Прошлый год ознаменовался большими переменами на рынке строящегося жилья Казахстана. Первые результаты законодательных реформ можно будет увидеть уже с 2017 года. Возросшая ответственность застройщиков перед дольщиками, увеличение гарантий покупателям, открытость строительной отрасли должна помочь решить годами копившиеся проблемы долевого строительства.
В 2017 году купить квартиру в новостройке стало безопаснее. Поэтому покупатели, колебавшиеся между выбором квартиры на вторичном рынке или в новостройке, могут с меньшими сомнениями обратить свой взор на первичный рынок. Квартира в новостройке — это всегда вариант более приятный для покупателя. Новый красивый фасад здания, новый подъезд, новый современный лифт, консьерж, удобная парковка, благоустроенный двор, меньше шансов иметь неблагополучных соседей в подъезде. И, пожалуй, самое приятное — это возможность выбора квартиры оптимальной конфигурации на нужном этаже и красивым видом из окон.
А для того чтобы покупка первичного жилья была наиболее удачной стоит учесть несколько важных нюансов.
1. Важно выбрать добросовестного застройщика
Выбор надежной строительной компании — это один из важнейших пунктов покупки. Безусловно, абсолютно от рисков в кризис не застрахован ни один застройщик. Но уверенность в том, что ваш дом достроят вовремя и качественно будет гораздо выше, если при выборе строительной компании следовать следующим правилам.
Внимательно присмотритесь к репутации компании
В этом вам поможет интернет. На официальном сайте строительной компании должна быть размещена информация о компании, о ее партнерах, об объектах готовых и строящихся. Отзывы покупателей можно почитать на различных форумах о недвижимости.
Членство в профессиональных объединениях служит хорошим знаком.
— Если вашу квартиру строит одна из компаний, входящая в Ассоциацию застройщиков, вы можете быть уверенными в ее добросовестности, — рассказывают порталу kn.kz в Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК).
Данное объединение работает в стране 13-й год. В Ассоциацию входят 14 компаний-застройщиков — проверенных и надежных, как заверяют в АЗК. На сайте Ассоциации представлена вся информация о них. Основными задачами объединения является содействие развитию строительной отрасли, снижению себестоимости строительства и обеспечению добросовестной конкуренции.
Год назад на сайте акимата города Астаны был опубликован список недобросовестных застройщиков, и так как данный список акимат еще не обновил, можно руководствоваться этими сведениями, рассказывают в АЗК.
Ознакомьтесь с разрешительными документами
— Кроме того, при выборе застройщика, вы должны убедиться в наличии всех необходимых документов на застройку и на саму компанию, — предостерегают в АЗК.
Эти бумаги вы можете попросить показать менеджера на встрече в офисе строительной компании. Это разрешение на строительство, проектно-сметная документация, сведения о генподрядчике и т.д.
Цена не должна быть слишком низкая
В Ассоциации застройщиков призывают покупателей обратить внимание и на цену.
— Если она низкая, это должно вас насторожить, так как у себестоимости строительства есть определенная планка, ниже которой строить жилье финансово не выгодно, — говорят в АЗК.
Подробно о правилах выбора надежного застройщика читайте здесь.
2. Как новый закон о долевом строительстве защищает дольщиков
Новый закон дал покупателям строящегося жилья дополнительные гарантии. Главное, что изменилось — это способы привлечения средств клиентов.
Привлечение денег при получении гарантии Фонда гарантирования
Фонд гарантирования жилищного строительства входит в состав НУХ «Байтерек». Этот госорган гарантирует завершение строительства дома и обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков при наступлении гарантийного случая. Для привлечения средств дольщиков таким способом застройщик создает уполномоченную компанию. Она обязана одновременно работать лишь на одном строительном проекте.
Участие в долевом строительстве банка
Застройщик и уполномоченная компания для финансирования строительства обращаются в банк второго уровня. Дав свое согласие, банк заключает договор с инжиниринговой компанией, а застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган за разрешением на привлечение денег дольщиков.
Заключение договора после строительства каркаса дома
Построив на свои имеющиеся средства каркас здания, застройщик и уполномоченная компания получают разрешение от акимата на привлечение денег дольщиков.
Ужесточились требования к застройщикам
Например, если строительная компания решит привлекать средства дольщиков через Фонд гарантирования, то она должна:
- иметь опыт в качестве заказчика, подрядчика (генподрядчика) в совокупности, не менее трех лет и возвести общей площадью не менее 18 тысяч кв.м при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 тысяч кв.м в остальных регионах;
- у него не должно быть убытков за последние 2 года;
- величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 до введения здания в эксплуатацию.
Ипотека в 2017 году в Казахстане: топ предложений коммерческих банков >>>
3. Как воспринимать рекламу новостройки
Класс жилья
В настоящее время запрещено в рекламе новостроек указывать классы жилья «эконом», «комфорт», «бизнес», «элит» и т.д. О том, как теперь из рекламы клиент может понять классность новостройки, порталу kn.kz рассказали в Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК).
— В настоящее время, действительно, в рекламных буклетах строительных компаний не встретишь привычных названий «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит» класс, — пояснили в АЗК. — Клиент самостоятельно либо с помощью менеджера по продажам может сориентироваться в классе жилья, исходя из применяемых строительных материалов, района жилого комплекса, количества квартир в доме и на площадке, площади квартир, а также по предоставляемым услугам в обслуживании: консьержа, круглосуточной охраны и т.д. Между тем, в рекламе не запрещено пользоваться цифровым обозначение класса дома. Некоторые стройкомпании указывают в своей рекламе: I, II III и IV класс жилья (что соответствует премиум, бизнес, комфорт и стандарт классу).
Квартиры в новостройке могут отличаться от рекламных обещаний
Важно понимать, что выбирая квартиру в новостройке, все ее характеристики мы воспринимаем из рекламы, со слов менеджера, риэлтора или застройщика. Всегда надо быть готовым к тому, что все сказанное вначале может в итоге и не воплотиться в жизнь в том виде, в котором обещалось.
- Высота потолков может завышаться на 10 см.
- Не всегда предоставляются покупателю линейные размеры комнат. Например, вы хотели прямоугольную комнату, а получили квадратную, либо наоборот. Запросите для ознакомления полный комплект проектной документации.
- В буклете могут показать красивые картинки высококачественной отделки холла и других мест общего пользования. На деле можете получить обычную плитку и окрашенные стены.
- То же самое касается парковки, придомовой территории, детской площадки. Выполнение обещаний в полном объеме остается на совести ответственных лиц. Акт приемки в эксплуатацию будет подписывать заказчик, подрядчик и два вида надзора — технический и авторский. Если в строительстве будут допущены нарушения, то они понесут уголовную и административную ответственность.
Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>
4. Главные аспекты выбора новостройки
Месторасположение
- Ближе к офису, школе, садику, родителям и другие обстоятельства, который каждый определяет для себя сам.
- Доступная транспортная развязка — наличие остановок, стоянки, удобного проезда для автомобилей.
- Плохо, когда у дома отсутствует собственный двор и по периметру стоят другие дома, которые используют один проезд. Хорошо, когда у дома есть огороженная приватная территория.
- Хорошо, когда рядом есть сквер или другая озелененная территория.
Конструктив дома и этажность
- Монолитно-каркасное строение лучше панельного, кирпичный фасад лучше фасада из алюминиевых и керамических панелей, свободная планировка лучше, чем с установленными монолитными стенами.
- Фасад, отделанный штукатуркой — это плохо. Года через 3 здание покрывается трещинами и штукатурка отпадает.
- Высота от пола до потолка выше 290 см — хорошо, от 280-290 см — нормально, ниже 278 см — уже плохо.
- Если в доме много однокомнатных квартир, то это больше будет походить на общежитие, тем более что зачастую такой формат приобретается с инвестиционной целью и будет сдаваться в аренду.
- Плохо, когда ваши окна выходят на окна соседнего дома ближе, чем на 50 м.
- Если первый этаж является нежилым, то не стоит покупать квартиру на 2-м и 3-м этажах, так как крыши пристроенных помещений могут постоянно захламляться, под вашими окнами могут «моргать» рекламные конструкции и т.д.
- Последние этажи имеют ряд плюсов: не будут сверху беспокоить соседи, панорамный вид и т.д.
5. Как принимать квартиру в новостройке
Как рассказали в Ассоциации застройщиков Казахстана, прежде всего нужно обратить внимание на наличие акта приема в эксплуатацию, где должны быть подписи служб технического и авторского надзора, подрядчика и заказчика.
Возьмем, к примеру, образец акта-приема в холдинге BI Group. В него входят сведения о потолках, дверях, стенах, окнах, электричестве и многом другом. Только после полного осмотра квартиры, можно принять ее в эксплуатацию.
- Двери — входная дверь, металлическая, с двумя замками в рабочем состоянии, без дефектов;
- потолки — без перепадов;
- пол — стяжка залита;
- стены — ровные;
- окна — стеклопакет без трещин, откосы вертикальные, ровные, подоконная доска без трещин, заглушки на подоконниках установлены;
- приборы отопления — закреплены к стене;
- водопровод, трубы (стояки) — горячей воды, холодной воды, ровно закреплены к стене;
- электрификация — наличие подрозетников;
- вентиляционный проем и отверстие — чистые;
- наличие счетчика — электросчетчики (паспорт), водосчетчики (паспорт).
Подробнее о том, как принимать квартиру в новостройке и кому пожаловаться в случае недоделок, читайте здесь.
Выгодность покупки квартиры от застройщика в Астане, Алматы и Караганде
Выгодность приобретения квартиры на первичном рынке обусловлена более низкой ценой предложения по сравнению со вторичным рынком. Так, например, средняя цена квартир экономкласса на вторичном рыке составляет 362,8 тыс. тг/кв.м, в то время как аналогичную квартиру в строящемся доме можно приобрести в среднем за 246,4 тыс. тг, то есть на 47% дешевле.
Цены на квартиры в новостройках Астаны
По данным аналитической службы kn.kz, в феврале 2017 года средняя цена квартир экономкласса от застройщиков Астаны со сроком сдачи в 2017 году колеблется от 180 до 300 тыс. тг/кв. м, комфорт-класса — от 200 до 340 тыс. тг, бизнес- и элит-класса — от 280 до 530 тыс. тг за квадратный метр.
Как показали расчеты, в Астане за последний год с января 2016 года по январь 2017 года средняя цена предложения на квартиры в строящихся домах, продаваемые на свободном рынке частными инвесторами сократилась на 27%.
В Алматы ведется строительство 50 новостроек от застройщиков
В Алматы по состоянию на конец 2016 года велось строительство более 50 жилых комплексов, общая площадь которых составляет около 3 млн кв.м. В данных ЖК строится около 40 тысяч квартир, из которых строительство 12 ЖК уже закончено. При этом диапазон цен от застройщиков в экономклассе составляет от 231 до 260 тыс. тг/кв.м., от 250 до 360 тыс. тг — в классе «комфорт», от 300 до 578 тыс. тг — в бизнес-классе и от 500 до 1 600 тыс. тг — в классе «элит».
В Караганде можно купить квартиры в 15 строящихся жилых комплексах
В Караганде в настоящее время к продаже представлены квартиры в 15 жилых комплексах общей площадью 89 508 кв.м. Цены на квартиры в строящихся домах со сроком сдачи в 2017 году составляют от 155 до 189 тыс. тг/кв. м в классе «эконом» и 230-330 тг/кв. м в бизнес-классе.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz