Что купить: новостройку или «вторичку»? Это почти гамлетовский вопрос, которым задается покупатель квартиры. И если не так давно разница в цене была основным аргументом, то теперь, когда строящееся жилье стоит столько же сколько вторичное, потенциальному покупателю приходится иметь в виду сразу несколько факторов, такие как планировка, инфраструктура, безопасность сделки и другие. Что важнее?
Вначале определимся с понятиями: что подразумеваем под «первичкой» и «вторичкой». Большинство покупателей думают, что новостройка — это новый или недавно построенный дом, а вторичное жилье — это квартира старого жилого фонда. Это не всегда так. На вторичном рынке может оказаться и квартира в совершенно новом доме, если застройщик захочет попридержать ликвидные объекты на некоторое время. После ввода в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности сначала на себя, а потом продает жилье как на вторичном рынке.
Популярные вопросы и ответы о кредитах в Казахстане >>>
Первичное жилье — это квартиры, на которые еще не оформлено право собственности. Можно сказать, что первичный рынок квартир — это продажа жилья, которое существует только в проекте на бумаге, даже если строительство дома уже началось.
Вторичное жилье — это квартиры, находящиеся в чьей-то собственности. Это может быть частная собственность на основании соответствующего документа или же государственная, в которой люди живут по договору аренды.
Советы арендатору: как избежать конфликтов с собственником жилья >>>
Цена
Еще несколько лет назад первичный рынок по цене был доступнее готового жилья. Но сейчас пандемия и последовавшие за ней перемены на рынке — льготные ипотечные программы, резкий рост цен на жилье по всей стране — уравняли стоимость «квадрата» строящейся и готовой недвижимости. В шести регионах Казахстана — Шымкенте, Атырау, Кокшетау, Павлодаре и Туркестане — цены первичного рынка даже обогнали «вторичку», причем ощутимо. В остальных областных центрах вторичный рынок дороже первичного. В Нур-Султане и Алматы цены двух рынков почти уровнялись.
Средние цены на рынке первичного и вторичного жилья в РК в октябре 2021 года
|
Город |
Цена продажи новых квартир с черновой и чистовой отделкой, тг/кв.м |
Цена перепродажи благоустроенного жилья, тг/кв.м |
|
Нур-Султан |
459 641 |
463 734 |
|
Алматы |
411 547 |
409 369 |
|
Шымкент |
365 624 |
349 934 |
|
Актау |
255 510 |
277 123 |
|
Актобе |
198 968 |
204 542 |
|
Атырау |
317 178 |
284 067 |
|
Кокшетау |
256 556 |
241 020 |
|
Караганда |
270 027 |
310 607 |
|
Костанай |
272 548 |
281 346 |
|
Кызылорда |
164 851* |
194 097 |
|
Уральск |
222 319 |
305 401 |
|
Усть-Каменогорск |
271 506 |
280 385 |
|
Павлодар |
265 097 |
261 932 |
|
Петропавловск |
249 466 |
261 717 |
|
Семей |
218 279 |
258 921 |
|
Талдыкорган |
190 021 |
278 705 |
|
Тараз |
149 666* |
220 520 |
|
Туркестан |
274 182 |
260 470 |
|
По Казахстану |
352 654 |
279 216 |
По данным Бюро национальной статистики РК
*Цены на новое жилье, реализуемое в рамках программы «Нурлы Жер»
В каких случаях расторгается договор купли-продажи >>>
Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составила 279 216 тг/кв.м, на первичном рынке — 352 654 тг/кв.м. Бо́льшая стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке можно объяснить в том числе господдержкой ипотечными программами первичного рынка, что позволило застройщикам активнее наращивать цены.
— В сентябре я продала трешку площадью 80 кв.м в доме 2007 года постройки по госпрограмме за 25 миллионов тенге, — рассказывает карагандинка Елена Цой. — И сразу купила за 24,4 миллиона квартиру площадью 74,1 кв.м в строящемся доме бизнес-класса, который будет сдан до конца года. Цена «вторички» вышла 312,5 тыс. тг, новостройка обошлась в 330 тыс. тг.
Инвестиции в недвижимость: выгода, риски, советы экспертов >>>
Елена говорит, что сделала выбор в пользу новостройки, так как рассматривает данную недвижимость как способ сберечь и приумножить капитал в долгосрочной перспективе.
— Но если бы мне негде было жить и не было свободных денег на ремонт и меблировку, то я бы вынуждена была бы купить «вторичку» с ремонтом и частично с мебелью, — говорит Елена.
Ипотека в Казахстане: тенденции 2021 года, программы >>>
Ликвидность
Когда наблюдается рост цен на жилье, то инвестировать можно в любые объекты — от строящихся домов до старых, где требуется ремонт. Но в перспективе более высокую ликвидность дает первичный рынок, объекты которого дорожают за счет стадии строительной готовности, а не только за счет инфляции и прочих факторов. Как считает, заместитель генерального директора строительной компании Rams Qazaqstan Еркин Байбатыров, в цифровом эквиваленте от старта проекта до выхода на рынок готового продукта происходит в среднем от 35 до 45% маржинального роста цен.
Вторичное жилье может дорожать наряду с общими тенденциями рынка, а также за счет каких-то инфраструктурных обновлений в рамках программы модернизации ЖКХ.
Трейд-ин в недвижимости: как поменять вторичное жилье на новостройку >>>
Риски
Остаться без денег и без квартиры рискует как покупатель новостройки, так и «вторички». Но эти риски можно вполне минимизировать или даже устранить.
Главный риск при покупке квартиры в новостройке — застройщик может обанкротиться и не достроить дом. Впрочем, с реализацией Казахстанской жилищной компанией механизма гарантирования займов дольщиков банкротство застройщика уже не грозит покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме. Но покупатель теряет время, ожидая готовность объекта, а также сталкивается с инфляционными рисками.
На сегодняшний день следует принимать во внимание различные риски срыва сдачи в эксплуатацию объекта, включая остановку стройки в связи с карантинными мерами во время пандемии Covid 19, высоким уровнем заболеваемости рабочего персонала, инфляцию, а также полную заморозку объекта недобросовестным застройщиком. В настоящее время некоторые застройщики затягивают сдачу объектов, в том числе в связи с увеличением сроков доставки стройматериалов из-за рубежа и по областям внутри страны. С такими проблемами могут столкнуться даже самые крупные стройкомпании с отличной репутацией.
Другие риски при покупке строящейся недвижимости связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: на деле может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.
При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. Требуется тщательная проверка на юридическую чистоту квартиры: отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц и так далее. Саму квартиру вторичного рынка вполне возможно оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.
На что обратить внимание в кредитном договоре >>>
Транспортная доступность
В больших городах по транспортной доступности безоговорочно лидирует вторичное жилье, особенно районы старой застройки. Во-первых, в таких локациях уже готовые магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.
Новое жилье чаще всего возводится в слабо развитых локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить еще дома — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей окраины. До строительства новой дороги придется жителям новостроек придется постоять в ежедневных пробках.
Инфраструктура
С одной стороны, инфраструктура давно заселенного района является более развитой, чем инфраструктура в новых кварталах. С другой — если в старом районе на первых этажах жилье, то магазинов, парикмахерских и других видов услуг в шаговой доступности может не хватать. И тогда вперед выйдет район новостроек, где на первых этажах располагаются коммерческие помещения.
Социальные объекты
То же самое можно сказать и о социальных объектах. В заселенных районах, как правило, количество школ и поликлиник соответствует нормативу. В новых кварталах дома традиционно строятся раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не будет хватать школ, детских садов и больниц в шаговой доступности. Хотя некоторые застройщики предусматривают социальные объекты уже в рамках первых очередей строительства.
Дворы
По благоустройству дворовой территории однозначно выигрывают новые районы. Дворы, состоящие из одной сплошной парковки, как делали застройщики для жилых комплексов экономкласса 10-15 лет назад, сегодня не увидеть даже в самом бюджетном проекте.
Двор без машин, детские и спортивные площадки, места для прогулок, беседки, зоны для отдыха — всё это в таком разнообразии вряд ли встретишь в старых районах. Есть дома и вовсе без детских площадок.
Особенности цифровой ипотеки в Казахстане >>>
Планировки
Планировки старого фонда, где были узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, остались в прошлом.
Сегодняшняя планировка, которой удобно жить современной семье — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха. Если вам принципиальна планировка, то придется отдать предпочтение новостройке.
Сроки заселения
Если срочно нужно переехать, то, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки уйдет не больше месяца. Тогда как сдача новостройки может затянуться на годы.
Вывод: и у «первички», и у «вторички» есть свои плюсы и минусы. Что важнее — решать покупателю. Если для вас на первом месте хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в шаге от дома и нет времени ждать — выбирайте вторичный рынок. Если важнее — современная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками, то оптимально выбрать новостройку.
Информационная служба kn.kz