Оплата за покупку недвижимости не всей суммой сразу, а частями остается приемлемым способом совершения сделки на современном рынке жилья. Рассрочку предлагают порядка 90% строительных компаний Казахстана, как в Астане, так и в регионах.
В связи с кризисом многие застройщики стали испытывать трудности с реализацией объектов. Некоторые даже прекратили строительные работы из-за недостатка финансирования. По данным аналитической службы kn.kz, например, в Астане, по состоянию на конец 2016 года, работы велись в 79 жилых комплексах. Между тем еще в 2015 году к строительству заявлено было 122 объекта.
Сегодня строительные компании проявляют особую лояльность к своим клиентам, предлагают различные бонусы, акции, подарки, в том числе и рассрочку, нередко беспроцентную. В отделах продаж при вопросе о рассрочке часто можно услышать: «А какая у вас сумма на руках? Вы приезжайте к нам в офис, обсудим, и предложим для Вас наилучшие условия».
Преимущества и недостатки рассрочки
Учитывая то, что по большей части застройщики готовы растянуть платежи за квартиру на срок не менее года, то рассрочка по сути инструмент для тех, у кого уже есть деньги на квартиру, но нужной суммы немного не хватает. Например, объект стоит 12 млн, из которых 6 млн нужно заплатить сразу, а оставшуюся сумму, допустим растянуть на 12 месяцев по 500 000 тенге. Такие ежемесячные выплаты могут позволить себе лишь топ-менеджеры крупных компаний либо крупные бизнесмены. Следовательно, у покупателя в рассрочку уже есть сбережения.
Преимущества
Перечислим аспекты, по которым люди выбирают рассрочку:
- Нет требования подтверждать ежемесячный доход.
- Отсутствие комиссий и других дополнительных расходов.
- Минимальный пакет документов.
- Сжатые сроки оформления.
- Нет переплаты либо незначительная, по сравнению, с ипотекой.
- Можно без штрафов получить отсрочку по выплатам.
Недостатки
Прежде чем соглашаться на покупку квартиры в рассрочку следует обратить внимание на следующие факторы:
- Короткий срок рассрочки, в связи с чем большой размер взносов.
- Зачастую дом еще не сдан в эксплуатацию.
- Есть риск задержки строительства и сроков сдачи.
- Риск оказаться обманутым дольщиком.
Какие договоры предлагают заключить застройщики
Если речь идет о строящемся доме, то покупатель, покупая квартиру в рассрочку, может получить квартиру в собственность только после сдачи дома в эксплуатацию. На стадии строительства (при заключении договоров о долевом участии, ЖКС или других видов договоров) покупатель имеет только право требования на квартиру. Заключить договор купли-продажи сразу застройщик просто не может, так как объекта для купли-продажи ещё не существует.
Предварительный договор купли-продажи
В основном на сегодняшний день застройщики предлагают заключать предварительный договор купли-продажи. Такой вид договора включает в себя обязательства заключить в будущем основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным. Для того чтобы документ был юридически сильным, договор нужно оформлять согласно всем нормам действующего законодательства. Предварительный договор должен быть заключен в нотариальной форме.
Что важно предусмотреть
В договоре важна каждая мелочь. В нем должны быть оговорены все существенные условия, определяющие предмет основного договора:
- точный адрес недвижимого имущества;
- площадь;
- собственник;
- цена недвижимости;
- срок заключения основного договора и др. моменты.
Когда определённый срок не назначен, то основной договор должен быть заключён в течение года со дня заключения предварительного. Если стороны по истечении срока предварительного договора не заключили основной договор, и ни одна из сторон по этому поводу не обращалась в письменном виде к другой стороне, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. При этом предварительный договор сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказательства в суде.
Заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон.
Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК)
Встречаются предложения от застройщиков заключить договор жилищно-строительного кооператива. ЖСК вправе организовывать любые граждане с целью строительства жилого дома и использования его помещений для проживания членов кооператива. Статья 108 ГК РК гласит, что в кооператив могут вступать и юридические лица.При возведении ЖК заказчиком выступает жилищно-строительный кооператив, строительная компания является генподрядчиком. Отношения между ЖКС и компанией складываются на основании совместной деятельности. Члены кооператива могут контролировать процесс строительства, а после его завершения — управлять объектом кондоминиумом. В случае банкротства стройкомпании пайщики могут самостоятельно достроить здание.
Предложения от застройщиков в 2017 году
Если еще пару лет назад некоторые строительные компании предлагали рассрочку длительностью до 10 лет, то на сегодняшний день такие предложения не встречаются. В основном предлагают срок — до 1,5 лет.
В каких ЖК Астаны можно купить квартиру в рассрочку?
Крупные столичные застройщики предусматривают рассрочку до окончания строительства. Так, например, в корпорации «Базис-А» двухкомнатную квартиру площадью 55,9 кв.м в ЖК «Ак Дидар» можно приобрести в рассрочку до конца 2017 года за 15 261 000 тенге. Сразу нужно заплатить не менее 30% первоначального взноса, а оставшуюся сумму отдавать равными долями. Если сразу заплатить за квартиру 100%, то она обойдется в 13 864 000 тг.
В холдинге BI Group при рассрочке также действует надбавка из-за сроков передачи ключей:
- до 6 месяцев — надбавка при первоначальном взносе от 70% — 5 000 тенге, от 50% — 10 000 тенге, от 30% — 15 000 тенге;
- со сроком передачи ключей с 7 месяцев и более — надбавка при первоначальном взносе от 70% — 10 000 тенге, от 50% — 20 000 тенге, от 30% — 30 000 тенге.
- при первоначальном взносе 70% и выше — без надбавки на квартиры и офисы. Акция действует до 28 февраля 2017 года.
Квартиры в рассрочку можно приобрести в таких ЖК, как Арнау, Камал, 7Я, Времена года.
Например, в ЖК Камал, который относится к 4 категории (ранее экономкласс), 2-комнатная квартира предлагается от 15 950 000 тенге, то есть от 290 000 тг/кв.м.
Надбавку в 7000 тенге на каждый квадратный метр в рассрочку при первоначальном взносе 30% предлагает компания «Шар-Курылыс». За «квадрат» в рассрочку в ЖК Алтын шар предлагают за 267 000 тг. Рассрочка — до 12 месяцев. Окончание строительства планируется в апреле 2018 года. Рассрочку на квартиры в ЖК, который уже сдан в эксплуатацию, рассматривает компания «Айбын курылыс». В ЖК Көркем-2 можно приобрести квартиру в рассрочку на полгода. Первоначальный взнос при этом — не менее 50%. Длительный срок рассрочки — до 5 лет — предлагает компания «Альянсстройинвест» в ЖК Лесная поляна (пос. Косшы). Рассмотрим подробнее условия в таблице.
Таблица 1. Расчет покупки в рассрочку 2-комнатной квартиры
| Стоимость квартиры | 14 237 950 тг |
| Площадь, 2-3 этаж | 45,9 кв.м |
| Первоначальный взнос, 30% | 4 271 385 тг |
| Ежемесячный взнос в течение 5 лет | 224 775 тг |
Предложения застройщиков Алматы
Один из крупнейших застройщиков Алматы, компания Global, предлагает рассрочку от 1 года до 1,5 лет. Так, при покупке квартиры в ЖК «Алтын булак» в рассрочку компания предлагает надбавку в 20 тыс. тг на каждый квадратный метр, что составит 290 000 тг/кв.м. Без надбавки можно купить жилье в готовом ЖК AFD plaza, так как данная недвижимость является дорогостоящей. Двухкомнатная квартира площадью 82-84 кв.м предлагается за 55,5 млн тенге. Внеся 30% от стоимости квартиры, оставшуюся сумму можно заплатить в течение 17 месяцев.
Рассрочка рассматривается также в таких готовых ЖК компании Global, как «Каусар», «Жагалау», «Шахристан».
Корпорация «Базис-А» предлагает рассрочку в Алматы в ЖК «Симфония», «Алмалы». В последнем ЖК первоначальный взнос — от 30-50%, оставшаяся сумма равными долями выплачивается до конца декабря 2017 года.
Холдинг BI Group в Алматы на тех же условиях рассрочки, что и в Астане предлагает квартиры в ЖК Gagarin Park, «Асыл тау».
Где есть рассрочка на квартиры в Караганде?
Здесь также большинство строительных компаний рассматривают рассрочку, и, как правило, к моменту завершения строительства.
ТОО «ККК Инжиниринг» в ЖК «Сапа» предлагает квартиру в чистовой отделке за 165 000 тенге за «квадрат». Заплатив первоначальный взнос в размере 50%, оставшуюся сумму нужно внести да мая 2017 года. Договор о ЖСК предлагают заключить в ЖК «Жануя-2». Цена в феврале составляет 165 000 тг/кв.м. Квартира площадью 65 кв.м будет стоить 10 млн 700 тыс. тг. Первоначальный взнос — также 50%, оставшуюся сумму нужно погасить до июля 2017 года.
В ЖК по Таттимбета предлагается рассрочка на 11 месяцев. Квадратный метр предлагается за 250 тыс. тг. Взнос можно делать один раз в 3 месяца.
Советы покупателям квартир в рассрочку
- Покупая квартиру в рассрочку в строящемся доме, безопаснее всего заключать договор о долевом участии. Дольщик в этом случае получает больший объем прав и защиту.
- Выбирайте надежного застройщика. Обратите внимание, какие объекты были сданы ранее, были ли задержки по срокам. С добросовестной компанией можно не бояться заключать другие виды договоров, такие как предварительный договор и договор ЖСК.
- Внимательно изучите договор, который вам предлагают подписать. Проконсультируйтесь по поводу его условий с юристами.
- Обратите внимание на такие моменты, как санкции в отношении клиентов-должников, условия расторжения договора, выплата неустойки застройщиками в случае срывов сроков строительства.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz