Обмен одной квартиры на другое жильё или авто раньше был достаточно популярным способом сделки. Не нужно было заключать несколько договоров купли-продажи, достаточно было просто единовременно обменяться имуществом. Такая сделка в вопросах недвижимости была удобна ещё и тем, что людям, договорившимся о бартере «квартира на квартиру», можно было сразу переехать в новое жильё, а не сидеть какое-то время «на чемоданах» у родственников или в съёмной квартире, подыскивая нужный вариант для заезда. Сейчас такие сделки обмена совершаются намного реже, но хуже условия от этого не стали и до сих пор есть те, кто мечтает заключить именно этот договор. Чем может быть привлекателен жилищный бартер – нам согласились объяснить юристы и риелторы.
Варианты обмена бывают самые разнообразные. Некоторые собираются расширяться и хотят поменять «однушки» на «двушки» или трёшки с доплатой. Другие меняют большую площадь на меньшую по разным причинам. Бывает, что после развода супруги культурно разъезжаются. Бывает, что родители, выдав замуж выросшего ребёнка, понимают, что им трёхкомнатные пенаты уже ни к чему и можно переехать в жильё поскромнее и разницу отдать молодожёнам. Или вовсе поменять на две полноценные квартиры, одну оставив себе, а другую отдав новой семье. Или просто людям срочно нужны деньги…
– А бывает, что кто-то начинает строить дом. Строил-строил, не достроил, не хватило средств. И как вариант – он может поменять его на какую-то недвижимость, – вспоминает риелтор агенства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин, – Основная сложность сделок по обмену – сделать так, чтобы у клиентов все «звёзды сошлись». А это очень непросто. Я провёл 76 сделок с недвижимостью, из них, наверное, максимум 4 у меня прошли по обмену. Бывало, что из трёхкомнатной квартиры хотели переехать в свой дом – соответственно, надо искать дома на обмен. Ещё и надо, чтобы были в нужном районе, с нужной квадратурой и условиями… А владельцы дома – ведь тоже настроились на свои критерии. И тут, конечно, важно, чтобы люди смогли договориться.
В таких сделках очень важно, чтобы люди не были зациклены на каких-то критериях, а могли оценить предложенные варианты по достоинству, без придирок. Подумать и выбрать то, что больше подходит.
– Клиенты друг друга, конечно, находят. Но иногда начинают сомневаться в равноценности стоимости своего жилья. Торговаться по поводу доплаты. Сделки могут сорваться по абсолютно разным случаям – вплоть до того, что может не подойти владельцам дома этаж квартиры, или то, что она угловая, или к планировке придерутся, – говорит Вячеслав Пирин.
В итоге удачный вариант люди могут искать годами, поэтому сейчас и проще продать своё жильё и найти подходящее на вырученную сумму…
Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2023 году? >>>
Что предусмотрено законом?
Юридические нюансы договора мены закреплены в особенной части Гражданского кодекса РК. Сделкам обмена (не только недвижимостью, а чем угодно) посвящена Глава 26 (статьи 501-506).
– По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о договоре купли-продажи, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, – объясняет законодательство адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Товары, подлежащие обмену – считаются равноценными, если в договоре не прописано иное. Если собственность неравноценная, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже, должна оплатить разницу. Опять же – это могут быть либо деньги, либо что-то иное, но прописывать это «что-то» в договоре обязательно надо!
Также в договоре мены надо указывать сроки полного обмена и расчёта по сделке и, желательно – штрафные меры, которые последуют, если сроки будут нарушены. Это подстрахует обоих клиентов и придаст им дисциплинированности.
– Расходы по их передаче и принятию обмениваемого имущества по закону осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности, – говорит Жазира Нурланова, – Но опять же, договориться люди могут и иначе – однако прописывать в документах, кто, сколько и за что платит – всегда нужно обязательно. Если законом или договором не предусмотрено иное, то право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения ими обязательств.
Плюсы и минусы
В сделках обмена есть несколько неоспоримых плюсов. Во-первых, обменяться недвижимостью можно даже не имея на руках денег. Или в качестве доплаты предоставив какое-то уже имеющееся имущество.
– В качестве доплаты при обмене жилья с меньшей квадратурой на большую может быть что угодно. Кто-то, например, к однокомнатной квартире добавляет машину и получает в обмен «трёшку». Я слышал случай, когда в сделке по недвижимости фигурировали три кобылы в качестве доплаты, – вспоминает риелтор агенства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин, – В общем, при договорённости добавить можно что угодно: даже украшения какие-нибудь. Удобно это тем, что человек не тратит время, бегая и реализуя имущество, и сделка заключается сразу.
Договор мены может заключаться и с нотариусом, и без. Но лучше всё-таки заключать с ним. Он установит личности сторон сделки, проверит их дееспособность и то, кто является собственником имущества. Расчёт по доплате (если она фигурирует в договоре) тоже лучше совершать при нотариусе, чтобы в случае судебных разбирательств – он смог свидетельствовать на процессе.
В отличие от договора купли-продажи, обмен – сделка более безопасная. На рынке жилья были есть и будут непорядочные люди, которые зачастую скрывают от покупателей обременения, аресты, пытаются обойти права наследников жилья или даже подделывают документы. И договор обмена может стать своеобразной страховкой от разных неприятных ситуаций.
Фейковые квартирные предложения: как обезопасить себя от обмана? >>>
– Если одна из сторон допустила юридические нарушения при сделке, начались суды и договор мены признали недействительным, то вы получите назад своё имущество, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – Об этом чётко написано статье 506: «сторона, у которой третьими лицами изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 414 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, а при невозможности получения товара в натуре – его стоимости». Поэтому если вы поменяли квартиру на квартиру и потом что-то пошло не так – без жилья точно не останетесь!
Однако при обмене квартиры могут быть и другие подводные камни. Сделка может быть абсолютно законная, но с подвохом. Представьте себе, что вы поменяли свой уютный домик на жильё в новостройке, которое скоро планируется ввести в эксплуатацию. Однако в силу каких-то причин, новострой превращается в долгострой, и доказать, что владелец недостроенного жилья знал про проблемы застройщика и специально «спихнул» вам свой неликвид в обмен на благоустроенный дом – будет нереально. Именно поэтому сделку нужно проводить с риелтором и юристом, которые знают практически всё о рынке недвижимости и подстрахуют с её документальной чистотой.
Чистые документы: как подстраховаться при покупке недвижимости? >>>
– Также советую прописывать в договоре все недостатки обмениваемого имущества – вроде протекающей крыши в квартире или других нюансов. Чтобы в случае признания договора недействительным не получить иск о том, что вы ухудшили состояние имущества в то время, когда являлись его владельцем, – напоминает Жазира Нурланова.
Ещё одна проблема может образоваться, если по какой-то причине вы с другим человеком решили фактически обменяться недвижимостью, но заключили два договора купли-продажи. Чем это может грозить? Представьте, что один из договоров могут признать недействительным. И вам придётся полученную квартиру отдать. Взыскать свою квартиру взамен может не получиться (если второй договор признают заключённым правильно). А «возвращать» сумму стоимости вашей квартиры, прописанную в договоре – покупатель может годами… В итоге останетесь без денег, квартиры и с багажом в виде долгих судебных разбирательств.
Момент обмена
При заключении договора мены должны лично присутствовать все собственники недвижимости старше 14 лет. И опекуны или законные представители тех, кто младше 14ти. Если кто-то прийти не смог – должна быть нотариально оформленная доверенность на сделку.
Кроме того, у всех собственников должны быть на руках документы, удостоверяющие личность и оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру или её часть. И справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество (её можно получить на e-gov). Если в квартире есть доля несовершеннолетних собственников – то на сделку должно быть разрешение от органа опеки и попечительства.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: freepik.com; из личного архива Ж. Нурлановой, из личного архива В. Пирина.