Проблема крыши над головой тысячелетиями остается одной из самых актуальных для человека. Вот только решать ее приходится каждый раз по-новому. Объемы жилищного строительства растут с каждым годом, а потребность населения в квадратных метрах ничуть не убывает.
Проблема крыши над головой тысячелетиями остается одной из самых актуальных для человека. Вот только решать ее приходится каждый раз по-новому. Объемы жилищного строительства растут с каждым годом, а потребность населения в квадратных метрах ничуть не убывает.
В данной ситуации правительство РК вынуждено было предпринимать кардинальные меры по повышению доступности жилья - скорректирована госпрограмма жилищного строительства на 2008-2010 годы с учетом реалий посткризисных перемен. В том числе предусмотрены меры по повышению возможности покупки жилья, построенного за счет бюджетных средств.
Опыт реализации прошлой госпрограммы показал, что жилье было до сих пор недостаточно доступным в первую очередь для врачей, учителей и госслужащих. Теперь работники бюджетной сферы смогут получить льготный ипотечный кредит в Жилстройсбербанке без первоначального взноса всего под 4 процента годовых, то есть почти в пять раз ниже рыночной ставки. Кроме того, программа предусматривает выделение дополнительного финансирования на строительство инженерных сетей к земельным участкам в целях наращивания объемов жилищного строительства. Это даст возможность увеличить объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров за три года с 17млн 142 тысяч до 21 млн 010 тысяч.
А для социально уязвимых слоев населения, стоящих на очереди в акиматах, предусматривается строительство так называемого арендного жилья. А такое жилье - это не то, что мы привыкли понимать, читая объявления: "Сдам, сниму:". Аренда в данном случае рассматривается как инструмент решения квартирного вопроса для населения в условиях дефицита квадратных метров и дороговизны жилплощади. Такое жилье дает возможность решать квартирный вопрос для слоев населения с доходами ниже среднего и влиять на состояние арендного рынка жилья в целом, одновременно регулируя его мобильность.
Прогнозируется, что в течение трех последующих лет всего будет введено в эксплуатацию 28 млн квадратных метров жилья, из которых 1,7 процента составит муниципальное арендное жилье. Предполагается построить в каждой области, Астане и Алматы по одному 120-квартирному государственному арендному дому. В целях создания долгосрочных договорных отношений между наймодателем и нанимателем правительство предусматривает разработку законодательных актов, прописывающих само понятие "государственный арендный дом" и исключающих возможность приватизации квартир в таких домах.
Аренда (или наем) жилья - весьма неплохая альтернатива собственной жилплощади. В странах Запада таким образом проживает более половины населения. Как ни странно, жилищный вопрос актуален и там. И арендное жилье стало одним из решений данного вопроса. В США, например, 60 процентов населения страны живет в квартирах, юридически им не принадлежащих. В Европе в частной собственности находится меньше половины жилья и процент арендуемого жилья еще выше, чем в Америке.
Почему же в странах с развитой экономикой аренда жилья настолько популярна? Безусловно, этому способствует фактор планирования семейного бюджета, и аргумент здесь может быть только один: выгодно - не выгодно. Конъюнктура рынка недвижимости диктует свои правила: цены на недвижимость достаточно высоки, и стоимость арендной платы зачастую можно выгодно противопоставить ипотеке путем нехитрых математических операций. Кроме того, росту популярности арендного жилья на Западе способствует высокая миграционная активность населения. Примечательна ситуация, сложившаяся в Германии, когда правительство предложило жильцам, арендующим квартиры в муниципальных домах, приватизировать их - желающих выкупить оказалось всего 5 процентов. Это означает, что большой процент жителей западных стран находит аренду жилья достаточно выгодной.
В течение 70 советских лет все жилье, в принципе, было арендуемым. Мы все арендовали свои малогабаритные хрущевки у государства, и это абсолютно не мешало нам считать его своим. Эпоха приватизации намертво вселила в наши души страх потери собственности, а потому каждый из нас желает иметь свой дом в своей собственности. А аренда представляется чем-то ненадежным, временным, что можно отнять, из чего можно выгнать.
На самом деле аренда - это несколько иная форма сосуществования интересов арендодателя и гражданина на единой жилплощади, чем привычная нам схема частной сдачи жилья. Когда снимают квартиру у частника, отстаивать интересы квартиросъемщика становится исключительным делом самого квартиросъемщика. Невольно данная схема ассоциируется и с муниципальным арендным жильем. Однако данная сфера в Казахстане, как и во всем мире, будет четко регулироваться законодательством. Таким образом, квартиросъемщик получит четкие гарантии стабильности и неприкосновенности своих интересов. Из муниципальной арендной квартиры вас никто не сможет "попросить" исключительно по произволу своих частновладельческих желаний.
Структурированный и грамотно регулируемый государством рынок аренды жилья - не только эффективный инструмент решения квартирного вопроса для населения и перспективная отрасль экономики, но и инструмент значительного влияния на состояние рынка недвижимости в целом.
Как альтернатива съемной квартире рассматривается ипотечный кредит. Основных аргументов в пользу кредита, как правило, два. Первый: зачем платить каждый месяц "чужому дяде" за квартиру, из которой в любой момент могут попросить, когда можно платить банку за право обладания собственным жильем? Второй: зачем ждать и копить деньги на жилье, ютясь в тесных условиях, жить надо уже сегодня, а копить в процессе - то есть выплачивать кредит.
Таким образом, аренда до сих пор не рассматривалась как долгосрочная перспектива, а воспринималась, скорее, как вынужденная мера. Если ты арендуешь жилье, это автоматически означает, что у тебя проблема с крышей над головой, которую необходимо срочно решить. Решение же может быть разным.
Предположим, у вас есть 40 тысяч долларов. На эти деньги вы можете себе приобрести квартиру, например, в Караганде. При этом аренда такой квартиры обойдется в 200 долларов в месяц. Теперь рассмотрим ситуацию, когда указанные средства кладут на депозит вместо приобретения квартиры, а квартира берется в аренду. Если указанные средства перевести из валюты в тенге с целью получения более высокой процентной ставки по депозиту (до 11,5 процента годовых), то доход составит 45960 тенге (383 доллара) в месяц. Это почти вдвое больше того, что просит хозяин квартиры за аренду. Если эти деньги не тратить, а откладывать на обычный депозитный счет, то за срок чуть больше 18 лет (с учетом затрат на аренду) накапливается сумма, за которую можно приобрести равноценную квартиру.
Если же выбрать вклад, предусматривающий капитализацию процентов (когда доход по вкладу не изымается, а начисляются "проценты на проценты"), то за вычетом арендной платы за 10 лет наберется еще одна стоимость этой квартиры. Таким образом, аренда получается весьма выгодным финансовым инструментом.
Если же вопрос обладания собственной квартирой для вас принципиален, вариант аренды можно рассматривать как временное решение. Допустим, 40 тысяч долларов лежит в банке, и, если вы решите, что уже достаточно "заработали" (ведь сэкономил - значит заработал) на том, что жили в съемной квартире, можете свои деньги из банка изъять и купить квартиру.
Получается, что и при наличии денег на квартиру, и при их отсутствии намного выгоднее снимать квартиру, чем покупать ее (если допустить, что цены стабильно держатся на нынешнем уровне). При одних и тех же жилищных условиях уровень жизни у арендатора будет намного выше, так как его фактические доходы окажутся больше. Поэтому аренду можно рассматривать как долгосрочную перспективу для рынка недвижимости в целом.
Правительство, своевременно оценив возможности и перспективы арендного жилья, пытается четко структурировать и упорядочить арендный рынок жилья. Наряду с бюджетным строительством планируется привлекать средства частных инвесторов, которые взамен получат свою долю на этом, несомненно, перспективном рынке. Процесс развития рынка аренды предполагается не только регулировать, но и стимулировать на законодательном уровне: инвесторы освобождаются от НДС, корпоративного подоходного налога, налога на землю и имущество. В результате рынок получит крупных игроков в лице государства - с одной стороны и частных компаний - с другой. В итоге же выиграют простые граждане.
06.02.2008
Нуркен БЕГАЛИ, www.express-k.kz