz