У многих людей, которые открыли своё дело, рано или поздно встаёт вопрос о том, чтобы наконец-то уйти с аренды и приобрести собственный офис. Во-первых, это надёжность: уже никто не будет ставить вам условия по найму, менять ставки ежемесячной оплаты или делать какие-то замечания. Во-вторых, это выгода: теперь вы будете платить деньги не кому-то, а вложитесь в помещение, которое будет лично вашим. Мы решили разузнать, что лучше купить – отдельно стоящее здание или встроенное помещение и по какой цене сейчас в Караганде продаются коммерческие объекты. А помогла нам в этом независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая.
Встроенное или отдельное?
Первое, о чём надо подумать при подборе коммерческой недвижимости для себя – что именно вам больше нравится и подходит. Как у встроенного помещения, так и у отдельно стоящего здания есть свои плюсы и минусы.
Если человек покупает недвижимость, которая находится в жилом доме, то надо быть готовым к тому, что за кондоминиумом все владельцы ухаживают вскладчину. Если в доме потребуется замена труб или крыши – вам тоже придётся в этом принять финансовое участие. Не забывайте и о соседях, которые могут причинить вам определённые неудобства – например, затопить ваш офис. Если сверху живёт семья с детьми – то придётся быть готовым к топоту или детскому плачу. А ещё бывает, что соседи банально против определённого бизнеса в их доме. Например, в Караганде жители улицы Абая несколько лет противились обустройству пиццерии на первом этаже здания. А владельцы квартир в доме по улице Язева были крайне возмущены тем, что новые хозяева задумали открыть хостел в помещении на первом этаже. Не угодить людям можно в чём угодно. Если вы планируете открывать ателье – соседям может не понравиться стук молотка или жужжание швейной машинки, если у вас развивающий центр – окружающие квартиры могут жаловаться на постоянный детский гам. Если решили торговать товарами для домашних питомцев – особо нежные соседи могут принюхаться и возмутиться наличием специфических запахов. И ко всему этому надо быть готовым. Хотя бы морально.
Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2023 году? >>>
Отдельно стоящее здание тоже непростое приобретение. Во-первых, скорее всего, уборка территории ляжет на ваши плечи. Зимой будете бегать с лопатой, летом – с метлой, весной и осенью – с граблями. Если что-то произойдёт с коммуникациями – опять же, это только ваша головная боль. Как и уход за фасадом, крышей и подвалом. Плюс расходы на ограждение и охрану. Что же касается протестов против вашего бизнеса – они и тут могут возникнуть. Бывает, что местные жители (как и в случае со встроенным помещением) категорически против какого-либо объекта даже в отдельно стоящем здании! И то, что это частная собственность – их не очень волнует. Придётся договариваться миром или приструнять с помощью полиции.
Ассортимент и цены встроенных помещений
По данным независимого аналитика рынка недвижимости Анны Шацкой, во 2 квартале 2023 года в Караганде можно было выбрать подходящий объект из двух сотен встроенных помещений.
– Средняя цена продажи встроенных помещений за указанный период 341,3 тысячи за квадратный метр. По сравнению с первым кварталом 2023го есть снижение цен на 4,7%. Всего предлагалось на рынке 197 объектов, – рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая, – В районе Казыбек би продавали 170 встроенных помещений, а в районе имени Алихана Бокейханова – всего 27. Конечно, их средняя цена существенно различалась. В районе Казыбек би помещения были по 353,3 тысячи тенге за «квадрат», а в районе имени Бокейханова – 267,9 тысячи тенге.
В основном такая коммерческая недвижимость делилась по трём назначениям. Как простое помещение продавали 147 объектов (по 340,9 тысячи тенге за «квадрат»). Также в «ассортименте» были 35 магазинов (по 375 тысяч тенге за «квадрат») и 8 офисных помещений (по 352 тысячи тенге за «квадрат»).
– Площади к продаже предлагались абсолютно разные. Причём, во всех сегментах предложений было достаточно, – говорит Анна Шацкая, – Самая часто встречающаяся площадь – от 51 до 100 квадратных метров. Таких объектов было 59. И средняя цена у них была самая высокая – 409,5 тысяч тенге за «квадрат». Ещё 49 объектов уже от 101 до 200 квадратных метров. Там «квадрат» оценивался намного дешевле – в 336,1 тысячи тенге. 34 объекта покрупнее – от 201 до 500 квадратных метров. Там уже средний ценник по 267,1 тысячи тенге.
В самых скромных по площади помещениях (до 50 квадратных метров) – ценник оказался вполне солидным 403,8 тысячи тенге. Таких объектов в продаже было 33. А вот самый дешёвый квадратный метр был в самых огромных помещениях (свыше 500 «квадратов») – в среднем по 190,9 тысячи тенге.
Ассортимент и цены отдельно стоящих зданий
Коммерческая недвижимость в виде отдельно стоящего здания во 2 квартиале 2023 года на рынке встречалась в 2 раза реже, чем встроенные помещения: Анна Шацкая насчитала всего 77 объектов. Средняя цена «квадрата» в них, кстати, 233 тысячи тенге – это на 100 с лишним тысяч ниже средней цены встроенных помещений.
– По сравнению с 1 кварталом 2023 года тут тоже было удешевление, – отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая, - Ниже прошлого квартала аж на 13,3%. Причём, снижение цен отмечалось во всех районах Караганды.
Как и в предыдущем случае, лидирует по ассортименту объектов район имени Казыбек би. Там продаётся 67 отдельно стоящих зданий, а в районе Алихана Бокейханова – всего 9.
– А вот со средними ценами по районам ситуация обратная: в Казыбекбийском районе «квадрат» оказался дешевле! 229,8 тысяч тенге против 258,1 тысячи, – сообщила Анна Шацкая.
Чистые документы: как подстраховаться при покупке недвижимости? >>>
Больше всего объектов площадью до 500 квадратных метров – их 36 со средней ценой по 239,1 тысячи тенге за «квадрат». От 501 до 1000 квадратных метров к продаже есть 30 зданий, со средней ценой в 234,3 тысячи тенге за «квадрат». Объектов площадью свыше 1001 квадратного метра на рынке всего 11, со средней ценой в 172,4 тысячи тенге за «квадрат».
– Я проанализировала и возраст отдельно стоящих зданий, которые люди сейчас продают. В основном это объекты 2011-2020 годов постройки. Их в наличии 36. Чуть меньше зданий 200-2010 годов – 23 предложения, – перечисляет независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая, – Ещё 10 зданий было старой постройки – до 1999 года. И 8 объектов совсем «свежих» – которые были сданы после 2021 года.
Изучаем объявления!
Мы решили изучить базу объявлений по продаже коммерческой недвижимости на нашем сайте kn.kz и посмотреть, какие конкретно объекты продаются, по какой цене и главное – что же, кроме 4 стен входит в эту цену?
Надо отметить, что 5% офисных помещений, выставленных на продажу – в залоге у банка. Процент проблемности такой покупки может быть самый разный – от банальной бумажной волокиты до реальных препонов, которые могут выставлять казахстанские финансовые организации. Поэтому рассматривать такие объекты мы не стали и сконцентрировали внимание на помещениях, у которых не указано наличие каких-либо обременений.
ЛОТ №1: «Ночной клуб»
Самое дорогое здание, которое предлагается к продаже в Караганде на сайте kn.kz, владелец оценил больше чем в полтора миллиарда. За 1,67 миллиарда тенге предлагается объект в 3 тысячи квадратных метров (555,7 тысячи тенге за «квадрат»).
В объявлении указано, что в здании 2 этажа и там действующий бизнес: ночной клуб с баней, фотостудией и гостиницей для собак. Но при желании подойдёт под любой вид деятельности. На объекте свободная планировка, есть пожарная сигнализация, видеонаблюдение и круглосуточная охрана.
ЛОТ №2: «Обкомовский магазин»
Самое дорогое помещение, которое предлагается к продаже в Караганде на сайте kn.kz, находится в Михайловке около городского парка. Хозяин оценил в 480 миллионов тенге (930,2 тысячи тенге за «квадрат»). Если верить описанию, в нём 516 квадратных метров, есть капитальный ремонт. В Караганде в народе этот объект называли «обкомовский магазин».
В помещении проведена перепланировка, есть летняя терраса две парадные двери и вход со двора. Получается, что часть объекта расположена на территории жилого здания, остальное уже пристройка.
Технические условия здания хорошие: отопление автономное, есть конвектор и водяные тепловентиляторы, радиаторы по всему периметру, пожарная, охранная сигнализация и цифровое видеонаблюдение. В общем, практически здание для бизнеса «под ключ»: можно сразу зайти и начать работу. Причём, как одному, так и вместе с каким-нибудь компаньоном.
ЛОТ №3: «Общепит»
Два предыдущих лота, конечно, с «налётом роскоши», поэтому следующее здание мы выбрали примерно посередине списка объявлений. Тут уже цены не такие запредельные – в районе ста миллионов тенге, что вполне по силам успешному среднему бизнесмену.
За 103 миллиона тенге (146 тысяч тенге за квадрат) предлагается отдельно стоящее одноэтажное здание в центре города в 705,4 квадратных метра с капитальным ремонтом. На данный момент этот объект работает как общепит.
Технические условия: полностью оборудовано и полностью меблировано. Два санузла, санузел для персонала, складские помещения, прачечная, есть летняя кухня и гараж. Отопление печное, остальные коммуникации центральные. Есть пожарная сигнализация.
ЛОТ №4: «Вместе с товаром»
Для тех, кто рассматривает не просто покупку коммерческой недвижимости, а приобретение готового бизнеса – можно рассмотреть следующий лот. Также, как и в предыдущем варианте, мы выбрали объект из середины списка цен на встроенные помещения. Он оказался в районе 50 миллионов тенге. На эти деньги можно приобрести 82 квадратных метра недвижимости в центре города. Правда, тут уже не капитальный ремонт, как в предыдущих лотах, а просто косметический. Но локация очень удобная – в районе 45 квартала.
В предлагаемом объекте есть санузел, склады и подвальное помещение. Оборудована отдельная входная группа и запасный выход, а ещё имеется прилегающий небольшой земельный участок.
По указанию хозяина, на данный момент в помещении работает магазин швейной фурнитуры. И купить объект можно даже вместе со всем находящимся там товаром и торговым оборудованием.
Самые дешёвые лоты
В самых дешёвых вариантах зданий и офисных/торговых помещений на сайте kn.kz информации совсем немного.
ЛОТ №5: «Участок в придачу»
Сначала опишем здание. Самое недорогое отдельно стоящее здание на данный момент – расположено в районе Фёдоровки. В продаваемом объекте всего 73 квадратных метра и оно оценивается владельцем в 14,9 миллиона тенге (204,1 тысячи тенге за «квадрат»).
Здание кирпичное, 2015 года постройки. Ремонта там нет, канализация – септик, отопление на твёрдом топливе, а вот водоснабжение – центральное. Есть участок на 8 соток.
ЛОТ №6: «Центр Сортировки»
А вот самое недорогое встроенное помещение находится в районе Сортировка. По площади оно почти такое же как здание на Фёдоровке: 75 квадратных метров. Его владелец оценил всего в 9,5 миллиона тенге (126,7 тысячи тенге за «квадрат»).
Ремонта, как и в предыдущем варианте нет. Но есть небольшая пристройка. Пока там достаточно хлама, но, если найдётся человек, который вложится в эту недвижимость, всё вычистит и приведёт помещение в порядок, из объекта вполне может получиться достойный салон или офис.
«Соломку подстелить»: как и от чего в Казахстане можно застраховать недвижимость? >>>
Как видим, на рынке выставлены объекты совершенно разные, на разный вкус, на разный кошелёк и на разные цели. Есть недвижимость с евроремонтом, есть, мягко говоря, запущенные экземпляры. Это не хорошо, и не плохо, это просто рынок. Среди людей, которые присматривают себе недвижимость, достаточно тех, кто намерен сам с нуля сделать из четырёх стен помещение мечты и много тех, кто вообще не хочет ни копейки тратить на ремонтные работы. Ищите у нас на kn.kz желанные варианты коммерческой недвижимости, приобретайте нужные объекты и развивайте свой бизнес! Всё получится!
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: freepik.com; kn.kz, из личного архива А. Шацкой