Если вы на протяжении продолжительного времени владеете жилой недвижимостью, которая не принадлежит вам юридически, то суд может признать вас владельцем этой собственности. Так работает право по приобретательной давности. Разберемся, в нюансах данного института гражданского законодательства.
Понятие «приобретательная давность» пришло в юриспруденцию из римского права и подразумевает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество за истцом в регистрирующем органе является решение суда.
Жилищные программы для молодежи в 2022 году >>>
Как доказать свое право на собственность
— На сегодняшний день многие граждане часто обращаются в суды о признании права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности, полагая, что длительно пользуясь недвижимым имуществом, приобрели право собственности, — рассказывает порталу kn.kz адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, — но не всякое длительное владение имуществом, движимым или недвижимым, может служить основанием для установления права собственности на него по основанию приобретательной давности.
Согласно статье 240 ГК РК гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Что делать, если застройщик навязывает свою управляющую компанию >>>
Как поясняет адвокат, согласно п. 10 Нормативного постановления ВС РК №3 от 20.04.2006 г. «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления. Например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т. д. В соответствии с пунктом 4 статьи 8 ГК РК предполагается презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений. Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища и т. п. Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение семи лет, без передачи права владения третьим лицам.
Что нужно знать, если ваш долг передали коллекторам >>>
Как обратиться в суд
Важным обстоятельством является наличие либо отсутствие собственника недвижимого имущества, чтобы понять кто будет являться ответчиком в суде.
— Согласно пункту 3 статьи 235 ГК РК, в случаях и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, — поясняет Жазира Нурланова. —Также в абзаце 4 пункта 3 статьи 242 ГК содержится прямое указание о том, что не могут быть поставлены на учет и переданы в коммунальную собственность бесхозяйные недвижимые вещи, вещи, находящиеся у граждан, которые владеют таким имуществом как своим собственным.
Таким образом, признать право собственности по приобретательной давности можно на имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен, либо право собственности прекращено ввиду отказа лица от своих прав на это имущество. При наличии вышеуказанных оснований лицо, считающее, что стало собственником в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на это жилище. Данное дело подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства.
Самые распространенные способы обмана с недвижимостью в 2022 году >>>
Подавая иск о приобретении права собственности на жилище по основанию приобретательной давности, необходимо доказать в суде наличие совокупности оснований, указанных в статье 240 ГК. Также согласно пункту 10 статьи 12 Закона РК «О жилищных отношениях», право собственности на жилище или его часть, может возникнуть по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами РК.
До подачи иска в суд необходимо изучить и собрать документы, учитывая все обстоятельства, которые служат доказательством добросовестного, открытого, непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение семи лет.
— Недавно было вынесено решение о признании за моим доверителем по приобретательной давности право собственности на домостроение с земельным участком, — приводит пример адвокат Ж. Нурланова. — В данном случае мною подавались многочисленные запросы, в том числе в поликлинику, в школу детей моего доверителя и так далее, также оплата коммунальных услуг на протяжении непрерывного владения имуществом и соседи подтвердили открытость и непрерывность владения имуществом.
Признание права собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), так как указанные права неотделимы друг от друга согласно п. 1 ст. 52 Земельного кодекса РК. Из чего следует, что в связи с переходом права собственности на домостроение за истцом подлежит признание также право собственности на земельный участок.
Как получить промежуточный заем в Отбасы банке: ипотека без накоплений >>>
Трудности получения жилья по приобретательной давности
Для признания права собственности в силу приобретательной давности необходима совокупность всех обстоятельств, а именно, добросовестность, открытость, непрерывность владения. Однако на практике возникают правовые ситуации, которые нельзя отнести к указанным основаниям признания права собственности в силу приобретательной давности.
Так, Жазира Нурланова отмечает, что приобретение права собственности в отношении государственного имущества в порядке приобретательной давности исключается согласно Закона РК «О государственном имуществе». Также на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на его строительство необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, приобретательная давность не распространяется. В срок приобретательной давности не засчитывается время, когда владение жилищем осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.) или жилище было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Что будет с рынком жилья до конца 2022 года: прогнозы экспертов >>>
Следует также отличать иск о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности от заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, так как требование о признании права собственности, признании гражданского правоотношения не может рассматриваться в порядке особого производства, такое требование может быть заявлено только путем предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.
— Некоторые ошибочно обращаются в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности на основании сделки, которая не была надлежащим образом оформлена, — говорит Жазира Нурланова, — хотя владеют данным имуществом добросовестно, открыто, непрерывно и несут бремя его содержания. Но в данном случае, по моему мнению, отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска, так как имеется возможность предъявления иска о признании сделки действительной в соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК. Согласно статье 7 ГК, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству РК.
Что делать проблемному заемщику >>>
Следует отметить, что лицо может приобрести право собственности на имущество в силу приобретательной давности только в том случае, если оно не владело и не пользовалось этим имуществом на основании какой-либо сделки, поскольку добросовестность владения, в частности, предполагает, что лицо, получая во владение имущество, не знало и не должно было знать об отсутствии у него основания возникновения права собственности.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz