Безналичный расчет при покупке недвижимости: плюсы и минусы

Покупка жилья — процесс довольно напряженный, особенно это касается процесса передачи денег. Порой суммы бывают настолько большими, что приносятся чуть не в спортивной сумке. В целях безопасности обеих сторон сделки специалисты предлагают воспользоваться безналичным способом расчета.

О необходимости перевода рынка недвижимости на безнал в правительстве говорят вот уже несколько лет. Таким образом государство пытается бороться с теневой экономикой. На сегодняшний день, по словам главы государства, доля теневой экономики на рынках недвижимости и реализации автотранспорта составляет около 3 трлн тенге.

А в скором времени оплачивать покупку без наличности придется всем казахстанцам, покупающим недвижимость на первичном рынке. В конце декабря прошлого года на втором заседании Национального совета общественного доверия президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев поручил правительству развивать безналичный расчет при проведении крупных транзакций. В частности законодательные поправки коснутся безналичного расчета при первичной реализации жилья и автотранспортных средств. Не исключено, что со временем расчет наличностью окажется под запретом и при покупке «вторички».

Как рассчитываться при безналичном способе покупки, вырастут ли расходы покупателя, и что думают специалисты о переходе на безнал, рассмотрим подробнее.

Арендное жилье без выкупа в 2020 году: условия выдачи, цены, города >>>

Алгоритм расчета

Расчет при купле-продаже недвижимости с помощью списания денег со счета покупателя и зачисления их на счет продавца имеет свои особенности, которые должны знать стороны. На первый взгляд все просто: покупатель получает квартиру, продавец — деньги, и все это на основании договора, который нужно зарегистрировать в госоргане. Однако в большинстве случаев возникает дилемма: сначала подписать договор, а потом перечислить деньги, или наоборот, — сначала рассчитаться, а потом все остальное. И у каждого участника сделки своя правда — покупатель не хочет отдавать деньги до момента подписания договора, а продавец — не хочет ставить подпись пока не получит деньги. Как же быть?

— При безналичном расчете момент передачи-получения денег должен совпадать с моментом постановки подписей в договоре, — делится своим опытом специалист по недвижимости риелторской компании «ЦАН» г. Караганды Анатолий Флек. — Покупателю необходимо документально подтвердить факт оплаты. Далее, когда стороны поставили свои подписи, нотариус, не отправляя документ на государственную регистрацию, придерживает его. В это время продавец должен проверить свой банковский текущий (либо иной другой) счет, а покупатель, предоставить подтверждающие документы о переводе средств на счет продавца. Только после этого нотариус отправляет договор на регистрацию.

Некоторые специалисты считают, что при отправке денег через банк нужно основание, а пока стороны не подписали договор купли-продажи, то основание не возникло. В любом случае продавец и покупатель всегда могут договориться, так как нет четкого регламента, в какой момент передавать деньги. Опрос разных специалистов показал, что расчет может быть как до подписания договора купли-продажи, так и после подписания, но до государственной регистрации права собственности на имя покупателя, либо после нее.

В тексте договора купли-продажи можно отметить, что безналичный расчет будет произведен, например, после регистрации договора купли-продажи в органах юстиции. Также в договоре можно зафиксировать реквизиты счета, сроки безналичной оплаты, наименование банка и при необходимости другие дополнительные данные.

Как получить кредитное жилье в 2020 году >>>

Итак, возможный порядок этапов сделки:

1. Сбор и оформление у нотариуса всего пакета документов, необходимого для госрегистрации сделки, куда также входит пока еще не подписанный договор купли-продажи недвижимости.
2. Оформление расписки, которая свидетельствует и подтверждает факт передачи денег покупателем продавцу. Расписка находится у продавца, но она еще не подписана.
3. Посещение банка обеими сторонами вместе с документами. Здесь покупатель списывает со своего счета деньги и перечисляет их на счет продавца. Затем продавец подписывает вышеуказанную расписку о получении денег и передает ее покупателю как документ, подтверждающий факт расчета по сделке.
4. Стороны возвращаются к нотариусу для подписания договора, который тот отправляет затем на госрегистрацию.

Какие изменения произойдут в сфере ЖКХ в 2020 году >>>

Расходы при безналичном расчете

Перевод на счета клиентов в другие банки второго уровня на территории РК осуществляется в течение одного операционного дня. Тарифы в банках при переводе и снятии средств различаются незначительно. Рассмотрим один из банков.

Тарифы по расчетно-кассовому обслуживанию физических лиц в Халык банке

Операции (тенге)	Взимаемая комиссия
Открытие/закрытие счета	0 тенге
Прием наличных денег от владельца счета	0 тенге
Переводы внутри банка (с открытием и без открытия счета)	0 тенге
Переводы на счет другого физлица	0,2%, мин. 300 тенге, макс. 2000 тенге; посредством системы «myHalyk» — 95 тенге
Перевод денег в другие банки	0,5%, мин. 500 тенге, макс. 3 000 тенге
«Экспресс-перевод» без открытия счета в течение 15 минут в отделении банка	3%, мин 300 тенге, макс 60 000 тенге
Перевод денег в другие банки РК без открытия счета	1%, мин 500 тенге, макс 30 000 тенге
Выдача наличных денег (не зарплата, пенсии и проч. выплаты по договору)	1%

По данным сайта банка по состоянию на 09.02.2020 года

Кредиты под залог жилья: предложения банков в 2020 году >>>

Плюсы и минусы безналичного платежа

В особенностях безнала порталу kn.kz помогла разобраться президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.

Плюсы

1. Безопасность

— Мы всегда рекомендуем своим клиентам именно безналичный расчет, так как его большой плюс — это безопасность, что для нас самое главное, — говорит Лариса Степаненко. — Сегодня недвижимость стоит серьезных денег, и для многих людей это единственный их актив. История рынка недвижимости знает много примеров, когда в продаже недвижимости имели место различные криминальные ситуации: нападения, финансовые махинации — расчет поддельными или вышедшими из обращения купюрами. А когда продавцы и покупатели встречаются в банке, где деньги перечисляются на счет продавца, мы спокойны за расчет своих клиентов, ведь купюры проверяются, а в случае претензий банка к банкнотам их возвращают. Все очевидно, и у сторон нет друг к другу претензий.

2. Прозрачность

— При переводе денег всегда есть банковский документ, подтверждающий проведенную операцию, — говорит Лариса Степаненко. — Это большой плюс безналичного платежа.

При переводе денег можно указать цель перевода, такую как оплата покупки квартиры. В случае возникновения судебных разбирательств или других конфликтных ситуаций есть возможность доказать свою правоту.

Как военным взять ипотеку «7-20-25» или «Баспана Хит» >>>

Минусы

1. Задолженность по счетам препятствует переводу денег

— При наличии какой-либо задолженности у клиентов, например налоговой, даже в размере нескольких тыин, осуществить перевод денег невозможно, — говорит президент ОАРК. —  И это уже имеет место быть в нашей практике. Например, у клиента была налоговая задолженность по его предпринимательской деятельности 3 тенге. В связи с этим банковская операция была отклонена. Соответственно, вся сделка тормозится. Возникает ненужное нервное напряжение продавца и покупателя. А подчас у кого-то сроки горят, бывают ситуации, когда продавцы имеют на руках билеты и рассчитывают на второй день после сделки отъезд.

2. Банковские комиссии

— Давайте не забывать, что продают свою недвижимость и пенсионеры, и люди с маленьким бюджетом, у которых, как они говорят, каждая копейка на счету, — отмечает Лариса Степаненко. — И поэтому все эти расходы на содержание счетов, на комиссии при денежных операциях в банках создают для них напряжение и расстройство. Большинство казахстанцев в финансовых вопросах не разбираются, и поэтому будет еще очень много эксцессов, когда люди, столкнувшись с неожиданными расходами будут возмущаться и «негативить» в сторону госорганов, внедривших эту систему расчетов.

3. Технические сбои в банках

— Еще очень серьезный момент, когда приходишь в банк, а там технические проблемы с системой, то зависает база, то какие-то другие причины, по которым перевод в данный момент становится невозможным, — говорит эксперт. — Одно дело, когда и продавец, и покупатель — клиенты одного банка, там все проще, но когда они клиенты разных банков, то могут возникнуть технические сложности с денежными операциями.

Лариса Степаненко заключает: «Сделка — это такой процесс, где люди, делая куплю-продажу, решают в своей жизни важные вопросы, порой не терпящие отлагательств. И когда не будет совпадения этих процессов с системой, которая будет проводить и контролировать эти сделки, то возникнет конфликт интересов, и как результат, негативизм наших граждан. Опыт говорит о том, что безналичный расчет будет создавать трудности и сопротивление со стороны населения».

Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане в 2020 году? >>>

Похожее мнение выражает и карагандинский риелтор Анатолий Флек:

— На мой взгляд, существует ряд негативных предпосылок к переходу на безналичный расчет в нашем регионе. К примеру, если в городах Алматы и Нур-Султан безналичные операции совершаются на протяжении нескольких лет, то на карагандинском рынке недвижимости преобладает наличный расчет. Это связано с неготовностью большинства продавцов к наличию «неживой» валюты, недоверию банковской системе, незнанием технологии перевода и снятия финансовых средств. К тому же некоторые банки при снятии с текущего счета финансовых активов (вне зависимости от времени поступления денег на счет) взимают определенный процент (в среднем от 0,9 до 1%) с обналичиваемой суммы. В других банках деньги должны пролежать на счете определенное время (в среднем от 14 до 30 дней), тогда процент взиматься не будет. У многих продавцов недвижимости в банках второго уровня имеются депозиты, но не все банки совершают перевод на депозитный счет, что связано с внутренним распорядком по финансовым операциям.

Какие недостатки могут скрывать продавцы квартир? >>>

Процесс купли-продажи будет полностью автоматизирован

Директор Сектора финансовых технологий и инноваций Ассоциации финансистов Казахстана Константин Пак поделился с порталом kn.kz своим мнением о переводе сделок на безналичную форму расчета.

— С чем связана необходимость внедрения безналичного расчета при покупке недвижимости?

— Покупка недвижимости является одной из самых крупных финансовых операций в жизни большинства людей. Перевод этих операций в безналичный формат решает несколько задач. В первую очередь, это повышение безопасности сделок. Безналичная транзакция оставляет явный финансовый след и позволяет однозначно доказать что вы добросовестно произвели оплату по сделке. К тому же, это безопаснее чем перевозка и хранение крупных сумм наличных.

— При этом не увеличится ли количество теневых сделок в разы?

— Во вторую очередь, это позволяет повысить прозрачность сделок, которая полезна для любой экономики. Данную меру не предлагается делать обязательной, поэтому на количество теневых сделок это повлиять не может.

— Как это отразится на простом покупателе, расходы которого возрастут при покупке жилья в связи с оплатой услуг банка? При многомиллионных переводах это будет внушительная сумма.

— В любом случае все сделки по недвижимости регистрируются в соответствующем государственном реестре и не могут быть совершены без регистрации. Комиссия за перевод между лицевыми счетами граждан в разных банках отличается, но обычно она составляет фиксированную сумму в 100-500 тенге, никаких дополнительных трат возникнуть не может.

Более того, сделку можно совершить путём внесения наличных денег на счёт продавца, это тоже безналичный способ совершения сделок и в большинстве банков это бесплатная операция.

— Насколько реально перейти на безналичный расчет при покупке недвижимости? Например, в той же сельской местности.

— В настоящее время Национальный банк совместно с Ассоциацией финансистов Казахстана разрабатывает автоматизированный процесс совершения сделок, включающий как перевод средств, так и автоматическую регистрацию сделки в реестре по недвижимости. Услуга ещё не запущена, но уже на данном этапе понятно, что комиссия будет составлять даже не тысячные доли процента от сделки. На мой взгляд, безопасность и удобство данного продукта однозначно стоят этих денег. И это реально сделать даже в сельской местности или вообще не находясь на территории Казахстана.

— Как этот переход может повлиять на цены жилья?

— Влияния на цены на недвижимость эта мера не будет оказывать.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz