В определенный период многие семьи, которые живут в квартирах, начинают задумываться о переезде в индивидуальный дом. Ведь возможностей, которые предоставляет дом на земле для большой семьи, гораздо больше, чем у квартиры в многоэтажке.
При этом нужно помнить, что переезд из городской квартиры в частный дом — это решение, к которому нужно подойти со всей ответственностью. Жить в собственном «домике в деревне» хорошо при условии, что этот самый домик подобран с умом под конкретных хозяев. Существует множество нюансов, которые нужно учесть при выборе объекта покупки. Это касается характеристик дома, его юридической чистоты, соответствии цены качеству, грамотного оформления сделки. В данном материале постараемся затронуть наиболее важные моменты.
Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>>
Как выбрать дом
Качество постройки и то, как долго дому не потребуется капремонт, можно определить даже без помощи профессионала. Внимательно нужно посмотреть на следующие детали строения.
Фундамент
О прочности фундамента расскажет цементный раствор, который не должен крошиться. Если это кирпичный фундамент, то кирпичи не должны расслаиваться. О фундаменте можно судить по погребу. Он не должен содержать запах сырости.
Оконные проёмы
О состоянии коробки можно сделать вывод, заглянув под окна. Именно там древесина гниет в первую очередь. Если вокруг окон нет следов порчи, то, вся коробка строения в нормальном состоянии.
Кровля
Состояние кровли — очень важный момент. При осмотре дома нужно подняться на чердак и внимательно осмотреть стропила. Если на чердаке имеются следы подтёков, значит, кровля требует ремонта.
Трубы
Важно внимательно обследовать водопроводные и теплопроводные трубы дома на цельность. От состояния коммуникаций здания будут зависеть расходы на его содержание.
Отопление
Идеальное отопление для частного дома считается газовое, если к строению проведен магистральный газ. Если такого нет, то отапливаться помещение может при помощи сжиженного газа, электроэнергии или жидкого топлива.
В индивидуальных домах также устанавливают системы с котлами на твёрдом топливе. Они намного экономичнее электрических, дизельных и газовых систем на сжиженном метане. Между тем эксплуатация подобных котлов — процесс довольно трудоемкий.
Надежной и экономично можно обогревать дом и печью. Главное, чтобы она была качественной и соответствовала требованиям безопасности.
Рефинансирование через Жилстройсбербанк в 2017 году >>>
Какие документы необходимо проверить
О юридических нюансах покупки индивидуального дома порталу kn.kz рассказала Светлана Жамлиханова, руководитель Департамента жилой недвижимости Международного агентства недвижимости GOLD BUSINESS KAZAKHSTAN. По словам специалиста, при покупке дома очень важно, чтобы все документы были в идеальном порядке.
— 90% документов, которые мне показывали хозяева, нуждались в дальнейшем оформлении, — говорит Светлана Жамлиханова. — Хотя продавцы были уверены, что документы в полном порядке. Нужен специалист, который их проверит. Многие сделки срываются прямо в кабинете у нотариуса, если не собран полный пакет документов.
Итак, в проверке нуждаются следующие документы:
1. Договор купли-продажи
— Это может быть договор наследства, договор дарения, именно тот документ, который подтверждает, что продавец является собственником данного жилья.
2. Технический паспорт
3. Акты приема приёма пристроек
Обычно у дома есть пристройки или дом достраивался. Тогда должны быть акты приемки данных пристроек. Как понять, все ли узаконено? Надо взять свежую кадастровую справку и посмотреть, все ли есть пристройки и обязательно прошли ли они регистрацию. Там есть моменты, с которыми лучше проконсультироваться со специалистом. Построен гараж на границе с соседом, например. Для того чтобы гараж прошел регистрацию надо нотариально заверенное разрешение от соседа. И таких моментов очень много.
4. Акт на землю
Земля может быть в аренде. Обычно аренда выдается на 49 лет. Это не страшно. Любой покупатель также может продлить договор аренды, но уже под своим именем.
Светлана Жамлиханова также предупреждает, обязательно необходимо проверить, чтобы кадастровые номера были везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техническом паспорте и в акте на землю.
— Если дом оформляется в ипотеку, то там требования выше, — говорит специалист. — Там важно, чтобы был новый технический паспорт и акт на землю (новый акт на землю уже безымянный) Если дом покупается за наличный расчет, то договор купли-продажи будет зарегистрирован и по тем документам, которые есть в наличие у хозяина.
Как купить недостроенный дом
Рассмотрим другой вариант. Предположим, вы покупаете участок с недостроенным или незарегистрированным объектом. Этот дом представляет собой по закону незавершенное строительство. Для покупки нужен госакт на землю, заключается договор купли-продажи земельного участка.
— При оформлении недостроенного дома есть небольшие трудности, —говорит Светлана Жамлиханова. — Потому что акта ввода дома в эксплуатацию, если он недостроенный, на руках нет. Есть только акт на землю и техусловия на водопровод и канализацию. Поэтому покупатель должен понимать, что покупает.
Важно: в такой ситуации в договоре нужно отразить незавершенное строительство (в приложении) — описать, что есть недостроенный дом и т.д. Это поможет избежать рисков оспаривания продавцом прав на стройматериалы.
Купив участок, вы можете достроить дом, привести его в порядок и зарегистрировать. Получите техпаспорт, правоустанавливающие документы на него, зарегистрируете в центре недвижимости.
Покупая дом, будьте внимательны: если он построен, но не введен в эксплуатацию, не покупайте его как незавершенное строительство. Пусть эта процедура ляжет на плечи продавца — она не настолько быстрая и дешевая, чтобы вы брали ее на себя без серьезных на то оснований.
Ипотека от «Нурлы жер» под 10% годовых: условия и расчеты >>>
Как купить дом в ипотеку
Ипотеку в Казахстане на сегодняшний день выдают 14 банков. Процентная ставка начинается от 8,5% в Жилстройсбербанке (при отсутствии срока накопления) и доходит до 23%. Каждый банк выдвигает свои требования к заемщику и объекту кредитования.
— Возможность взять ипотеку на дом есть, и банки дают ее, — говорит риелтор Светлана Жамлиханова. — Каждый покупатель должен сначала выбрать банк, изучить условия (процентную ставку и так далее). Далее подойти к менеджеру выбранного банка и узнать, на какую сумму он может рассчитывать. Менеджер просчитает по совокупному доходу возможности клиента и, конечно, просмотрит его кредитную историю. Банки берут охотно дома не старше 49 лет. Старше берут те банки, у которых процентная ставка выше. И, конечно, есть перечень домов, на которые вообще никакой банк не даст ипотеку. Это саманные дома, деревянные, шпальные. Если дом не старше 49 лет, то можно оформить кредит и в Жилстройсбербанке, где невысокая ставка кредитования. У них свои условия. Там должен быть открыт депозит.
К домам в большинстве случаев банки выдвигают следующие требования:
- дом, как правило, должен быть не позднее 70-х годов постройки (хотя в одном из банков нам ответили, что у них нет требований к году постройки);
- он должен находиться на расстоянии не дальше 20 км от города;
- фундамент дома должен быть из бетона, камня или кирпича;
- материал стен — кирпич, бетон;
- отопление должно быть обязательно — центральное или автономное (паровое, газовое, электрическое);
- сантехника, окна и крыша — в исправном состоянии, если это дом в поселке, то сантехника может и отсутствовать. Оценщик в целом должен оценить этот дом как жилье с высокой степенью ликвидности;
- не дают ипотеку на дома аварийные и поставленные на учет на капитальный ремонт;
- на недвижимости не должно быть никаких ограничений и обременений, в том числе не должно быть прав других людей, кроме заявителя;
- земельный участок должен быть выкуплен (в одном из банков просили, чтобы его площадь составляла не менее 4 соток).
Как участвовать в жилищной госпрограмме: изменения 2017 года >>>
Как изменились цены на частные дома
По данным аналитической службы kn.kz, в июне 2017 года средняя цена на рынке индивидуальных домов Астаны составила 326 000 тг/кв.м, долларовая — 1023 $. За месяц она просела на 2,6% в тенге и на 4,1% в долларах. За год в тенге цена почти не изменилась, в долларах же снизилась на 5,2%.
|
Район |
Цена предл--я, тенге |
Абсолютное изменение удельной цены пред-я, тг |
Относительное изменение удельной цены предл-я, % |
Ср. площадь, кв.м |
|
Алматы |
318 500 |
-4 300 |
-1.32 |
291 |
|
Есиль |
385 800 |
-10 500 |
-2.65 |
317 |
|
Сарыарка |
289 000 |
-12 200 |
-4.04 |
166 |
|
Общее по Астане |
325 800 |
-8 600 |
-2.58 |
251 |
Как купить квартиру по программе Жилстройсбербанка «Свой дом» в 2017 году >>>
|
Кол-во комнат |
Цена предл-я, тенге |
Абсолютное изменение удельной цены предл-я, тг |
Относительное изменение удельной цены предл-я, % |
Ср. площадь, кв.м |
|
|
2-комн. |
371 900 |
-17 000 |
-4.37 |
61 |
|
|
3-комн. |
289 500 |
-32 900 |
-10.21 |
87 |
|
|
4-комн. |
315 800 |
-18 100 |
-5.43 |
128 |
|
|
5-комн. |
332 000 |
5 700 |
1.74 |
216 |
|
|
6-комн. |
336 300 |
9 100 |
2.79 |
277 |
|
|
7-комн. |
376 600 |
-36 800 |
-8.91 |
381 |
|
|
8-комн. |
274 400 |
1 400 |
0.50 |
420 |
|
|
9-комн. и выше |
328 900 |
8 400 |
2.61 |
520 |
|
|
Общее по Астане |
325 800 |
-8 600 |
-2.58 |
251 |
|
В Алматы также прослеживается снижение ценовых показателей. За год к июлю 2016 года цена предложения снизилась в тенге на 13,4%, в долларах — на 7,3%.
|
Район |
Цена предл-я, тенге |
Абсолютное изменение цены предл-я, тенге |
Относительное изменение цены предл-я, % |
Ср. площадь, кв.м |
|
Алатауский |
216 825 |
-17 373 |
-7.42 |
153 |
|
Алмалинский |
290 240 |
-4 152 |
-1.41 |
66 |
|
Ауэзовский |
357 032 |
-46 083 |
-11.43 |
249 |
|
Бостандыкский |
470 762 |
-25 026 |
-5.05 |
365 |
|
Жетысуский |
246 288 |
-35 078 |
-12.47 |
107 |
|
Медеуский |
511 058 |
-6 039 |
-1.17 |
290 |
|
Наурызбайский |
282 388 |
2 160 |
0.77 |
252 |
|
Турксибский |
268 081 |
-22 659 |
-7.79 |
133 |
|
Общее по Алматы |
357 796 |
-15 212 |
-4.08 |
236 |
Как получить арендное жилье без выкупа по программе «Нурлы жер» в 2017 году >>>
|
Кол-во комнат |
Цена предл-я, тенге |
Абсолютное изменение цены предл-я, тг |
Относительное изменение цены предл-я, % |
Ср. площадь, кв.м |
|
|
2-комн. |
358 945 |
-4 689 |
-1.29 |
51 |
|
|
3-комн. |
287 132 |
-22 807 |
-7.36 |
71 |
|
|
4-комн. |
299 506 |
-34 451 |
-10.32 |
132 |
|
|
5-комн. |
392 918 |
34 673 |
9.68 |
208 |
|
|
6-комн. |
415 242 |
-71 514 |
-14.69 |
265 |
|
|
7-комн. |
484 097 |
57 435 |
13.46 |
392 |
|
|
8-комн. |
289 667 |
-22 765 |
-7.29 |
373 |
|
|
9-комн. |
499 359 |
-48 142 |
-8.79 |
467 |
|
|
10-комн. и выше |
337 162 |
-80 019 |
-19.18 |
560 |
|
|
Общее по Алматы |
357 796 |
-15 212 |
-4.08 |
236 |
|
Что касается рынка частных домов Караганды, то он подвергся общей тенденции снижения цен на недвижимость. Годовое снижение тенговой цены составило 17%, долларовой — 5,2%.
|
Район |
Цена предл-я, тенге |
Абсолютное изменение цены предл-я, тг |
Относительное изменение цены предл-я, % |
Ср. площадь, кв.м |
|
Город |
199 188 |
258 |
1.01 |
116 |
|
Кунгей микрорайон |
143 267 |
5 076 |
4.99 |
307 |
|
Майкудук |
121 801 |
-3 706 |
-2.25 |
90 |
|
Михайловка |
121 081 |
5 404 |
5.64 |
111 |
|
Пришахтинск |
109 756 |
-2 223 |
-1.14 |
105 |
|
Юго-Восток |
182 555 |
-4 547 |
-1.57 |
231 |
|
Общее по Караганде |
145598 |
-2 742 |
-0.96 |
124 |
5 фактов о страховании недвижимости, которые нужно знать >>>
|
Кол-во комнат (расчет) |
Цена предл-я, тенге |
Абсолютное изменение цены предл-я, тг |
Относительное изменение цены предл-я, % |
Ср. площадь, кв.м |
|
|
2-комн. |
141 610 |
-19443 |
-12.07 |
53 |
|
|
3-комн. |
138 062 |
-2499 |
-1.78 |
71 |
|
|
4-комн. |
145 826 |
-3602 |
-2.41 |
92 |
|
|
5-комн. |
147 402 |
590 |
0.40 |
123 |
|
|
6-комн. и выше |
150 123 |
3378 |
2.30 |
246 |
|
|
Общее по городу Караганде |
145 598 |
-2 742 |
-0.95 |
124 |
|
Карима Апенова, информационная служба kn.kz