Личный опыт: как купить квартиру в ипотеку с минимальной переплатой

«Ипотека — это очень дорого», «банку даришь еще одну квартиру». Так думает большинство казахстанцев. Но есть немало покупателей жилья, которые получают самый льготный процент по ипотеке. И это не очередники акиматов и участники госпрограммы. Это обычные люди с не самой высокой зарплатой, но которые умеют грамотно распоряжаться финансами и твердо идти к намеченной цели.

Читательница портала kn.kz, менеджер торговой фирмы, карагандинка Елена Мартынова рассказала о том, как купила квартиру в ипотеку с минимальной переплатой. Она в подробностях описала свой первый ипотечный опыт, весь путь от идеи обзавестись собственным жильем до получения ключей.

Как молодежи решить жилищный вопрос >>>

Почему я решилась на ипотеку

Пять лет назад я развелась с мужем и вернулась жить к родителям. Придя как-то раз домой, я подумала: ну сколько я еще могу жить с родителями? Надо думать о том, чтобы приобрести свою недвижимость. Все-таки у взрослого человека должно быть свое жилье. И не арендованное. Во время ипотеки хоть и отдаешь деньги банку, но недвижимость потихоньку становится твоей собственностью. А во время аренды платишь чужому человеку и остаешься по-прежнему на птичьих правах. Тебя могут выселить, и ничего ты с этим не поделаешь.

Решиться на покупку жилья мне помог папа. Он сказал: «Иди в Жилстройсбербанк и открывай счет. Нужно копить деньги тебе на квартиру». Сначала папа помогал делать взносы. Часть денег давал он, и я часть от своей зарплаты относила в банк каждый месяц.

На какое жилье можно рассчитывать очередникам в 2021 году >>>

У меня сначала была одна работа. Потом я поняла, что так не скоро накопишь: живя с родителями, нужно и им помогать, банку деньги отдавать и себе на карманные расходы должно остаться. И я устроилась на вторую работу. Получилось, что деньги с одной работы я отдавала в банк, а на зарплату с другой работы я жила и отдавала деньги родителям.

Депозит я открыла в сентябре 2016 года. Копила 4,5 года. Хотя по условиям банка 3-х лет достаточно. Но на тот момент не нашлось еще нормальной квартиры, родители меня не выгоняли, поэтому я решила копить дальше.

Я заходила на калькулятор Жилстройсбербанка. Делала расчеты, хотела на минимальный срок ипотеки «выйти», чтобы быстрее расплатиться с банком — максимум на 5-7 лет. Брала примерную стоимость квартиры, которая мне нужна, считала, какой будет ежемесячный платеж. Так как у меня зарплата тысяч 100, поэтому больше чем половина этой суммы я решила, что не дам. Ежемесячный платеж должен был быть максимум 50-60 тысяч, иначе не на что будет потом жить. Для меня было самое важное — срок займа и на втором месте — величина ежемесячного платежа.

Самые популярные заблуждения об ипотеке >>>

Как я нашла квартиру

Я искала квартиру везде: на уличных досках объявлений, на сайтах. Часто заходила на kn.kz. Там очень удобный поиск. А эту квартиру нашла в нашем же доме совершенно случайно, благодаря моим соседям. Наверное, у многих в жилых домах есть группы в WhatsApp, где люди пишут о своих коммунальных проблемах. Наши соседи еще пишут, кто продает квартиру в домах нашего КСК. И вот однажды попалось объявление о продаже 1-комнатной квартиры в микрорайоне Пришахтинск. Я подумала, почему бы не пойти и не узнать. Так мне повезло, я нашла квартиру через КСК в тоже доме, где и жила с родителями.

Сначала хозяйка просила за нее 7,5 миллионов тенге. Хотя несколько месяцев назад ее могли отдать за 6-6,5 миллиона. Свою позицию она объясняла тем, что сейчас цены на квартиры выросли, потому что государство разрешило людям снимать пенсионные накопления. Но когда узнала, что я соседка, то снизила до 7 миллионов. Я согласилась, так как мне удобно, что родители рядом.

Особенности юридического притязания на недвижимость >>>

Между тем, стоимость квартиры удалось снизить еще на 400 тысяч тенге. И это благодаря банку. Дело в том, что несмотря на запросы продавцов, банк реально оценивает стоимость квартиры как залога. Сумму, которую запросил продавец, банк мне не дал. Оценщик от банка оценил ее на 6 миллионов 600 тысяч тенге, и на эту стоимость мне выдали кредит. Мне повезло, что хозяйка оказалась понимающим человеком и согласилась на эту цену.

Почему выбрала Жилстройсбербанк

Я выбрала ЖССБ в первую очередь из-за удобной льготной программы и льготных процентов. В других банках хоть и первоначальный взнос ниже — 20-30%, минимальная ставка вознаграждения — 14% годовых, а это в 2 раза больше, чем в ЖССБ.

У меня ставка получилась 5%, так как я копила больше 3 лет, своевременно вносила платежи, и оценочный показатель у меня был больше 30. При этом все равно нужно было подтверждать платежеспособность.

В первый раз, когда я пришла в банк подавать заявку на ипотечный заем, меня попросили написать заявление о том, что я даю банку доступ к информации о своей кредитной истории и своим пенсионным отчислениям. По ним устанавливают размер заработной платы. У меня изначально была официальная «пенсионка», поэтому с меня никакую справку о зарплате не требовали. Сказали, что я прохожу по порогу платежеспособности.

Как купить квартиру на пенсионные: алгоритм, ограничения, советы >>>

Из каких этапов состояла покупка квартиры в ипотеку

1. Нашла квартиру, договорилась с хозяйкой об ипотеке. Под расписку оставила ей задаток в 100 000 тенге.
2. Затем пошла в банк. За весь период оформления я ходила в банк 7 раз. В первый раз за информацией о том, дадут ли мне кредит и на какую сумму. Менеджер, проверив сумму на моем счету, предложила программы, по которым я могу получить ипотеку на эту квартиру. Мне немного не хватало до 50%, поэтому мне сделали расчет и на промежуточный заем, и на жилищный заем. По промзайму, конечно, переплата была бы больше и ежемесячный платеж тоже. В связи с этим, по совету менеджера, я доложила деньги на недостающие 50%.
3. После предварительного одобрения платежеспособности менеджер выдала письменный сертификат о прохождении квалификации на выдачу кредита. Затем дала список документов и информацию, куда за ними обращаться, в какие инстанции. В частности, нужно было сделать оценку квартиры. Банк сам дает список аккредитованных у него оценщиков, там их порядка восьми. Надо было выбрать только из них. Менеджер объяснила это тем, что в банке есть своя информационная система «Кабинет оценщика», и только у аккредитованных оценщиков есть доступ к нему. Отчет об оценке отправляется в электронном виде непосредственно в эту программу. Стоимость — 10 000 тенге. Сам осмотр длился минут 15. И на следующий день отчет уже был готов. Оценщик выдал мне на руки бумажный вариант, а сам он отправил в банк электронный вариант.

Стоит ли соглашаться быть залогодателем? >>>

4. На следующий день банк выдал и мне, и продавцу уведомление о согласии на выдачу кредита. Это 2 разных документа: у покупателя одна информация написана, у продавца — другая. Это нужно для того, чтобы пойти к нотариусу оформлять сделку купли-продажи. В договоре купли-продажи нотариус указывает, что квартира приобретается под ипотеку. Люди, которые берут квартиру в ипотеку, платят госпошлину нотариусу меньше, чем, если бы квартира оформлялась за наличный расчет. Госпошлина — 4 МРП, делится на двоих.

Сделку мы заключили через неделю после моего первого обращения в банк. После оформления купли-продажи нотариус сразу же отправляет информацию в единую базу, чтобы зарегистрировать мое право собственности на квартиру. Через 1,5-2 дня я взяла кадастровую справку в ЦОНе, где уже было написано, что я собственник квартиры.

5. С правоустанавливающими документами и кадастровой справкой я опять пошла в банк. Теперь они должны готовить договоры кредита и договор залога. Однако у меня возникла проблема при проверке документов из ЦОНа. В моей кадастровой справке менеджер банка обнаружила ошибку. Написано было, что я заключила договор 10 января, хотя договор был с 10 февраля. У меня еще сутки ушло на то, чтобы прийти в ЦОН и попросить исправить.

На сайте банка написано, что рассмотрение заявки занимает 2-3 дня. У меня одобрение пришло в течение дня. Утром сдала документы, а вечером уже позвонили, сказали: «Приезжайте завтра заключать договор займа и залога».

6. Когда я приехала в банк, мне подготовили 2 экземпляра кредитного договора и 3 экземпляра договора залога на квартиру. Объемные такие договоры, листов 10-15, наверное. Я минут пять только сидела на каждой странице подписи свои ставила. Я просмотрела самое основное: сумму договора, процентную ставку. В договоре залога я просто посмотрела, чтобы номер квартиры, номер кадастровый, были без ошибок.

Ремонт от застройщика: преимущества и недостатки >>>

7. Все 3 договора залога опять нужно было отнести в ЦОН, где на квартиру накладывается обременение. На всех трех экземплярах ЦОН ставит печать, и пишет, кто зарегистрировал квартиру в качестве залога. На регистрацию уходит трое суток. Потом я пошла в ЦОН, чтобы забрать договоры. Мне возвратили только 2. Один договор залога остается в ЦОНе. Один договор предназначается мне, другой — банку. Меня еще попросили кадастровую справку принести, где написано, что на квартиру наложено обременение ЖССБК.
8. Я отнесла документы в банк. Мне выдали договор залога, кредитный договор, 2 страховых договора от потерь собственности — как пояснил менеджер, от пожара и от потопа. Страховка составляет 0,1% от суммы займа. Также выдали график платежей. Все договоры я подписала. В тот же день банк перевел деньги на счет продавца. Номер его лицевого счета в банке я отдала еще перед составлением кредитного договора.

Итак, весь процесс занял меньше месяца — с 29 января по 23 февраля.

Как не попасть на удочку мошенников во время пандемии >>>

Расчеты при покупке квартиры в ипотеку

Запрашиваемая стоимость квартиры	7 000 000
Оценка квартиры банком	6 600 000
Первоначальный взнос	50%
Ставка вознаграждения	5%
Срок займа	6 лет
Ежемесячный платеж	50 000
Переплата	499 000
Комиссии	За страховку по 0,1% от суммы, 5000 за перевод денег покупателю

Какие были сложности

Сложность была из-за очередей в банке, большого наплыва желающих взять кредит. Во второй день посещения банка народу было человек 20. Как я узнала позже, ажиотаж был связан с разрешением снимать пенсионные накопления. Все требовали у консультанта выдать номерок для очередности. А она всем отвечала, что очередь бронируется онлайн, и на сегодня мест нет. Я была одна из тех, кто онлайн не бронировал, так как менеджер сказала, что можно взять номерок по приходу.

В тот момент я была в шоке, потому что я только что была у нотариуса, которая заверила мне документ, который надо было сдать сегодня, в день заверения. Мне пришлось позвонить на сотовый телефон менеджеру. Она попросила дать телефон консультанту возле терминала, и попросила ее выдать мне талон. Та выдала, но сказала: вы ждать будете около 3 часов. Я сказала, что мне без разницы, главное, чтобы сегодня. Но мне повезло. Несмотря на слова девушки, я прождала всего 1,5 часа.

И так во время каждого посещения банка, я видела огромные очереди людей, пришедших за оформлением кредита либо за консультацией.

Чувства после оформления ипотеки

Я очень рада, что у меня теперь собственная недвижимость. Я теперь ни от кого не завишу. С другой стороны, я добровольно повесила на себя хомут кредита. Но он недолгий, всего 6 лет. Это ведь не 20 лет! Но все равно как-то страшновато. Я не думаю, что лишусь работы, поскольку я человек молодой, но никто не знает, что будет завтра или через полгода. Конечно, буду стараться быть добросовестным плательщиком. Считаю, что у меня очень низкий процент и подъемный ежемесячный взнос.

Какие советы хотела бы дать

• Во-первых, не надо бояться того, что вы загоняете себя в кредитную кабалу. Иначе сейчас квартиру не купишь.
• Во вторых, взвешивать свои возможности, особенно, если у вас есть дети, большая семья. Ведь их нужно кормить, одевать, учить. Мне в этом отношении было проще, потому что я пока одна.
• В-третьих, надо копить. Процентная ставка зависит от того, сколько лет идет накопление. Получается, что самый льготный процент — 3%. Его можно получить, только копив деньги 15 лет. Это хорошее условие, если у вас ребенок. И хочется ко дню его свадьбы накопить на квартиру. Можно накопить 50%, а остальное ребенок получит под этот льготный процент. И у него будет свое жилье.

Записала Карима Апенова, информационная служба kn.kz