Цены на рынке недвижимости стабилизировались, и, как свидетельствует статистика, казахстанцы сегодня стали активнее покупать жилье. Рост сделок купли-продажи за 2016 год увеличился на 15% по сравнению с 2015 годом. Но тем, кто планирует решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, стоит задуматься и тщательно взвесить свои возможности.
Например, вы снимаете жилье, и мечтаете быстрее переехать в свою собственную квартиру. Ваши арендодатели уже раздражают своими требованиями, вам хочется стабильности, да и надоело ежемесячно отдавать кому-то немалые деньги. А тут еще всюду реклама залоговых займов с выгодными ставками глаза мозолит. А если еще и на первоначальный взнос есть накопления, так вообще вам кажется, что пора действовать, цены успокоились, и пока не стали расти, надо оформлять ипотеку.
Но лучше посчитать все «за» и «против» до того, как вы взвалите на себя самый дорогой заем в линейке банковских продуктов. С помощью нехитрых расчетов попробуем выяснить, сколько вы переплатите, если сразу оформите ипотеку и сколько сэкономите, если не будете делать этого сейчас, а продолжите арендовать жилье и параллельно копить на собственное и сколько времени вам для этого потребуется.
Для примера возьмем покупку квартиры за 12 млн тенге, для тех у кого в голове до сих пор долларовые ценники — это 36 000 долларов (333 тг за доллар). Пусть у вас на депозите есть 3-4 млн, которые могут пойти на первоначальный взнос. Также предположим, что ваш ежемесячный доход позволяет вам оформить ипотечный заем уже сегодня, то есть вы можете официально подтвердить доход в 300 000 тенге в месяц, для жителей регионов — 200 000 тенге. Допустим, это ваша совокупная зарплата с супругой или супругом. А снимаете вы квартиру, например, в Астане или Алматы за 100 000 тенге (для регионов Казахстана сделаем расчет по 50 000 тенге).
Как купить квартиру в новостройке в 2017 году: 5 важных аспектов >>>
Ипотека: как купить свою квартиру сегодня
Этот вариант для тех, кто хочет жить в собственной квартире уже сейчас. Что предлагают банки такому клиенту? Портал kn.kz регулярно следит за предложениями по ипотеке от коммерческих банков. Так в январе 2017 года самая низкая переплата, если сравнивать с другими коммерческими фининститутами, получалась в Сбербанке.
Таблица 1. Расчеты по ипотеке в Сбербанке
|
Цена недвижимости |
12 000 000 |
|
Срок займа |
10 лет |
|
Первоначальный взнос, 30% |
3 600 000 |
|
Сумма займа |
8 400 000 |
|
Процентная ставка |
14,6% |
|
Комиссии, 2,7% |
205 000 |
|
Ежемесячный платеж |
133 000 |
|
Переплата |
7 600 000 |
Общие выплаты по кредиту: 133 000 (ежемесячный платеж) x 120 (количество месяцев) = 15 960 000 тенге.
В итоге квартира обойдется вам в следующую сумму: 15 960 000 (общие выплаты по кредиту) + 205 000 (комиссии) + 3 600 000 (первоначальный взнос) = 19 765 000 тенге.
Для интереса предлагаем вам ознакомиться с итоговой суммой покупки квартиры стоимостью 12 000 000 тенге от других банков. Но первоначальный взнос здесь у всех будет 40%, так как не все банки дают при 30%.
Таблица 2. Итоговая стоимость квартиры за 12 млн тг, купленная через ипотеку на 10 лет в банках страны
|
Банк |
Итоговая стоимость, тг |
|
Altyn Bank |
19 852 200 |
|
Банк ЦентрКредит |
19 615 440 |
|
Народный банк Казахстана |
19 872 000 |
|
Bank RBK |
21 144 480 |
|
Qazaq банк |
21 641 280 |
|
ForteBank |
22 502 760 |
|
Цеснабанк |
23 131 200 |
|
Евразийский банк |
25 157 640 |
|
Альфа-Банк |
26 988 000 |
Вывод: Если вы купите квартиру в ипотеку прямо сейчас, то переплатите от 65-125% от стоимости квартиры в зависимости от ипотечной программы.
Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>
Ипотека от Жилстройсбербанка: оформить жилищный заем через 3 года
А что будет, если потерпеть 3 года на съемной квартире и параллельно накапливать на депозите? Рассмотрим вариант, при котором человек участвует в системе жилстройсбережений (ЖСС). Какая от этого выгода? Это вариант, при котором нужно будет откладывать на депозите в Жилстройсбербанке ежемесячно в течение 3 лет и 3 месяцев по 150 000 тенге, а потом оформить ипотеку на 6 лет по тарифной программе «Бастау». Параллельно в течение 3 лет нужно будет арендовать квартиру. Не забываем, что на депозите у нас есть 3 млн тенге, которые будут лежать на депозите под 14% и помогут делать взносы на депозит в ЖССБ. На все у нас уйдет 9 лет.
Таблица 3. Расчет покупки квартиры в ипотеку от Жилстройсбербанка
|
Договорная сумма по договору о ЖСС |
12 000 000 |
|
Ежемесячное накопление на депозите, первые 3 года 3 мес. |
150 000 |
|
Ежемесячное погашение ипотеки, последующие 6 лет, 5% годовых |
96 000 |
|
Общая переплата за 6 лет |
912 000 |
Вывод: Если воспользоваться системой жилстройсбережений, и копить на депозите в течение 3 лет, то квартира в итоге обойдется за 12 912 000 тенге (переплата 7,6%).
Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2017 году >>>
Аренда квартиры и накопление: покупка квартиры без ипотеки через 10 лет
А теперь обратим внимание на самый долгий путь к собственному жилью — 10 лет. Кто-то скажет: да за это время мои дети вырастут, будут учиться в школе, какие условия для них могут быть в съемном жилье? Аренда может подорожать, квартиры могут подорожать. Давайте посмотрим, что скажут цифры.
Таблица 4. Расходы на аренду квартиры в течение 10 лет
|
Условия |
Для жителей Алматы и Астаны |
Для жителей регионов |
|
Арендная плата |
100 000 |
50 000 |
|
Срок аренды, мес. |
120 |
120 |
|
Расходы за 10 лет |
12 000 000 |
6 000 000 |
Ставка найма жилья может, как расти, так и падать. Это, как правило, происходит во время кризиса, что мы сейчас и наблюдаем. Посмотрим на динамику арендных ставок в течение нескольких лет в городах Астана, Алматы и Караганда от аналитической службы kn.kz.
Как будут выглядеть наши накопления за 10 лет на банковском депозите, который является наиболее надежным инструментом сохранения и приумножения средств. Для объективной картины посмотрим накопления как на тенговом, так и на долларовом депозитах. Учтем также годовую инфляцию в размере 6%. Не забываем и о нашем стартовом капитале.
Согласно последним данным Национального банка, опубликованным 24 января 2017 года, в декабре 2016 года процентная ставка по депозитам в национальной валюте составила в тенге 12,8%, в свободно конвертируемой валюте — 1,7%. Ежемесячно будем откладывать на депозите по 50 000 тенге, так как еще нужно делать арендную плату.
Таблица 5. Накопление на депозите за 10 лет по 50 000 тг в месяц
|
Стартовый капитал |
3 000 000 |
|
Тенговый депозит под 12,8% годовых |
|
|
Ежемесячный взнос, тг |
50 000 |
|
Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг |
14 059 919 |
|
Прирост |
369% |
|
Долларовый депозит под 1,7% годовых |
|
|
Стартовый капитал, $ |
8989 |
|
Ежемесячный взнос, $ (по курсу 333,73 тг декабрь 2016 г.) |
149,8 |
|
Накопления за 10 лет, $ |
30 236 |
|
Прирост |
236% |
Если мы сможем зарабатывать больше и откладывать не по 50 000, а например, по 100 000 ежемесячно, то картина будет такая.
Таблица 5. Накопление на депозите за 10 лет по 100 000 тг в месяц
|
Стартовый капитал |
3 000 000 |
|
Тенговый депозит под 12,8% годовых |
|
|
Ежемесячный взнос, тг |
100 000 |
|
Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг |
22 308 480 |
|
Прирост |
644% |
|
Долларовый депозит под 1,7% годовых |
|
|
Стартовый капитал, $ |
8989 |
|
Ежемесячный взнос, $ (по курсу 333,73 тг декабрь 2016 г.) |
299,6 |
|
Накопления за 10 лет, $ |
49 818 |
|
Прирост |
454% |
Вывод: Если арендовать и копить на квартиру в течение 10 лет, то можно накопить от 14-22 миллионов тенге.
Госпрограмма «Нурлы жер»: покупка квартиры в ипотеку при наличии 30% от цены жилья
По новой госпрограмме «Нурлы жер», которая запущена в Казахстане с 2017 года, можно будет приобрести квартиру в новостройке по льготной цене. После государственного субсидирования ставка вознаграждения для конечного заемщика должна составлять 10% годовых.
Таблица 6. Примерный расчет покупки квартиры по программе «Нурлы жер»
|
Цена квартиры |
12 000 000 |
|
Первоначальный взнос, 30% |
3 600 000 |
|
Сумма займа |
8 400 000 |
|
Ставка |
10% |
|
Срок кредита |
10 лет |
|
Ежемесячный взнос |
111 007 |
|
Переплата |
4 920 794 |
|
Итоговая стоимость квартиры |
16 920 794 |
Вывод: если участвовать в госпрограмме «Нурлы жер», то в итоге квартира за 10 лет обойдется в 16 920 794 тенге (переплата 41%).
Комментарии эксперта
Финансовый аналитик Айдархан Кусаинов поделился с порталом kn.kz своим видением того, как выгоднее всего решить квартирный вопрос в Казахстане: в ипотеку или с помощью аренды с накоплением.
— Ипотека — это дорогая штука, во всем мире и всегда. Если вам дали ипотечный кредит, вы богатый человек. Когда у человека есть недвижимость, пусть даже в ипотеку, то к нему относятся как к богатому человеку, потому что бедным ипотеку не дают. Значит, него есть большой стабильный доход, у него есть накопления, на которые он может год жить, нигде не работая вообще. Когда у него есть серьезные накопления в банке, проценты по депозиту покрывают проценты по кредиту. И когда человек достигает такого уровня богатства, он уже не вычисляет, что ему выгодно, он решает, что ему комфортнее. Если он постарше уже, обзавелся семьей, то, наверное, хочет свой угол. Если он молодой менеджер, то он думает: «зачем мне дом, когда я завтра в Лондоне, а потом еще где-то в Германии работаю».
Всегда лучше сначала арендовать, накопить, а потом купить квартиру. Когда вы откладываете деньги, они у вас прирастают на депозите. Человек может платить аренду и откладывать что-то для себя, может на спаде переехать в более дешевое жилье. Но при этом его накопления растут. И в какой-то момент, лет через 15, он на эти накопления покупает себе квартиру. Он не переплачивает. А то, что вам говорят: «Купи в кредит здесь и сейчас» — это все циничные услуги. Если глобально посмотреть, то это все проблемы либерализации, глобализации. Это очень вредно — покупать что-либо в кредит. Самый мудрый путь — зарабатывать и копить.
На вопрос, в какой валюте копить, экономист уверенно ответил, что только в тенге:
— Да, наша валюта сегодня в свободном плавании, но при этом основные строительные материалы уже давно не импортные, жилищное строительство у нас практически полностью локализовано. Недвижимость должна стоить в тенге, у нее вся себестоимость в тенге, в ней очень мало валютной составляющей. Поэтому и нужно копить в тенге, как базовый вариант. Другой дело, что человек может пользоваться своими накоплениями на фондовом рынке, рынке депозитов и так далее.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz