Как купить квартиру на пенсионные: алгоритм, ограничения, советы

С 23 января казахстанцы могут подавать заявки на досрочное снятие пенсионных накоплений. Для многих это долгожданная возможность купить или построить собственное жилье, либо наконец-то выбраться из ипотечной кабалы. Рассмотрим подробно, как и на какие именно цели в части улучшения жилищных условий, можно использовать эти деньги.  

Сразу хочется отметить, что эта программа долгосрочная. Она не закончится через месяц или год. В связи с чем, не стоит в спешке подавать заявку. Нужно тщательно обдумать, как извлечь из данной возможности максимальную выгоду.

Квартиры по «Нурлы жер»: последние изменения >>>

Немного цифр: на какие цели подают заявки

Как рассказали в пресс-службе Отбасы банка порталу kn.kz, по состоянию на полдень 29 января 2021 года на платформе enpf-otbasy.kz было подано 65 252 заявки, открыто 96 211 спецсчетов по зачислению и использованию единовременных пенсионных выплат (ЕПВ).

Цели по согласованным заявкам граждан распределились следующим образом:

• 44% — погашение ипотеки;
• 20% — покупка жилья без ипотеки;
• 18% — уступка накоплений родственнику;
• 7% — получение займа по системе жилстройсбережений в Отбасы банке;
• 5% — внесение первоначального взноса по ипотеке;
• 2% — погашение задолженности по договору аренды с правом выкупа;
• 2% — строительство дома (включая покупку земли);
• 2% — рефинансирование.

В среднем сумма перевода составляет 5,8 миллиона тенге.

Чем привлекают застройщики: партнерская ипотека, рассрочка, акции >>>

— Если количество людей, подавших заявки, распределить по всем городам Казахстана соразмерно численности населения в отдельно взятом городе, то получится не так уж и много. Причем половина из них направит деньги на погашение займов, а не на покупку жилья, — комментирует цифры директор компании «Этажи» в Нур-Султане Жани Турысов.

По мнению специалиста по недвижимости, большую отдачу получат именно крупные населенные пункты, в которых были наибольшие миграционные потоки за последние пару лет. То есть, если какой-то город демонстрирует постоянный устойчивый рост по численности населения и прирост людей из других регионов стабильный, то выгоду получат именно эти центры притяжения — Шымкент, Нур-Султан, Алматы, возможно еще какие-то города. Жани Турысов считает, что особенно этот поток почувствуют Нур-Султан, Алматы. Люди будут усиленно вкладываться в недвижимость в этих городах, так как традиционно они являются инвестиционным магнитом.

— Сказать, что это как-то существенно повлияет на рынок, пока не могу, — говорит эксперт. — Но точно будет влияние эмоциональное. Вроде бы не много этих покупателей, вроде бы и суммы не очень большие, но в целом они очень сильно меняют эмоциональный фон на положительно-оптимистичный. То есть в целом, продавцы ожидают потока покупателей и, соответственно, начинают завышать цены. Покупатели понимают, что им на пятки наступают другие покупатели, стараются меньше торговаться, быстрее принимать решения. Я думаю, что нужно будет 3-4 месяца подождать, чтобы посмотреть, насколько это долгосрочно, насколько это экономические законы, а не эмоции. Если мы посмотрим итоги продаж в январе, феврале, марте по городам, мы увидим ту добавочную стоимость, которую даст снятие пенсионных. Еще не надо забывать, что каждый год всплеск купли-продажи наблюдается именно в марте, то есть, если бы не было пенсионных накоплений, то в марте мы получили бы традиционный сезонный рост количества сделок на рынке. Все-таки мы еще получаем отложенный спрос от периода жесткого карантина, чувствуется усталость людей от неопределенности. Я думаю, снятие пенсионных накоплений — это еще и своего рода эмоциональный спусковой крючок.

Что нового произойдет в сфере недвижимости Казахстана в 2021 году >>>

Пошаговая инструкция снятия «пенсионки» на жилье

1. Получите электронно-цифровую подпись (ЭЦП) и скачайте программу NCALayer на сайте pki.gov.kz. ЭЦП можете получить удаленно на сайте Национального удостоверяющего центра, на сайте egov.kz или в Центрах обслуживания населения (ЦОН). 
2. Узнайте доступную сумму накоплений (порог достаточности) через сайт ЕНПФ и Личный кабинет вкладчика либо через ресурс cabinet.enpf.kz. Также это можно сделать на сайте egov.kz и через мобильное приложение eGov mobile.
3. Откройте спецсчет в мобильных приложениях уполномоченных операторов. Сделать это можно не только в Отбасы банке (приложение ЖССБ24). Вторым уполномоченным оператором по зачислению и использованию единовременных пенсионных выплат (ЕПВ) на улучшение жилищных условий стал Halyk Bank (приложение Halyk Homebank). Он уже начал открывать спецсчета. Позже к программе присоединятся еще два банка — Altyn Bank и БЦК. Соглашения заключены, остались технические моменты. В Отбасы банке можно также воспользоваться видеобанкингом.

Эксперты рынка недвижимости об итогах года и прогнозах на 2021-й >>>

Рассмотрим, как подать заявку на использование пенсионных выплат с помощью платформы enpf-otbasy.kz.

4. Войдите в личный кабинет с помощью ЭЦП на платформе оператора.
5. Подпишите согласие на получении банком информации о пенсионных накоплениях.
6. Подпишите согласие на сбор и обработку данных.
7. Подпишите обязательство по условиям использования единовременной пенсионной выплаты.
8. Подпишите заявление о присоединении к стандартным условиям.
9. Выберите способ использования единовременных пенсионных выплат.
10. Выберите цель использования средств и укажите необходимую сумму.
11. Выберите из выпадающего списка, как производить удержание и перечисление индивидуального подоходного налога (ИПН составляет 10%):

• удержание сразу;
• при достижении пенсионного возраста.

12. Нажмите на «Сформировать заявку».
13. Затем подпишите заявление на единовременную пенсионную выплату и заявление об удержании ИПН.
14. Подпишите согласие субъекта кредитной истории на предоставление информации в Первое кредитное бюро.
15. Статус заявки изменится на проверку наличия специального текущего счета. Если его нет, система уведомит вас о необходимости его открытия.

Стоит ли соглашаться быть залогодателем? >>>

Таким образом, заявка сформирована и отправлена в ЕНПФ. Оператор в течение 2 рабочих дней после рассмотрения заявления заявителя направляет сведения о зарегистрированных заявлениях в ЕНПФ в рамках электронного уведомления. ЕНПФ в течение 5 рабочих дней с даты получения электронного уведомления перечисляет сумму единовременной пенсионной выплаты оператору, который зачисляет ее на спецсчет заявителя.

При покупке вторичного жилья

1. Выбрать объект на рынке, договориться с продавцом о покупке.
2. Подать заявку оператору на использование накоплений.
3. Когда из ЕНПФ поступят деньги на спецсчет, запросить в приложении оператора выписку со спецсчёта с указанием даты и времени.
4. На основании выписки заключить договор купли-продажи у нотариуса. При оформлении документа нотариус указывает реквизиты счёта продавца жилья, куда следует отправить деньги. Также фиксируется, какая часть суммы поступит из единовременных пенсионных выплат со специального счёта, а какая из собственных средств покупателя. Договор регистрируется в единой нотариальной информационной системе.

Ремонт от застройщика: преимущества и недостатки >>>

С периода поступления средств из ЕНПФ на спецсчет и до момента заключения договора купли-продажи должно пройти не более 45 дней. Если за это время деньги не используются, то они возвращаются в ЕНПФ.

5. Сканированный договор, а также справка о зарегистрированных правах и обременениях (ее можно получить на www.egov.kz) прикрепляются к заявке на платформе оператора, тем самым подтверждая цель использования пенсионных накоплений.
6. На счёт продавца поступает оговоренная сумма. Это происходит в течение 10 рабочих дней после предоставления договора купли-продажи.

Окупит ли сама себя ипотечная квартира с помощью аренды? >>>

Важные нюансы, о которых нужно знать перед тем, как подавать заявку

Если вы хотите погасить ипотеку

• Например, вы оформили заем совсем недавно и в этом банке действует мораторий на досрочное погашение в течение 6-12 месяцев. В этом случае лучше подождать и не тратиться на оплату комиссий. В Отбасы банке штраф за досрочное погашение из средств ЕНПФ отсутствует.
• Если вы хотите погасить ипотечный заем частично, то согласно политике банков, вы сможете выбрать уменьшение срока или ежемесячного платежа.
• Можно направить свои пенсионные накопления на погашение ипотеки супруга или супруги. В этом случае он или она будут принимающей стороной, которой вы уступите свои накопления. Заемщик в свою очередь сможет произвести частичное или полное погашение кредита.
• В течение 5 лет нельзя продавать ипотечное жилье, приобретённое с использованием пенсионных единовременных выплат, если заем оформлен после 1 января 2021 года, если срок погашения более 5 лет, если есть непогашенная задолженность по нему.
• Погашаются только ипотечные займы, потребительские — нельзя.

Для погашения ипотеки нужно предоставить справку о наличии и остатке ссудной задолженности с печатью, подписью уполномоченного лица банка, содержащую номер договора банковского займа, цель, остаток задолженности, реквизиты. Срок действия справки — 5 дней с момента выдачи.

Если хотите полностью рассчитаться за жилье

С помощью накоплений жилье можно купить, приватизировать, обменять, купить как дольщику или в рассрочку.

Как избежать ошибок при покупке квартиры в ипотеку >>>

Необходимый перечень документов для подтверждения цели:

• зарегистрированный договор купли-продажи, приватизации, рассрочки, мены, иные правоустанавливающие документы;
• документ о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (за исключением случаев приобретения жилья путем долевого участия в жилищном строительстве многоквартирного жилого дома).
• Квартиру по долевому участию можно купить на пенсионные только при полном погашении ее цены. В рассрочку также — частично нельзя, только полностью.

Документы для подтверждения цели при долевом участии:

• договор долевого участия;
• выписка о регистрации договора из управления архитектуры.
• Можно полностью выкупить жилье с помощью накоплений, а можно, добавив собственные средства.

На портал приема заявок нужно загрузить следующие документы:

• договор купли-продажи с продавцом (там указывается, что часть суммы вы выплачиваете до заключения договора, а оставшуюся часть (запрошенная в ЕНПФ) будет выплачена в течение срока, оговорённого с продавцом);
• справку о зарегистрированных правах и обременениях, которая подтверждает регистрацию данного договора в уполномоченном органе (ЦОН).

Если хотите купить земельный участок и построить дом

Целью покупки земельного участка должно быть строительство дома (или личное подсобное хозяйство) или его достройка. Купить просто так землю нельзя.

Как выбрать доходную недвижимость за рубежом >>>

Для получения средств на покупку земельного участка необходимо прикрепить:

• для покупки земельного участка:
• договор купли-продажи на земельный участок;
• акт на земельный участок;
• справка об отсутствии обременения на земельный участок;
• для строительства:
• архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
• договор подряда, заключенный со строительной компанией, обладающей соответствующей лицензией;
• смета расходов на проведение строительно-монтажных работ, составленная получателем/строительной компанией;
• эскизный проект;
• уведомление о начале строительства.

Через 24 месяца с даты получения средств нужно будет зайти на сайт приема заявок и загрузить в личный кабинет акт приёмки в эксплуатацию дома в качестве подтверждения цели использования накоплений.

Если хотите переуступить средства другому лицу

Бывает, что вкладчик ЕНПФ имеет средства выше порога достаточности и хочет помочь близкому родственнику в улучшении жилищных условий. К близким родственникам относятся родители, дети, усыновители (удочерители), усыновлённые (удочерённые), полнородные и неполнородные братья и сёстры, дедушка, бабушка, внуки.

Для уступки накоплений родственникам стороны должны заключить в личном кабинете уполномоченного оператора соглашение с приложением документов, подтверждающих родственные отношения. При уступке деньги переводятся со счёта заявителя на счёт получателя в течение трёх рабочих дней с момента предоставления документов. 

7 причин отказаться от покупки квартиры на вторичном рынке >>>

Если вносите средства ЕНПФ в качестве первоначального взноса

Можно купить недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках. Так же, в рамках одного договора банкового займа можно приобрести первичное жилье с проведением ремонта.

При подтверждении цели необходимо прикрепить письмо банка, ипотечной организации об одобрении займа (с использованием единовременных пенсионных выплат) с указанием суммы, цели и размера первоначального взноса по такому займу, о банковских реквизитах счета, на который необходимо перечислить единовременные пенсионные выплаты.

Если вы погашаете задолженность по договору аренды с правом выкупа

Сделать это можно частично или полностью. Необходимый перечень документов для подтверждения цели:

• договор аренды с правом выкупа (с приложением графика погашения арендных платежей), заключенный в рамках программ жилищного строительства и антикризисных программ;
• письмо за подписью уполномоченного лица организации о реквизитах и сумме задолженности по договору аренды с правом выкупа, о банковских реквизитах счета, на который необходимо перечислить единовременные пенсионные выплаты для погашения задолженности по аренде.

При достаточности пенсионных накоплений их можно использовать неограниченное количество раз. Вкладчику, желающему использовать пенсионные на улучшение жилищных условий, можно иметь жилье в собственности.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz