Купить квартиру в строящемся доме всегда было выгодно, но не безопасно. Некоторые застройщики вместо домов возводили воздушные замки, а дольщики вместо квартир покупали пустые обещания и обманутые надежды.
Закон о долевом участии 2006 года не смог защитить покупателей от обмана. Недобросовестные строительные компании смогли найти лазейки в законе, и продолжали привлекать деньги дольщиков. Тысячи жертв мошенничества по всему Казахстану, митинги, протесты, обращения не могли не привлечь власти и общественность к данной сфере. В связи с чем был разработан новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве, который вступил в силу 10 октября 2016 года. Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. Однако существует мнение, что некоторые поправки не отработаны и риски обмана для дольщиков все же сохраняются.
О том, какие риски и выгоды несет в себе покупка квартиры в новостройке в кризисное время, читайте здесь.
Гарантии для дольщиков: новый закон о долевом строительстве в 2017 году
Новый закон обеспечил покупателей строящегося жилья дополнительными гарантиями. Дольщик должен быть уверен, что получит квартиру, за которую заплатил. А все дело в новых способах привлечения средств покупателей.
1. Привлечение денег по долевому участию в строительстве при получении гарантии Фонда гарантирования
Среди участников отношений, связанных с долевым строительством, появился новый игрок — Фонд гарантирования, который входит в состав НУХ «Байтерек». Данный государственный орган дает гарантию завершения строительства жилого дома и защищает права и законные интересы дольщиков, если наступит гарантийный случай. Финансирование и материально-техническую базу Фонду обеспечивают гарантийные взносы и иные источники, не запрещенные законами РК.
Для того чтобы привлечь средства дольщиков таким способом застройщик создает уполномоченную компанию, которая должна одновременно работать только на одном проекте строительства. В свою очередь в проект строительства жилого дома могут входить несколько объектов на одном земельном участке.
Застройщик и уполномоченная компания для возведения дома с привлечением денег дольщиков обращаются в Фонд с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии.
Фонд заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, и с застройщиком — договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании.
Уполномоченная компания, заключив договор о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования, вправе заключать с дольщиками договоры о долевом участии в жилищном строительстве и привлекать их деньги. Застройщику и уполномоченной компании не нужно разрешение на привлечение средств дольщиков от местного исполнительного органа.
5 правил выбора застройщика в кризис >>>
2. Участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня
Здесь в отношениях между застройщиком и дольщиком появляется еще одно действующее лицо — банк второго уровня, к которому обращается застройщик и уполномоченная компания для финансирования строительства. Дав свое согласие, банк заключает договор с инжиниринговой компанией, а застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган за разрешением на привлечение денег дольщиков.
Затем уполномоченная компания получает право привлекать деньги дольщиков на счет, открытый в банке. Банк может направлять средства дольщиков на строительство только после возведения каркаса здания, которое подтверждает инжиниринговая компания.
В отношениях между застройщиком и дольщиком появляется еще одно действующее лицо — банк второго уровня, к которому обращается застройщик и уполномоченная компания для финансирования строительства.
В данном случае уполномоченная компания должна иметь на праве собственности или праве аренды земельный участок. Это имущество будет считаться находящимся в залоге у дольщиков. Если возникнет проблемная ситуация, банк вправе принять решение о его реализации. Вырученные деньги направляются на удовлетворение требований дольщиков. Право залога прекращается, когда уполномоченная компания передаст дольщику его долю.
Как получить арендное жилье по «Нурлы жол» в 2016-2017 годах? >>>
3. Заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома
Возведя на собственные средства каркас жилого здания, застройщик и уполномоченная компания получают разрешение от акимата на привлечение денег дольщиков. Специалисты считают каркас наиболее затратной частью строительства, в связи с чем этот способ по силам лишь крупным игрокам рынка.
О том, как расторгнуть договор долевого участия, читайте здесь.
Требования к застройщикам Казахстана ужесточились
Если застройщик решит привлекать средства дольщиков через Фонд, то стройкомпания должна:
- иметь опыт в качестве заказчика, подрядчика (генподрядчика) в совокупности, не менее трех лет и возвести общей площадью не менее 18 тыс. кв.м при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 тыс. кв.м в остальных регионах;
- у него не должно быть убытков за последние 2 года;
- величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 до введения здания в эксплуатацию.
Для привлечения денег дольщиков третьим способом требования к застройщику еще жестче. За последние пять лет он должен ввести в строй не менее 60 тыс. кв.м в городах республиканского значения, столице и не меньше 30 тыс. «квадратов» в остальных районах.
Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>
В законе о долевом строительстве оставили лазейку?
В новом законе не прописана прямая ответственность застройщика за привлечение денег другими способами, считает юрист Юридической фирмы GRATA International Михаил Абдулов.
Так, помимо Закона 2016, с 10 октября вступили в силу поправки в статью 320 КоАП2 РК:
«Нарушение застройщиком, уполномоченной компанией требований Закона 2016, в том числе к содержанию информации, подлежащей раскрытию, а также порядку ее распространения, либо распространение застройщиком, уполномоченной компанией неточной, неполной или недостоверной информации влечет штраф на юридических лиц в размере 300 МРП (636,300 тенге в 2016 году)».
— Как видно из вышеуказанной статьи законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает М. Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.
В новом законе не прописана прямая ответственность застройщика за привлечение денег другими способами.
Рассуждая о работоспособности Закона 2006, юрист приводит официальные данные о том, что в Казахстане только четыре компании в 2008-2009 гг. получили лицензии на привлечения денег дольщиков. В связи с чем складывается впечатление, что механизм, прописанный в Законе 2006, за 9 лет его действия не заработал должным образом. Большинство застройщиков продолжали привлекать средства дольщиков другими способами, то есть не через договор о долевом участии, а посредством предварительных договоров, договоров инвестиций и других.
— Несмотря на ряд прогрессивных норм Закона 2016 по сравнению с нормами Закона 2006, в том числе, например, установление более строгих требований к участникам долевого строительства, — говорит юрист фирмы GRATA International, — мы считаем, что Закон 2016 так и не минимизирует основные риски дольщиков, ввиду отсутствия прямой ответственности уполномоченной компании (застройщика) в случае привлечения денег дольщиков с нарушением Запрета. Отсутствие прямой санкции за нарушение Запрета, на наш взгляд, будет способствовать тому, что строительные компании по-прежнему будут обходить Запрет Закона 2016 и привлекать деньги дольщиков иными способами.
Как купить квартиру в новостройке по переуступке, читайте здесь.
Что думают застройщики о новом законе о долевом участии в жилищном строительстве
В ТОО «Лея», компании работающей на строительном рынке 25 лет, выступавшей как в роли заказчика, так и генподрядчика, положительно оценивают законодательные новшества.
— Что касается нового закона, — говорит начальник отдела продаж Асем Кожахметова, — то он конечно требователен к застройщикам, и будет закрыт рынок для недобросовестных строительных компаний, тем самым минимизируя риски дольщиков, обеспечивая защиту их законных прав и интересов. Да и многие недобросовестные застройщики уйдут с рынка.
Специалист считает, что при этом цены на первичное жилье за квадратный метр в связи с изменениями будут расти.
Другого мнения придерживается Наиля Каирбекова, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области, члены которой участвовали в обсуждении закона на заседании Генеральной прокуратуры.
— При сегодняшнем подходе государства к решению проблем жилищного строительства, мы полагаем, повышения цен на квадратные метры из-за нововведений в законодательстве не будет, — считает глава ассоциации. — На ценах может отразиться общая ситуация на валютном рынке, да и экономическая ситуация, в целом.
Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично.
Руководитель региональной ассоциации застройщиков не думает, что многие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка в связи с новым законом.
— Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично. Наоборот, застройщики будут более осмотрительны (да и дольщики тоже), им придется идти на определенный прописанный в законе алгоритм действий. Это поддержит честную конкуренцию и вытеснит недобросовестных бизнесменов. Думаю, что уходить будут те, кто должен уходить.
Более того, Наиля Каирбекова считает, что появилась надежда на улучшение положения в строительстве:
— Если раньше особого рвения к строительству жилья с участием потенциальных жильцов не было, то теперь у строительных компаний есть настрой на возведение как можно больше жилых домов. Сегодня есть возможность привлечь деньги банков второго уровня, которые также улучшили условия для застройщиков, и могут финансировать строительство на начальной стадии. Местный исполнительный орган, как один из участников, обеспечивает контроль за надлежащим оформлением и регистрацией договоров. Конечно, бизнес без извлечения прибыли — априори, быть не может, но и этот вопрос будет регулироваться... спросом на рынке и договором с участниками долевого строительства. Но пугать этот вопрос граждан не должен: высокая или низкая цена определяется классностью, комфортностью, местом расположения и другими факторами, кроме, естественно, качества.
В ассоциации застройщиков надеются, что новый закон, применяемый без искажений и перегибов, повлечет увеличение доли жилищного строительства, что, в свою очередь снимет напряженность в вопросах занятости населения, очередности на жилье и, в целом, улучшит социально-экономическую ситуацию в регионе.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz