Уверена, что многие из нас задаются вопросом: «Какой дом лучше купить и в каком районе квартиры благоприятнее для жизни»? Что произойдет не только с куплей-продажей недвижимости, но и рынком аренды? Насколько теперь выгодно вкладывать свои финансы в недвижимость? За объяснением ситуации на вторичном рынке мы вновь решили обратиться к директору Риэлторского центра Алматы (РИЦА) Юрию Владимировичу Касьяненко, под руководством которого одних только риэлтеров вторичного рынка - 20 специалистов.
Уверена, что многие из нас задаются вопросом: «Какой дом лучше купить и в каком районе квартиры благоприятнее для жизни»? Что произойдет не только с куплей-продажей недвижимости, но и рынком аренды? Насколько теперь выгодно вкладывать свои финансы в недвижимость? За объяснением ситуации на вторичном рынке мы вновь решили обратиться к директору Риэлторского центра Алматы (РИЦА) Юрию Владимировичу Касьяненко, под руководством которого одних только риэлтеров вторичного рынка - 20 специалистов.
- В каких пределах колеблются цены первичного от вторичного рынка?
- Во всем мире цены на первичном рынке на 15-20 % ниже, чем на вторичном. Казалось бы – новый товар всегда дороже старого, но к жилью это не относится. После сдачи здания в эксплуатацию проходит его так называемый «адаптационный период», усадка дома (в течение 3 – 5 лет), обустраивается миниинфраструктура (зеленые насаждения, тротуары и т.д.).
- Многие потенциальные покупатели квартир и домов смутно представляют, что именно хотят выбрать себе для жилья. Элитные новостройки заставляют восхищаться дизайном и красотой района, но еще с советских времен живы в памяти так называемые «хрущевки» и «ленинки», которые доказывают свою прочность и устойчивость не одно десятилетие. Или же все-таки стоит обратиться к кирпичным, монолитным или панельным домам обычной постройки в старом центре города? Какие дома являются наиболее востребованными по практике вашего Риэлторского центра?
- Самыми востребованными являются квартиры в пятиэтажных кирпичных домах, построенных еще в 1970-1980 годах. прошлого века. Самые лучшие дома – это 5-этажные кирпичные, у них хорошая сейсмика (это ригельные дома). Квартиры в таких домах имеют удобную планировку и функциональность, затем идут крупнопанельные дома, которые также функциональны и имеют удобную планировку, но уступают кирпичным домам, т.к. в кирпичном доме теплее зимой, а летом прохладнее, монолитные дома наиболее сейсмоустойчивы (это фактически, булыжник, который не рассыпается на части), но такие дома имеют целый ряд функциональных недостатков, а подъезды монолитных домов вообще производят на покупателей мрачное впечатление и оставляют желать лучшего.
- Существуют так называемые «индикаторы цен на рост по городу» - это те участки рынка, которые первыми сообщают об изменениях на рынке недвижимости. Какой район в вашем агентстве является «индикатором» изменения цен?
- Когда произойдет стабилизация цен, то постепенное их повышение мы заметим по 1-, 2-комнатным квартирам обычной планировки в номерных микрорайонах Ауэзовского района, так как они всегда являются индикаторами цен и рост цен на жилье по городу мы замечаем с изменения цен на квартиры в микрорайонах.
- Достаточно обеспеченные люди позволяли себе вкладывать деньги в недвижимость, покупая себе крупные территории свободной земли. Каково их положение сейчас?
- Да, если раньше деньги в недвижимость вкладывать было прибыльно, то сейчас ее просто нет, хотя все так же по существу, кроме недвижимости, вкладывать свои финансы некуда. Но людей, имеющих квартиру в залоге, значительно больше, и о них нужно говорить.
- В случае если заемщик не сможет вовремя уплатить кредит в банке за квартиру, сможет ли кредитор забрать недвижимость? Были ли подобные случаи в вашей практике?
- Раньше такое явление было редким, а сейчас, когда залоговая стоимость превышает порой реальную цену квартиры, то эта проблема может принять массовый характер в любое время. Большинство экспертов называют главной ахиллесовой пятой отечественного рынка синдром ипотечной усталости. Массовых неплатежей по ипотечным займам часть наблюдателей ждет не первый год. Однако средняя цена квадрата жилья действительно поползла вниз – во всех регионах страны, отнюдь не в одной «перегретой южной столице». Здесь отрицательное движение цен на жилье составило: 7% в октябре, 6% в ноябре и 3% в декабре прошлого года.
- Как сейчас заемщики реагируют на ограничение кредитования?
- Реакция неоднозначная. Одни погрузились в бессрочное ожидание развязки. Другие поспешили воспользоваться в августе–сентябре 2007 года предлагаемыми условиями ипотечных программ – в расчете на их дальнейшее ужесточение и дефицит ресурсов.
- Не случится ли так, что в период снижения цен на квартиры объем предложения превысит объем спроса на него?
- Так не только случится, так уже происходит. Значительная доля потенциальных покупателей, обладающих собственными средствами, занимает выжидательную позицию в надежде на то, что цены будут снижаться и дальше. А продавцы, опасающиеся впоследствии продать свою недвижимость еще дешевле, рискуют, выставляя ее на продажу сейчас. И получается, что продавец торопится, а покупатель все еще ждет.
- Для того чтобы решить эту проблему, нужно будет приступить к модернизации рынка аренды. Что необходимо провести в этом секторе?
- Собственники инвестиционной недвижимости в черновой отделке, которые надеялись на фиксацию более высокой прибыли при продаже, нежели доступной сегодня, станут перепрофилировать свои объекты для сдачи в наем. Это обеспечит более равновесный коэффициент спроса – предложения. В результате стоимость аренды замедлит свой рост, а возможно, он сменится спадом, что благоприятно отразится на данном рынке.
Ведь аренда не такой уж и развитый (по сравнению с куплей-продажей) сектор. Ужесточенные условия ипотеки переместят спрос с рынка купли-продажи в поле аренды.
- Были ли на вашей и ваших риэлторов практике случаи аферизма со стороны клиентов или просто курьезные случаи?
- Могу вас заверить, что обмануть риэлтора почти невозможно. Я думаю, заложниками аферы мои люди никогда не станут, потому что воспитываются по соответствующим маркетинговым и психологическим программам. Риэлтор не может стать на сторону одной из сторон, заключающей договор. Он одинаково защищает интересы как покупателя, так и продавца. При соблюдении всех пожеланий и интересов клиентов обоих сторон риэлтор юридически профессионально оформляет документы. Большое внимание мы уделяем «козырной карте» нашего Центра – продаже с условием последующей покупкой, когда мы решаем сразу две проблемы. С одной стороны, находим заинтересованного покупателя на квартиру нашего клиента и помогаем найти квартиру для последующей покупки, увязывая все бытовые и юридические вопросы.
08.02.2008
Ольга КАПКАЕВА, www.nachnem.kz