Об увеличении полезной жилплощади мечтает, пожалуй, каждая молодая семья. Когда детей становится больше, членам семьи уже тесно на 33-х квадратных метрах. Отдыхать, играть, делать уроки и встречать гостей в одной единственной комнате с каждым годом становится все труднее.
В данной статье мы рассмотрим, во сколько обойдется супругам расширение домашнего пространства, какие варианты предлагает рынок на сегодняшний день, и какой способ решения вопроса будет наиболее выгодным. Представим, что молодая семья хочет переехать из однокомнатной квартиры стоимостью в 10 млн тенге в трехкомнатную по цене 20 млн тенге. Это усредненные цифры, актуальные для любого города Казахстана.
Безусловно, что описанные ниже механизмы и приведенные цифры обобщены и не учитывают огромное количество нюансов, индивидуальных для каждого отдельного случая. Однако полученные расчеты могут сориентировать супругов и помочь принять подходящее для них решение.
Программа «Молодая семья»: стоимость квартир и условия Жилстройсбербанка >>>
1. Продать однокомнатную квартиру и взять ипотеку на «трешку»
Допустим, что у нашей семьи нет никаких сбережений, но есть большое желание купить трехкомнатную квартиру, которая стоит в два раза дороже имеющейся «однушки». У супругов хорошая кредитная история, регулярный подтверждаемый доход, а также имеется созаемщик, который при недостаточном совокупном доходе сможет стать «вторым пилотом» банковского займа.
Ипотека в коммерческом банке
Изучив предложения по ипотеке от коммерческих банков, приходим к выводу, что одной из самых доступных программ является ипотека от Сбербанка. Процентная ставка здесь начинается от 13,6%, годовая эффективная ставка — от 16,1%.
Возможно, что созаемщик супругам не потребуется, так как в условиях кредитования банка указывается, что при наличии первоначального взноса не менее 50% от стоимости приобретаемой недвижимости банк может рассмотреть кредитную заявку по программе с упрощенным финансовым анализом дохода. Если семья продаст свою квартиру за 10 млн тенге, то этого как раз хватит для оформления ипотеки на трехкомнатную за 20 млн.
Таблица 1. Расчет по ипотеке на покупку квартиры стоимостью 20 млн тенге в коммерческом банке
|
Сумма кредита |
10 000 000 тг |
|
Срок ипотеки |
15 лет |
|
ГЭСВ |
15,1% |
|
Первоначальный взнос (50%) |
10 000 000 тг |
|
Комиссии |
2,7% от суммы займа |
|
Ежемесячный взнос (аннуитет) |
140 000 тг |
|
Переплата |
15 000 000 тг |
Срок займа может быть сокращен, к примеру, до 10 лет, и переплата по займу могла быть и меньше. Но в этом случае ежемесячный платеж может быть неподъемным для молодой семьи.
Что ожидать казахстанцам от новой программы «Нурлы жер»? >>>
Ипотека в Жилстройсбербанке
Учитывая то, что у наших супругов есть 50-процентный первоначальный взнос, они могут оформить заем в Жилстройсбербанке. Допустим, что у них никогда не было сбережений в данном банке. Для таких клиентов выдается промежуточный жилищный заем.
Таблица 2. Расчет по ипотеке за покупку квартиры стоимостью 20 млн тенге в Жилстройсбербанке
|
Стоимость квартиры |
20 000 000* |
|
Тарифная программа «Бастау» |
|
|
Ежемесячный платеж первые 3 года (под 8,5%) |
141 666 |
|
Переплата за 3 года |
5 099 976 |
|
Погашение остальные 6 лет (под 5% годовых + основной долг) |
160 000 |
|
Переплата за 6 лет |
1 520 000 |
|
Общая переплата |
6 619 976 |
|
Тарифная программа «Өркен» |
|
|
Ежемесячный платеж первые 5,5 лет (под 8,5%) |
141 666 |
|
Переплата за 5,5 лет |
9 349 956 |
|
Погашение остальные 10 лет (под 4,5% годовых + основной долг) |
100 000 |
|
Переплата за 10 лет |
2 000 000 |
|
Общая переплата |
11 349 956 |
*Все расчеты в тенге
Стоит отметить, что согласно последним изменениям, для того чтобы получить в ЖССБ промежуточный жилищный заем не нужно как раньше ждать пока ваш первоначальный взнос пролежит на депозите 2,5-3 месяца. Заем выдается в сжатые сроки.
Как молодым семьям получить жилье по программе в Казахстане в 2017 году? >>>
2. Сдавать «однушку» и взять ипотеку на «трешку»
А теперь рассмотрим способ расширения, при котором семья не хочет терять свою однокомнатную квартиру, а будет ее сдавать в аренду и направлять полученные средства на погашение ипотечного займа. Условимся, что доход от аренды будет приносить ежемесячно по 50 000 тг.
На сегодняшний день банки второго уровня идут навстречу заемщикам и выдают займы без первоначального взноса, если у клиента уже имеется недвижимость на праве собственности. При этом процентная ставка не меняется.
Таблица 3. Расчет по ипотеке на покупку квартиры стоимостью 20 млн тенге в коммерческом банке без первоначального взноса
|
Сумма займа |
20 000 000 тг |
|
Срок займа |
15 лет |
|
Ставка вознаграждения |
15,1% |
|
Первоначальный взнос |
0 тг |
|
Комиссии |
2,7% от суммы займа |
|
Ежемесячный взнос (аннуитет) |
281 000 тг |
|
Переплата |
30 000 000 тг |
При такой сумме ежемесячного платежа даже сдача в аренду имеющейся квартиры, увы, не поможет супругам погашать ипотеку.
Таблица 4. Сравнение покупки 3-комнатной квартиры двумя способами
|
Если продавать 1-комнатную квартиру |
|||
|
Ипотека в коммерческом банке |
Ипотека в ЖССБ |
||
|
Ежемесячный платеж |
140 тыс. |
Ежемесячный платеж первые 3 года |
141 тыс. |
|
Ежемесячный платеж последующие 6 лет |
160 тыс. |
||
|
Переплата |
15 млн |
Переплата |
6,6 млн |
|
Если сдавать ее в аренду |
|||
|
Ипотека в коммерческом банке |
Ипотека в Жилстройсбербанке |
||
|
Ежемесячный платеж |
281 тыс. тг |
Без первоначального взноса не выдается |
|
|
Доход от аренды |
50 тыс. |
||
|
Переплата |
30 млн |
||
3. Купить квартиру по госпрограмме
«Я многодетная мать с 5 детьми: 3 девочки и 2 мальчика. Мы живем в 2-комнатной квартире площадью 48 квадратных метров. Квартира ипотечная. Положено ли нам расширение квартиры, так как разнополые дети?»
«Я получила по госпрограмме 1-комнатную квартиру площадью 34 кв.м. Я вдова с 3 детьми. По закону на каждого члена семьи положено по 15 кв.м. А значит, на нас четверых должно быть 60 кв.м. Я могу рассчитывать на расширение?»
Подобные вопросы регулярно приходят в популярную на портале kn.kz рубрику «Вопросы и ответы». На что в ответах на запросы портала операторы госпрограммы отвечают: в рамках Программы развития регионов до 2020 года у претендента не должно было быть жилья на праве собственности на территории Казахстана, в частности по линии Жилстройсбербанка и Казахстанской ипотечной компании. По линии Фонда недвижимости «Самрук-Казына» разрешается иметь жилье, но в другом регионе страны.
Так что по линии распределения жилья от местных исполнительных органов нельзя будет рассчитывать на расширение. Это направление предусматривает квартиры лишь для тех, у кого совсем нет никакой недвижимости. То есть при наличии права собственности гражданин даже не сможет встать в очередь на жилье в акимате.
Однако на сегодняшний день государство предлагает другие способы расширения. Так в рамках программы «Нурлы жол», которая стартовала в Казахстане в 2015 году, по линии АО «Байтерек девелопмент» нет требования об отсутствии жилья. Единственно, чему должны соответствовать участники, это:
- иметь гражданство Республики Казахстан;
- участники, претендующие на приобретение жилья в городах Астана и Алматы, должны иметь постоянную регистрацию в течение последних 2 лет в данных городах.
АО «Байтерек девелопмент» будет реализовывать квартиры только для вкладчиков АО «Жилстройсбербанк Казахстана». Объявляется прием заявлений в пул покупателей жилья и формируется список из прошедших отбор вкладчиков. При этом клиентам предоставляется возможность проголосовать за какой-либо объект.
Голосование по программе «Нурлы жол» проводится по аналогии формирования пула покупателей. После окончания приема заявлений автоматически производится расчёт баллов. Если набирается достаточное количество покупателей, то объект считается согласованным и строительство продолжается. Как только дом будет построен, нужно подтвердить свою платёжеспособность.
Вкладчики банка смогут получить займы при наличии минимального размера накоплений в размере 30% от договорной суммы. Ставка вознаграждения составит 5% годовых.
Стоимость квартир будет составлять не более 200 000 тг/кв.м в Астане, Алматы, Актау, Атырау и не более 180 000 тг/кв.м в других регионах. Так 3-комнатная квартира площадью 80 кв.м обойдется в 14-16 млн тг.
Наша семья может продать свою «однушку» и внести первоначальный взнос в размере 4-5 млн тенге для покупки квартиры в новостройке по госпрограмме. Оставшиеся деньги внести на депозит, доход от которого поможет делать платежи по ипотеке.
Данный способ расширения жилплощади является наиболее выгодным для молодой семьи. Остается только попасть в пул покупателей. По информации Министерства национальной экономики, по «Нурлы жол» на 2016-2017 годы по линии «Байтерек девелопмент» планируется строительство 324,1 тысячи кв.м. жилья, что составит 5,4 тысячи квартир по всему Казахстану.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz