Обращение Демократической партии по вопросам долевого участия граждан в жилищном строительстве РК

№

Имеющаяся в Законе редакция

Предлагаемая редакция

Обоснование

1.

Статья 6 Закона “Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения”

Необходимо, исключить данный подпункт

Одной из проблем невыполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками является заключение с подрядчиками (третьими для дольщиков лицами) договоров и/или их перепоручение, то есть застройщик свои обязательства перед дольщиком перекладывает (перепоручает) третьим (для дольщиков) лицам.

2.

Пункт 3. статьи 6, указанного Закона “Застройщик и/или дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков, оговоренных в договоре о долевом участии в жилищном строительстве”

“Застройщик обязан осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков, оговоренных в Типовом договоре о долевом участии в жилищном строительстве”.

Во избежание инфляции и других обстоятельств в жилищно-строительной отрасли, имевших место в 2007 году, и обеспечения прав и законных интересов дольщиков, необходимо застраховать гражданско-правовую ответственность застройщиков.

3.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона “Договор о долевом участии в жилищном строительстве … подлежит учету (в уполномоченных органах– статья 12 Закона /Уполномоченный орган – местные исполнительные органы – статья 1 Закона/) и считается заключенным с момента такого учета”.

Предусмотреть ответственность, как для застройщика, так и для уполномоченного органа в случае нарушения порядка и срока регистрации договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Практика показывает, что не все договоры о долевом участии в жилищном строительстве проходят регистрацию в уполномоченном органе (т.е. в местном исполнительном органе), так как, определенной части застройщиков отказано в финансировании строительства по долевому участию из-за не имеющегося учета их договоров. Напрашивается вопрос, где были местные исполнительные органы, которые уполномочены приостановить действие лицензии застройщика сроком до 6 месяцев “если застройщиком не соблюдается требование к размеру его собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 12 % от привлеченных денег по договорам долевого участия в жилищном строительстве” (пункт 3 статьи 5 Закона).

4.

“В случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом здании застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве, за каждый день просрочки” (пункт 1 статьи 17 Закона).

Демократическая партия “Әділет” рекомендует гражданам Казахстана, заключившим договоры со строительными компаниями о долевом участии в жилищном строительстве, но по окончании срока их действия, не получили жилые помещения (квартиры), обращаться в судебные органы о взыскании неустойки в соответствии со статьей 17 Закона РК “О долевом участии в жилищном строительстве”.

Практика показывает, что большинство населения страны не подозревает о существовании данной нормы. Следовательно, необходимо довести данные нормы до сведения граждан.

5.

Предлагается дополнить статью 4 Закона пунктом 8.

Дополнить статью 4 Закона, где предусмотрена Компетенция уполномоченного органа следующим п. 8) “В случае отзыва в судебном порядке лицензию застройщика на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков уполномоченный орган принимает организационные меры по завершению жилых зданий другими застройщиками на прежних условиях”.

Такая необходимость возникает, когда в судебном порядке отзывается лицензия застройщика на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, последние остаются сами со своими проблемами. Мы считаем, что в таких случаях уполномоченный государственный орган обязан принимать организационные меры по завершению жилых зданий другими застройщиками на прежних условиях.

6.

Изменить пункт 2 статьи 10 Закона и изложить ее в следующей редакции: “Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 20 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве”.

Инфляция в жилищном строительстве показала, что 12% ничего не значат. 20% собственного капитала застройщика ежеквартально должно проверяться уполномоченным органом.

7.

В ст. 1. Закона отсутствует определение “Учет договора” в уполномоченным органом

Необходимо по тексту Закона исключить понятие “учет договора” и заменить их на термин “регистрация договора”

Практика показывает, что термин “учет договора” не создает никакого правового (в т.ч. положительного) последствия для дольщиков, поэтому термин “учет договора” не может служить правовым механизмом реальной защиты прав дольщиков.

8.

Статья 19. 1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются.

Необходимо исключить из данного Закона статью 19. Либо распространить на тех дольщиков, которые заключили аналогичные договоры со строительными компаниями

Многие дольщики – граждане, заключившие аналогичные договоры со строительными компаниями до введения Закона РК “О долевом участии в жилищном строительстве” от 7.07.2006г. из-за наличия в нем указанной нормы не могут:

1.зарегистрировать договоры в уполномоченном органе (т.е. в местном исполнительном органе);

2.привлечь строительные компании к ответственности из-за не выполнения ими обязательств по договорам в виде неустойки в размере 0,1 % (п.1 ст.17 Закона)

9.

Необходимо предусмотреть в Типовом договоре об участии в жилищном строительстве статью о конкретных размерах предоставляемого жилища, а также этажность и количество комнат.

В Типовом договоре об участии в жилищном строительстве предусмотреть статью следующего содержания: “Размеры, этажность, количество комнат предоставляемого застройщиком жилища /т.е. жилой (гостиная, спальная, детская комнаты и др.) и нежилой (кухня, санузлы, квартирная кладовая и др.) площадей/ должны быть отдельно указываться в договоре и строго им соблюдаться.”

Многие строительные компании при предоставлении дольщикам жилища уменьшают их размеры за счет лоджии и иных дополнительных мест общего пользования