Если попытаться охарактеризовать нынешний рынок казахстанской недвижимости в нескольких словах, то первое, что бросается в глаза: недостаточность объективных данных о том, насколько за последние полгода снизились цены на жилье (хотя бы в Астане и Алматы), каков спрос и соответственно предложение, то есть информации, насколько серьезна кризисная ситуация, в которой сегодня оказались девелоперские компании страны.
Если попытаться охарактеризовать нынешний рынок казахстанской недвижимости в нескольких словах, то первое, что бросается в глаза: недостаточность объективных данных о том, насколько за последние полгода снизились цены на жилье (хотя бы в Астане и Алматы), каков спрос и соответственно предложение, то есть информации, насколько серьезна кризисная ситуация, в которой сегодня оказались девелоперские компании страны.
Однако в том, есть кризис или нет, мнения тоже довольно сильно разнятся. Так, например, риэлторы в голос заверяют нас в том, что «все хорошо, прекрасная маркиза». По их словам, цены на жилье будут и дальше расти, поскольку очевидных причин для их спада нет и не предвидится. Действительно, все вроде бы понятно: спрос в Казахстане, а особенно в Алматы, на жилье остается высоким, платежеспособность потенциальных ипотечных заемщиков в южной столице тоже на достаточно хорошем уровне, а раз есть спрос и деньги, следовательно, за рынок недвижимости и строительную отрасль можно не беспокоиться.
Между тем тревожные звонки именно в этой сфере поступают давно, их может не заметить только глухой.
Немалую роль в кризисе на казахстанском рынке недвижимости сыграл обвал на фондовых рынках мира, вызванный ипотечным кризисом в США и отчасти в Европе. В результате рефинансирования ипотечных кредитов во всем мире у нас они соответственно тоже подорожали.
Но на самом деле «мыльный пузырь» в жилищно-строительной сфере Казахстана назревал, если можно так выразиться, давно. Хотя выявить его, конечно, сложнее. В первую очередь потому, что нет информации, сколько процентов заемщиков в Казахстане при покупке квартиры пользовались ипотекой (например, в Москве этот процент составляет 75 – 80% при покупке жилья эконом- и бизнес-класса)? Сколько за время существования ипотеки в Казахстане (это приблизительно пять лет) было случаев невозврата кредитов? Мы даже не слышим об аукционе залоговых квартир, хотя в российском сегменте интернет-пространства часто пишут о таких аукционах и о том, за какую цену уходит там жилье. Скажем прямо, за цену, существенно ниже рыночной. А у нас, видимо, такие квартиры становятся предметом торга между «своими», и информация об этом не выходит за пределы помещения, где проводится аукцион.
Однако кризис неплатежей, и об этом тоже писали уже задолго до обвала ипотечного рынка в США, должен рано или поздно захлестнуть и нашу страну. И если учесть, что у нас гораздо больше факторов риска (низкая по сравнению с Западом платежеспособность населения, несовершенная система страхования, инфляция, высокие проценты и т.д.), а наши банки, невзирая на это, давали населению кредиты зачастую со слабым залоговым обеспечением, то в Казахстане вот-вот тоже начнется ипотечный «скандал». Тем более что те, кто взял квартиру в ипотеку сравнительно недавно – на самом пике цен, уже кусают в досаде локти. Стоимость их жилища снизилась, и они, и так переплачивавшие банкам, теперь отдают двойную, а то и тройную стоимость за квартиры. Зато те, кто ждал спада цен или просто не имел возможности купить жилье раньше, сегодня столкнулись с другой проблемой. Квартиры, особенно на вторичном рынке, не так легко купить, теперь уже продавцы ждут повышения цен.
Последнее утверждение, конечно, относится не ко всем участникам первичного рынка недвижимости. Ряд девелоперских компаний, конечно, будет продавать недостроенное жилье, и даже по цене, приближенной к себестоимости. В частности, об этом свидетельствует реклама многих строительных компаний. Например, корпорация «Базис-А» давно уже рекламирует квартиры по цене от 60 тысяч у.е. Не будем затрагивать другую сторону вопроса – о качестве этого жилья, поскольку в этом вопросе можно увязнуть надолго, он требует отдельной проработки. Но сам по себе факт свидетельствует о многом – кризис в сфере недвижимости в Казахстане налицо. О том же говорят (пусть в сложных терминах и призывая не поддаваться панике) и во властных коридорах. Так, по данным специалистов Центра раннего обнаружения финансовых и экономических потрясений Министерства экономики и бюджетного планирования РК, в конце прошлого года стоимость жилья на первичном рынке Алматы снизилась на 30%. А это уже показатель, поскольку о кризисе на рынке недвижимости можно говорить, если цены снижаются более чем на 25%.
Причина снижения цен более чем банальна. Просто в результате мирового кризиса стало гораздо меньше банков, способных дать ипотечный кредит клиенту на прежних условиях. Действительно, других факторов нет. О насыщении покупательского спроса говорить в нашем случае нельзя, о «перегреве рынка» тоже. Судите сами, если есть покупатель, готовый взять полуторку в «хрущевской» панельке за 200 тыс. долларов, значит, она того стоит. Действительно, цены растут, пока люди готовы по этим ценам покупать. Однако то, что рынок жилья в Казахстане оказался столь восприимчивым к ситуации на внешних рынках, на наш взгляд, говорит не столько об «интегрированности» казахстанской экономики в мировую (если, конечно, не подразумевать под экономикой дешевые кредиты, взятые за рубежом), сколько о внутренней ситуации в стране.
Анализировать ее довольно сложно без определенных данных.
Но 4 млрд долларов, направленных из Национального фонда на поддержку отечественных банков, говорят сами за себя. Не все в порядке в стране, если приходится такие деньги отваливать на сглаживание последствий кризиса для нашей экономики. Однако насколько оправданно для государства брать на себя риски банковской системы, да еще за счет средств Нацфонда?
Как бы то ни было, все эти вопросы остаются без ответов. Не совсем понятно: почему мировой кризис так сильно отразился на экономике Казахстана и в то же время почти не затронул соседнюю Россию? Хотя там в первые дни после кризиса большинство банков прекратило выдачу ипотечных кредитов. Зато на рынке появились другие банки, готовые эти кредиты дать и тем самым захватить рынок ипотечного кредитования. У нас пока о таком не слышно, но, скорее всего, банки поймут, что рынок долго пустовать не будет. Если есть спрос на деньги, то появится и предложение. Однако пока казахстанский рынок недвижимости вяло реагирует на вызовы времени, и это тоже тревожный звонок, поскольку на жизнеспособность рынка также указывает его способность быстро перестраиваться. Пока эту способность демонстрируют лишь отдельные субъекты – девелоперы, отреагировавшие на ситуацию значительным снижением цен.
А в целом рынок застыл. В Астане остановилось большинство жилищных строек, в Алматы ситуация чуть получше, но и здесь есть «замороженные» объекты. Все это – на фоне мелькающих в прессе статей о кризисе, плохих продажах строительных компаний, слухов, что в новостройках специально зажигают свет, чтобы создать иллюзию заселенности, порождает тревожные ожидания. Но контуры опасности (т.е. кризиса) размыты, о ее истинных размерах мало кто может судить с большой долей достоверности, тем более что никто не берется всерьез делать прогноз цен на недвижимость хотя бы через год. Остается подождать и посмотреть, что будет.
08.02.2008
Майгуль КОНДЫКАЗАКОВА,www.nachnem.kz