Жилой фонд страны нуждается в эффективном управлении и сохранении. При этом, как давал поручение глава государства, собственники квартир должны реально участвовать в процессе управления домом. Какова же сегодняшняя ситуация в данной плоскости жилищных отношений? Какая форма управления выбрана или навязана жильцам и какую альтернативу предлагают общественники?
В соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях» форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
- непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
- кооператив собственников помещений (квартир);
- управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
- иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>
В чем разница КСК и управляющих компаний
КСК и управляющая компания имеют большое отличие.
Управляющая компания создается для извлечения прибыли
Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.
Функции управляющей компании:
- проводить собрания, письменные опросы среди собственников жилья;
- заключать и контролировать исполнение договоров с сервисной организацией;
- выполнять решения собственников квартир на собраниях касательно качественного содержания общего имущества и обеспечения безопасности проживания;
- ежеквартально предоставлять собственникам отчет о расходах, связанных с использованием общего имущества и другие функции.
Как сообщили порталу kn.kz в Министерстве по инвестициям и развитию РК, по данным акиматов, по республике насчитывается 466 управляющих компаний, из которых 219 — в Астане, в Алматы — 62, в Караганде — 22.
Как безвозмездно передать недвижимость: дарственная, завещание и договор купли-продажи >>>
КСК организовывают сами жители для управления домом
Кооператив собственников квартир (КСК) — это организация, которую создали жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации. КСК собирает деньги с жильцов на содержание и ремонт дома. При нарушениях жильцы могут обратиться в суд. Председателя КСК можно переизбрать на общем собрании жильцов.
Функции КСК:
- текущий ремонт и обслуживание сетей отопления, водопроводов, канализации, электротехнических сетей;
- починка текущей крыши (полный ремонт не включается), ремонт в подъезде — замена разбитых стекол, дверей, перил, штукатурка и покраска стен, потолков, лестниц;
- устранение небольших неисправностей: очистка арматуры и грязевиков от накипи, устранение течи, закрепление участков и опор под расшатавшимися трубопроводами и т.д. При необходимости КСК осуществляет теплоизоляцию трубопроводов и их гидравлическую промывку;
- уборка придомовой территории;
- ведение документации.
В 2014 году законодательно были разделены функции управления и техобслуживания многоквартирным домом. Так пункт 3 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях» гласит: «Осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается».
Содержание дома должна осуществлять сервисная компания, основываясь договором с органом управления объектом кондоминиума. В первую очередь управляющей компании необходимо провести тендер, выбрать сервисную компанию в соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях». Перед ней ставятся условия, например, обслуживать многоквартирный дом по определенному тарифу: каждый день приводить в порядок двор, подъезды и так далее. При этом управляющая компания платит за фактически выполненный объем работ, который фиксируется в акте выполненных работ.
Однако, как показывает практика, разделять эти функции никто не хочет: что КСК, что управляющие компании делают все сами: собирают деньги, проводят работу, контролируют ее и оплачивают.
Классификация новостроек: критерии и виды жилья >>>
Если вас не устраивает работа органа управления домом
Куда можно пожаловаться на действия управляющей компании или КСК (необоснованное повышение тарифа, ненадлежащее выполнение обязанностей)? Как ответил порталу kn.kz АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют вопросы принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума.
То есть, в случае общего коллективного мнения о неспособности управляющей организации качественно и эффективно управлять и содержать МЖД, собственники квартир на собрании имеют право выбрать другой орган управления.
Также часть вопросов в пределах компетенции возможно решить при обращении в жилищную инспекцию и в органы прокуратуры.
Кроме того, пунктом 1 статьи 8 Закона предусмотрено, что споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом.
Налогообложение в РК: как платить за недвижимость в 2017 году >>>
Как сменить КСК на управляющую компанию
В доме должна быть организована инициативная группа, которая обращается к председателю КСК и объясняет, почему не желает дальше сотрудничать с ним. Инициативная группа ищет на рынке управляющую компанию, которая себя рекомендует как профильную организацию. Затем приглашает компанию на общее собрание жильцов, где та разъясняет свою концепцию. Если жители согласны и большинством голосов принимается решение о переходе от КСК к управляющей компании, все это заверяется протоколом.
Что входит в обязанности КСК: услуги и отчёт председателя по закону РК >>>
В существующей структуре управления многие проблемы не решены
Сегодняшняя структура управления многоквартирными домами в Казахстане остается малоэффективной. В данной сфере можно выделить следующие проблемы.
- Число официально зарегистрированных кондоминиумов остается на низком уровне. Как сообщили порталу kn.kz в Министерстве по инвестициям и развитию РК, по данным акиматов, по республике зарегистрировано всего 2984 органа управления объектом кондоминиума в форме КСК. Это при том, что по Казахстану насчитывается 78 371 жилой дом. Из них в капитальном ремонте нуждается 26% — 20 437. По некоторым данным, до 70% КСК и других форм управления работают нелегитимно.
- До сих пор работает система взимания оплаты за электроэнергию на общие домовые нужды (ОДН) поставщиками электроэнергии напрямую с собственников квартир. По закону эти траты должны оплачиваться КСК, как это происходит, например, в соседней России.
- Ежеквартальные отчеты КСК, оговоренные в законе, так и не представляются собственникам.
- Также до сих пор не произведено разделение функций управления и технического обслуживания по принципу «заказчик-подрядчик».
- Происходит незаконная распродажа или сдача в аренду общего имущества домов (подвалов, чердаков и т.д.) которые, согласно ст. 2, п. 24 и ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях», принадлежат собственникам квартир на праве общедолевой собственности. Так, в 2016 году члены инициативных групп жителей 30 жилых комплексов Астаны обратились с коллективным обращением в Администрацию президента, Комитет национальной безопасности и Генеральную прокуратуру. Они требовали восстановить их права и управление на общедомовое имущество.
По закону собственники квартир в многоквартирных домах одновременно владеют правом собственности на долю в общем имуществе жилого комплекса и правом управлять своими домами. Как говорится в коллективном обращении, на деле ЖК обслуживают навязанные жителям КСК, а общедомовое имущество — подъезды, чердаки и подвалы — застройщики или управляющие компании сдают в аренду либо продают, извлекая прибыль. Этот факт в обращении жильцов указан как «захват».
Данные недоработки по реализации жилищных реформ привели к массовым нарушениям прав собственников многоквартирных домов в Казахстане и созданию социального напряжения среди граждан.
Как получить отчёт о работе КСК в Казахстане? >>>
Какую альтернативу КСК и управляющим компаниям предлагают общественники
На вопросы портала kn.kz отвечает председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.
— Виктор Корнеевич, какую альтернативу существующим формам управления Вы предлагаете?
— В связи с тем, что КСК за 20 лет не оправдало себя и дискредитировало, мы предложили создавать вместо КСК органы управления домом в форме общественного объединения — некоммерческую организацию, на которую могут влиять сами жители и членами которой могут быть не только собственники, но и все жители этого дома.
Мы предлагаем новую модель жилищных отношений по принципу: «один дом – один кондоминиум – один орган управления» и работу по схеме «заказчик – подрядчик». Это соответствует статье 5 Закона «О жилищных отношениях», в котором сказано, что органом управления любого кондоминиума может быть любое объединение, не запрещенное законом.
Эта модель успешно работает в Европе. И в этом убедилось Министерство национальной экономики в лице Комитета по делам строительства и ЖКХ, которое съездило с делегацией в Польшу, Австрию, Венгрию, а также Россию. В Европе в качестве органа управления в каждом доме организовано общественное объединение. Наши назвали это объединением собственников квартир. Там в основном обслуживающие компании сдают подвальные и первые этажи в аренду, и не только не собирают взносы с жителей, но и выплачивают им дивиденды. И отпадает необходимость собирать дополнительные целевые взносы на ремонт крыши, замена элеватора, лифта и т.д.
— А как у нас обстоит дело с управляющими компаниями, которые призваны эффективно управлять многоквартирным домом?
— Мы считаем, что в многоквартирных домах, где жилищные отношения очень чувствительны и не отработаны, управляющие компании допускать нельзя. А необходимо, как говорил президент, «обеспечить реальное участие собственников в управлении своими домами». Управляющая компания, когда мы заводим ее, начинает исполнять функции того же КСК, которое было все эти 20 лет. То есть она сама собирает деньги, сама себе назначает ремонтные работы, сама выполняет, сама контролирует, и сама себе оплачивает. Это все признаки локального монополиста, которого мы не можем сажать на шею. Наши злотые, которые должны идти только на содержание нашего дома, будут идти на формирование прибыли частной организации — управляющей компании, потому что эта прибыль заложена законом. И управляющая компания может вас не пустить для проверки, как например, при КСК или общественном объединении, которое жители имеют право проверить, так как являются его членами и учредителями. А здесь вам скажут: «мораторий» или «это частная организация, я не обязан вас пускать в бухгалтерию или информировать». И он будет прав.
Самое опасное — это то, что управляющая компания, являясь частной организацией, имеет право, не спрашивая нашего мнения, повышать тариф, сколько и когда захочет. Пускать в сферу жилищных отношений кого-то чужого — это значит, получить головную боль, как ее получила Россия в виде управляющих компаний, которые лично приходится решать и Путину, и Медведеву.
— Общественные объединения в сфере ЖКХ уже заработали?
— Конечно. В Астане мы создали более 15 общественных объединений в домах. Комитет по делам строительства и ЖКХ уже презентовал эту новую модель жилищных отношений в Актобе, Шымкенте, Степногорске. Главный принцип здесь — «заказчик – подрядчик» с ежемесячной оплатой по актам выполненных работ.
То есть, модель была одобрена, но строительные компании, которых позвали на созданную по нашему требованию рабочую группу при Министерстве нацэкономики, пролоббировали свои интересы, и Казцентр ЖКХ как маятник начал колебаться. Сегодня мы считаем, что права управления домом незаконно захвачены управляющими компаниями, которых лоббируют местные исполнительные органы в лице акиматов, конкретно в лице жилищной инспекции. Она присвоила себе монопольное право решать, кто будет управлять многоквартирным частным домом — его собственники или управляющая компания, которую будет рекомендовать жилищная инспекция, что она успешно и делает.
Всю информацию мы отдали в Национальный совет по устойчивому развитию, доложили Асету Исекешеву на публичных слушаниях. Я по вторникам принимаю в общественной приемной центрального аппарата партии «Нур Отан» и рассказываю об этой новой модели. Но этому препятствуют местные исполнительные органы, которые не только сами не реализуют эту новую модель, но сами же присвоили эту общедолевую собственность. Например, в порядка 15 ЖК Астаны, построенных по госпрограмме, все подвалы каким-то образом сдают в аренду Управление финансов и Управления коммунального имущества.
У нас есть письменный ответ акимата, где сказано, что в свое время акимат в лице И. Тасмгамбетова издал постановление о передаче в конкурентную среду этих подвальных помещений. Но если он издал постановление — это не означает, что они стали акиматовские. Акимат достраивал эти объекты, а потом уговорил людей отдать вам эти подвалы, чтобы возместить свои убытки. Люди согласились, вы достроили их квартиры в проблемных домах. Но теперь, когда вы это сделали, они же по закону не ваши, отдайте людям. Сколько денег уже выкачено оттуда.
Правительство должно помочь вернуть право управления своим домом собственникам, которые сами выберут форму управления. Они могут пригласить управляющую компанию, но она будет работать на условиях этих собственников. И эти собственники не смогут завтра идти в госорган жаловаться, потому что они сами избрали, сами командуют, сами управляют, сами собирают деньги. А что жаловаться то? Вот к чему надо прийти.
Пока мы в управлении жилфондом республики не дадим возможность органам управления этих домов самим зарабатывать, сдавая общие помещения в аренду, изыскивая дополнительные средства на его содержание, жилищный фонд мы не сохраним.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz