Ситуация на рынке (или, точнее сказать, вокруг рынка) недвижимости страны и, в большей степени, южной столицы, противоречива. Согласно заявляемым в ходе торгов ценам на квартиры и дома, рынок продолжает переживать серьезный спад. В то же время информационная сфера полнится ожиданиями нового роста цен.
Ситуация на рынке (или, точнее сказать, вокруг рынка) недвижимости страны и, в большей степени, южной столицы, противоречива.
Согласно заявляемым в ходе торгов ценам на квартиры и дома, рынок продолжает переживать серьезный спад. В то же время информационная сфера полнится ожиданиями нового роста цен.
Сторонники такой точки зрения ссылаются то на ожидания резкой активизации рынка, то на пример Москвы. Упоминать о том многих ли людей сегодня это интересует, не надо: в той, или иной мере, практически всех.
Чего же ожидать? Исполнительный директор - заместитель Председателя Совета Казахстанской Ассоциации оценщиков Александр Калинин по поводу ссылок на московскую динамику, отмечает: Москва - это не вся Россия, как и Алматы - не весь Казахстан. Однако тенденция по рынку недвижимости во многом схожа.
- Действительно, в течение последних полутора лет на московском рынке наблюдалась стабилизация и незначительное снижение цен на эконом- и бизнес жилье, когда его цена достигла 4 тысяч долларов за кв.метр. Сейчас происходит постепенное оживление, объясняемое увеличением спроса. Алматинскому рынку до подобного далеко. Российские банкиры и застройщики не заигрывались внешним кредитованием и искусственным завышением цен, - заметил г-н Калинин.
Чем же принципиально отличается рынок недвижимости самого большого казахстанского города от российской столицы? На самом деле, при общности многих экономических процессов на стратегическом уровне, многим.
Москва по площади больше Алматы более чем в три раза, по населению, как и по объемам строительства, более чем в пять раз. Бюджеты городов несопоставимы. Плюс к этому, в Москве "крутятся" до 70% российского капитала. Представители российских региональных политических, экономических и криминальных элит стремятся иметь собственную недвижимость в столице. "Добавьте грамотную жилищную политику в российской столице. Там имеются все виды жилья: муниципальное (бесплатное), социальное (недорогое), жилье эконом-, бизнес- и элит класса. Строишь в Москве коммерческое жилье - до 10% отдай в жилищный фонд мэрии, сносишь старые дома - предоставь адекватную площадь в строящемся комплексе, на время строительства предоставь владельцам, за свой счет, арендную квартиру. Увеличение жилищного строительства происходит за счет многоэтажности", - отмечает г-н Калинин.
В Алматы сегодня оказались замороженными не менее 70% строящихся объектов со степенью готовности от 30 до 90%.
"Более печальная картина", по словам эксперта, с выкупленными и огороженными земельными участками. Здесь начало строительства откладывается на неопределенное время, появляются объявления об их распродаже, кредиты горят, накладные расходы по охране и содержанию увеличиваются. Реанимация замороженных объектов зависит от свободных кредитных ресурсов банков и поддержки со стороны государства, в первую очередь, по завершению объектов с долевым участием. При этом, совершенно необходимы дополнительные бюджетные средства и жесткий отбор жизнеспособных застройщиков, как и контроль за использованием выделяемых ресурсов. Совершенно необходимо помнить о том, что разумное и активное вмешательство государства в формирование рынка недвижимости обязательно, подчеркивает эксперт.
Как же быть с упорно циркулирующими слухами о неизбежном вскоре повышении и цен на недвижимость? Г-н Калинин прокомментировал это так: "Пусть приведут хотя бы одну серьезную, аргументированную причину возможного роста цен на объекты недвижимости? Эти слухи инициируют и распространяют те, кому они необходимы, "игроки" на этом рынке, ориентировавшиеся на его дальнейший рост".
Бог его знает, что будет на этом рынке в перспективе. Но как быть с тем жильем, что уже построено, но не успело "продаться" до кризиса? Оно ведь требует, как минимум, оплаты накладных расходов: отопления, охраны. Иначе через один, максимум два сезона новое жилье может, буквально, порасти мхом, и тогда его уже точно не продать ни при какой рыночной конъюнктуре. Разве что, по т.н., "остаточной стоимости".
Но где взять средства, необходимые, хотя бы, на покрытие расходов по его "поддержанию на плаву"? Их необходимо на данном этапе превратить в так называемые "доходные дома", то есть, в массовом порядке сдавать в аренду.
- Эта идея не нова. Ее следует использовать как один из выходов кризисной ситуации на рынке недвижимости. Резкое снижение покупательской способности населения и инвестиционной привлекательности недвижимости ставит под вопрос реализацию готовых объектов и, следовательно, возврат кредитов, получение оборотных средств и т.д. Но - такую недвижимость, жилую и коммерческую можно сдавать в аренду. К сожалению, с падением цен на недвижимость возросли арендные ставки, что является очередным перекосом рынка недвижимости. В крупных городах имеется практика регулирования арендной ставки через утверждение местными властями ставки капитализации с учетом которой взимаются налоги.
Превышаешь ставку - налог кратно увеличивается. К тому же казахстанский рынок арендных услуг, практически, не контролируется. Это настоящий "клондайк" для пополнения госбюджета. Ну не может аренда однокомнатной квартиры в "панельке" стоить 500 долларов в месяц, как и 50-ти долларовая аренда квадратного метра торговой площади. Если семья 65-70% своего бюджета тратит на ипотеку и получает в итоге квартиру - жить можно, но если подобная сумма уходит на аренду - это не нормально. В мировой практике затраты на аренду жилья не превышают 30-35% бюджета семьи. Поэтому в Европе почти 70%, а в Америке до 60% населения проживают на арендуемых площадях. Согласен, что для придания цивилизованности казахстанской аренде потребуется внесение изменений в нормативно-правовую базу, - заметил Александр Калинин.
13.02.2008
Сергей Портер, www.gazeta.kz