Процедура изъятия земли для государственных нужд вот уже несколько лет вызывает ожесточенную полемику в обществе. Изучив поток жалоб недовольных собственников, Конституционный совет в 2007 году настоял на том, чтобы в Земельном кодексе наконец-то закрепили исчерпывающий перечень оснований для таких изъятий, исключив из него реализацию генплана. Закрепили. Термин «изъятие» уступил место «принудительному отчуждению». Кануло в Лету понятие «госнадобности».
Собственники сносимого имущества оспаривают размер компенсации.
Процедура изъятия земли для государственных нужд вот уже несколько лет вызывает ожесточенную полемику в обществе. Изучив поток жалоб недовольных собственников, Конституционный совет в 2007 году настоял на том, чтобы в Земельном кодексе наконец-то закрепили исчерпывающий перечень оснований для таких изъятий, исключив из него реализацию генплана. Закрепили. Термин «изъятие» уступил место «принудительному отчуждению». Кануло в Лету понятие «госнадобности». А генплан как был, так и остался основанием для смены места жительства. Вот только не все собственники знают, что и постановление акимата можно оспорить, отстаивая свои права.
За 12 месяцев 2007 года судами Астаны было рассмотрено 196 гражданских дел об изъятии земельных участков для государственных нужд. Большинство исков акимата (176) было удовлетворено. По 19 делам иски были оставлены без рассмотрения, производство по одному делу прекращено. Анализ рассмотренных судами гражданских дел об изъятии жилых домов показывает, что в среднем за изымаемый в столице земельный участок судами устанавливается выплата компенсации в 20 млн тенге. А при изъятии дачных участков и гаражей в среднем назначалась компенсация в 1,5 млн тенге.
Как показывает судебная практика, в основном акимат города предъявляет иски об изъятии земли для удовлетворения государственных нужд по предусмотренным основаниям, но в некоторых случаях под ними кроются иски об изъятии земли для коммерческих целей. К примеру, под строительство жилого комплекса, застройщик которого впоследствии планирует реализовать квартиры по рыночным ценам. В общем, получив уведомление о сносе, не стоит сразу готовиться к изнурительным торгам о сумме компенсации. Иногда полезнее внимательно ознакомиться с постановлением акимата и, в случае выявления несоответствий, самостоятельно обратиться в суд, оспорив решение местного исполнительного органа.
По Земельному кодексу акимату, после принятия постановления, дается 3-месячный срок на то, чтобы уведомить собственника о предстоящем выкупе и сносе. В то же время у собственника земли, после получения уведомления, тоже есть три месяца на то, чтобы подать на акимат в суд о признании его постановления незаконным. Вот только астанчане практически не пользуются этим правом.
- Судебная практика у нас почему-то идет по другому пути, - рассказывает начальник управления прокуратуры Астаны Кайрат Агибаев. - Если жильцы, узнав об изъятии земельного участка, не согласны с решением акимата и считают, что на месте сноса будет строиться, допустим, коммерческий объект, они должны в первую очередь обжаловать постановление акимата. До того как акимат начнет принудительно решать вопрос выкупа. А они этим правом не пользуются. Когда акимат подает на них в суд, судье остается определить лишь размер компенсации. Я исхожу из судебной практики. Суды часто делают такие выводы: если собственник постановление не обжаловал, значит, с ним согласен.
В отдельных случаях судьи не выполняют требования ст. 166 Гражданско-процессуального кодекса, где четко говорится: судья определяет, какие доказательства должны предоставить участники процесса в обосновании своих требований, что позволило бы правильно разрешить спор. Но, по словам прокурора управления прокуратуры Астаны Нурлана Азбанбаева, некоторым судьям легче сослаться на ст. 65 ГПК и в итоге сделать вывод, что стороны не представили достаточных доказательств.
- Существующая процедура «изъятия» стала бы более упорядоченной, если бы граждане обращались в суд самостоятельно, не дожидаясь исков акимата. В этом случае суд бы заранее выяснял законно принято постановление или нет. А не по ходу дела, когда уже рассматривается иск о принудительном отчуждении земельных участков, - отмечает Нурлан Азбанбаев.
При этом самым животрепещущим вопросом для собственников остается размер выплачиваемой компенсации. Так как предоставление равноценного жилья и земли в столице практикуют редко. - К нам часто поступают жалобы на то, что «Квартирное бюро», представляя интересы акимата при изъятии земельных участков, изначально сводит вопрос к деньгам. Они не предлагали людям квартиры, только деньги. И, если сумма не устраивала собственника, подавали в суд иск о принудительном изъятии, - рассказывает Кайрат Агибаев.
С определением рыночной стоимости сносимого имущества тоже не все гладко. По словам Нурлана Азбанбаева, Закон «Об оценочной деятельности» определяет только процедуру оценки, порядок ее проведения. Выбор метода оценки отдан на откуп эксперта. А четкой императивной нормы о том, что они должны руководствоваться определенной методикой, в законе нет. Зато есть разработки палаты оценщиков и литература, которой они пользуются с советских времен.
- Оценка опять-таки не является обязательной - это субъективное мнение эксперта, который имеет лицензию. И в суде она может быть оспорена и изменена. Вот почему это вызывает и будет вызывать споры, - считает Нурлан Азбанбаев.
К слову, обычно так оно и происходит. Собственник заказывает за немалые деньги свою оценку, представитель акимата - свою. При этом стоимость имущества расходится в разы. Судье не остается ничего иного, как назначить свою экспертизу. Такие в Астане проводит ФТОО «Экспертно-оценочный центр». В большинстве случаев суд назначает компенсацию, по результатам самостоятельно назначенной экспертизы. Как правило, такая оценка остается в силе и при пересмотре решения в апелляционной инстанции. При этом суд далеко не всегда проверяет доказательства, представленные сторонами, анализирует оценки независимых экспертов. Яркий пример - иск акимата города к Дусалиеву Р. Г. По представленным сторонами оценкам стоимость изымаемого участка разнилась почти в 2 раза. Консалтинговый центр «Гарант Партнер» оценил его почти в 59 млн тенге, а ТОО «Х-REALTY COMPANY» - в 106,8 млн. Итоги же назначенной судом экспертизы оказались более чем скромные - 22 млн тенге. Но именно эта компенсация и была назначена судом за изымаемый участок. Несмотря на существенную разницу первоначальных компенсаций, суд не дал им надлежащую оценку. Просто отложил в сторону, не опросив экспертов. Прокуратура уже опротестовала это решение, дело направлено на новое рассмотрение.
Но так как четкие «правила оценки» так и не установлены, вряд ли оно станет последним. Многие связывают решение этого вопроса с обещанной еще в прошлом году Минюстом единой методикой оценки объектов недвижимости и земли, в том числе идущей под снос. Но пока ее не только не представили общественности, не презентовали в узких кругах.
08.02.2008
Сергей БОЙКО,www.oko.kz