Ипотека в Казахстане в 2019 году: советы заемщикам

Сегодня каждый четвертый кредит в казахстанских банках выдается на покупку жилья. При этом объем ипотеки в стране растет третий год подряд. Несмотря на популярность данного способа решения жилищного вопроса, ипотека остается для многих семей тяжелым грузом, который лишает заемщика и его семью финансового благополучия на долгие годы.

Несмотря на доступность и обилие информации люди продолжают совершать ошибки, связанные с жилищным кредитованием, что в конечном счете оборачивается большими убытками. Здесь как никогда нужно вспомнить пословицу и семь раз отмерить, прежде чем поставить подпись на договоре с банком. На что же обратить особое внимание перед началом ипотечной эпопеи рассмотрим подробнее.

Как грамотно оформить наследство: изменения 2019 года, сложные ситуации >>>

1. Объективно оцените свои возможности

Решение купить квартиру некоторые принимают на эмоциях. Поссорился с арендодателем, надоело жить у родителей или очень понравилась какая-то квартира. Да и вообще своя недвижимость — это стабильность для семьи, наследство детям и вложение денег. Но желание получить в собственность заветные «квадраты» бывает столь велико, что многие переоценивают свои силы, и тогда эйфория от покупки жилья вскоре сменяется стрессом и депрессией от постоянной нехватки денег.

Как правило, ежемесячные взносы при коммерческой ипотеке в 1,5-2 раза превышают плату за аренду жилья. Хорошо, если вам повезет стать участником госпрограммы «Нурлы жер» или «7-20-25». А если нет, то вам придется, к примеру, при покупке квартиры за 10 млн тенге с 40% первоначального взноса за 10 лет выплатить банку сумму, в 2 раза превышающую величину займа. Подробные расчеты можно посмотреть здесь.

Как свидетельствует статистика, основная причина просрочек по ипотечным займам связана далеко не с лишением работы или форс-мажорными обстоятельствами, а с переоценкой своих финансовых возможностей. Перед оформлением ипотеки воспользуйтесь ипотечным калькулятором и составьте смету семейного бюджета, куда должны войти не только ежемесячные обязательные платежи, но и расходы на оздоровление, различные семейные мероприятия, ремонт авто и многое другое. Предусмотреть затраты надо и на отдых, чтобы вас с годами не настигла ипотечная усталость.

Земельные участки: тенденции рынка, цены, советы специалистов >>>

2. Улучшать жилищные условия выгоднее поэтапно

Это совет для тех, у кого еще нет семьи или она еще маленькая. Конечно, покупая квартиру в долгосрочный кредит, все нацеливаются на будущее — «если брать, то брать сразу просторную». И платят потом за нее чуть не всю жизнь, переплачивая стоимость нескольких таких же квартир.

Не выгоднее ли начать с малого? Купить более скромное жилье, на выплату которого уйдет гораздо меньше денег и времени, а со временем рассматривать вариант с большей площадью. Такая схема позволит меньше переплатить за кредит. И добавит уверенности в финансовом плане. Лучше платить 100 тысяч тенге в месяц, чем 135 тысяч. И потом, когда вы погасите заем, при продаже этой квартиры у вас будет на руках значительная сумма, и кредит на новую квартиру будет уже не таким большим.

Пример. Предлагаем рассмотреть 2 варианта покупки жилья:

1. Большая «трешка» сразу.
2. Покупка сначала 1-комнатной, а затем после ее продажи — 3-комнатной.

1. Покупка сразу трехкомнатной квартиры стоимостью 15 млн тенге.

Расчет сделаем в рамках новой ипотечной программы «Баспана Хит», которая позволяет всем категориям граждан купить квартиру под 11% годовых, как на первичном, так и вторичном рынках. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 15 лет.

Первоначальный взнос	3 000 000 тенге
Сумма займа	12 000 000 тенге
Срок	15 лет
Ежемесячный платеж	136 400 тенге
Общая стоимость жилья	27 550 500, или 184% от стоимости квартиры
Переплата	12 550 500 тенге

2. Покупка сначала однокомнатной квартиры за 8 000 000 тенге.

Первоначальный взнос	1 600 000 тенге
Сумма займа	6 400 000 тенге
Срок	8 лет
Ежемесячный платеж	100 500 тенге
Общая стоимость жилья	11 251 000, или 141% от стоимости квартиры
Переплата	3 251 000 тенге

После полного погашения займа мы ее продаем (условимся, что продадим за ту же сумму, хотя за годы вполне вероятно, что цена вырастет) и покупаем 3-комнатную квартиру за 15 млн тенге. Для этого нам понадобится взять кредит — 7 млн.

Первоначальный взнос	8 000 000 тенге
Сумма займа	7 000 000 тенге
Срок	7 лет
Ежемесячный платеж	119 800 тенге
Общая стоимость жилья	18 068 000, или 120% от стоимости квартиры
Переплата	3 068 000 тенге

Вывод. За 15 лет в первом случае вы переплатили 12,5 миллиона тенге, во втором случае — 6,3 миллиона. Разница — 6,2 миллиона. При этом ежемесячные платежи были меньше, по сравнению с первым случаем.

Как продать квартиру в ипотеку в 2019 году >>>

3. Обращайте внимание на годовую эффективную ставку вознаграждения

Аббревиатура «ГЭСВ» покажет вам полную стоимость вашей ипотеки. Эффективная процентная ставка подразумевает все расходы, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения договора. Обращаем внимание, что с 2019 года были внесены поправки в закон «О банках и банковской деятельности», которые гласят, что банки не вправе по договорам займа устанавливать и взимать комиссии за ведение банковского счёта, связанного с выдачей и обслуживанием кредита, а также за зачисление займа на банковский счет.

Важно помнить, что платежи заемщика, неизвестные на момент заключения договора, и платежи, обязанность осуществления которых заемщиком вытекает не из кредитного договора, в расчет эффективной процентной ставки не включаются. Сюда относятся: комиссия за досрочное погашение займа, штрафы и пени, связанные с несоблюдением заемщиком условий договора, комиссии за предоставление справок по требованию заемщика и т.д.

ГЭСВ рассчитывается довольно сложно. Помимо номинальной процентной ставки, она зависит от схемы погашения (аннуитет или равными долями), количества дней в месяце, принятого для расчета, всевозможных комиссий за выдачу и обслуживание кредита, суммы страховых платежей, срока кредита и многого другого. На сегодняшний день все кредитные организации обязаны указывать в договоре размер ГЭСВ.

Выбирая банковскую программу учтите, что разница в ГЭСВ на 0,5% может быть существенной. Важно помнить, что ипотеку вы берете на долгие годы. Даже мизерная на первый взгляд разница в долгосрочном периоде может дать вам ощутимую переплату.

Пример. Ипотека в размере 10 млн тенге на 10 лет. Разница в 0,5% выльется вам в дополнительную переплату в 273 тысячи. В случае, если вы решите взять заем на 20 лет, то уже потратите еще плюс 657 тысяч тенге.

Земельные участки: тенденции рынка, цены, советы специалистов >>>

4. Внимательно изучите ипотечный договор

Заключение ипотечного договора — ответственное действие, при котором важно учесть массу факторов, так как от них будет зависеть ваше благосостояние на протяжении нескольких последующих лет. 

На вопросы портала kn.kz отвечает юрист Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Султан Айдарханов.

— Имеет ли клиент право перед заключением ипотечного договора взять его копию домой и в спокойной обстановке изучить или показать юристу?

— Клиент вправе ознакомиться с условиями ипотечного договора, договора банковского займа и договора залога, также клиент вправе получить консультацию/разъяснение у юристов относительно условий заключаемых договоров. Данная мера желательна как для банка, так и для его клиента, с целью исключения спорных ситуаций после заключения данных договоров.

— Можно ли клиенту внести изменения в стандартный договор, если какие-либо условия его не устраивают (например, изменить условия расторжения или другое)?

— В основном стандартные условия договоров утверждаются руководящим, коллегиальным органом банка. Они являются обязательными для исполнения всеми структурными подразделениями банка и их клиентами вне зависимости от их места нахождения, в связи с чем внесение изменений в утвержденные договоры по желанию одного из клиентов не представляется возможным. При таких обстоятельствах важно изучить предлагаемые договоры как указано выше, при этом у клиента всегда есть выбор соглашаться с предлагаемыми условиями банка либо нет. Также обращаю внимание, что у каждого банка свои требования и условия договоров. Возможно, если условия одного банка не устроят клиента, то в другом банке они могут вполне отвечать требованиям заемщика.

— На что нужно обратить особое внимание, заключая ипотечный договор?

— Очень сложно обозначить какие-то определенные моменты в договорах, поскольку все пункты и разделы зачастую взаимосвязаны между собой. Тем не менее, в первую очередь рекомендую клиентам банка при заключении договоров займа обращать внимание на следующие моменты.

Во-первых, ставка вознаграждения по займу. Необходимо понимать, под какой процент предоставляется заем и сумму итоговой переплаты по кредиту. Во-вторых, права и обязанности сторон. Клиент должен четко понимать свои права и принимаемые на себя обязательства. Должен понимать права банка, то есть какие меры банк вправе применить к заемщику в той или иной ситуации. В-третьих, ответственность сторон. Тут клиент должен знать виды и размеры штрафных санкций банка, которые могут быть применены к заемщику в ходе исполнения заключенного договора банковского займа. В-четвертых, также необходимо обратить внимание на немаловажные разделы договоров, такие как конфиденциальность, форс-мажорные обстоятельства и порядок внесения изменений в договоры и их расторжение.

— Что делать, если возникли временные трудности, и стало невозможным оплачивать заем?

— Действительно бывают моменты, когда заемщик по тем или иным причинам не в состоянии исполнять обязательства перед банком, в связи с чем, во многих банках на сегодняшний день предусмотрены меры реструктуризации займов, например: отсрочка платежа до 6 или 12 месяцев, рассрочка просроченных ранее не внесенных сумм или аннулирование пени штрафов. При этом клиенту необходимо понимать, что банки не прощают долгов, нельзя просто перестать оплачивать заем и всячески уклоняться от оплаты. Данные действия могут привести к увеличению суммы долга перед банком за счет штрафных санкций. В связи с чем, при наступлении определенных случаев, негативно влияющих на платежеспособность клиента, рекомендую таким клиентам собрать документы, подтверждающие снижение дохода и обратиться в банк с соответствующим заявлением, что позволит урегулировать ситуацию, не дожидаясь негативных последствий. Также необходимо понимать, что меры реструктуризации также могут привести в итоге к увеличению ежемесячных платежей, поскольку отсроченные/рассроченные платежи зачастую распределяются пропорционально оставшемуся сроку кредитования.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz