Определить рыночную стоимость недвижимости приходится рано или поздно всем собственникам, которые планируют осуществить какую-либо сделку на рынке. Разумеется, «на глазок» прикинуть, за сколько можно продать свои «квадраты» может каждый, при этом себя не обидев. Но для успешной сделки нужен профессиональный подход.
Оценка недвижимости нужна в случаях купли-продажи и аренды, при получении кредита под залог недвижимости, для целей налогообложения, при включении недвижимости как вклада в уставной капитал компании, а также при решении имущественных споров, оформлении наследства, страховании. То есть достоверная стоимость недвижимости нужна всем участникам экономических отношений: государственным учреждениям, предприятиям и организация различных форм собственности, а также физическим лицам.
Какие признаки сделки говорят о том, что вы нарвались на мошенников? Ответ в статье.
Что влияет на стоимость недвижимости
Как рассказал порталу kn.kz партнер группы компаний «Центр оценки» Абай Сауытбек, если говорить о жилой недвижимости, которая продается на рынке, то главными факторами, влияющими на стоимость, являются следующие.
Местоположение
Это транспортная доступность к дому, уровень окружающей инфраструктуры, то есть наличие магазинов, детских садов, школ, парикмахерских и прочих удобств, которые делают жизнь человека комфортной.
О том, на какие виды подразделяются новостройки в Казахстане, читайте по ссылке.
Год постройки
Это один из основополагающих физических факторов. Чем новее дом, тем он лучше, следовательно, дороже.
Материал стен дома
То есть панельный, монолитный либо кирпичный.
Этаж и расположение квартиры
Оценщик всегда предполагает, что средние этажи лучше, чем первые и последние.
Какими качествами должен обладать современный жилой комплекс, чтобы его жильцам было комфортно в нем жить? Подробнее в статье.
Уровень и состояние ремонта в квартире
В «Центре оценки» подразделяют ремонт в квартире на несколько уровней: черновая отделка, косметический ремонт, стандартный ремонт, премиум ремонт и авторский дизайн. Состояние объекта оценивается по последней дате ремонта и с помощью визуального осмотра.
— Каждый ремонт имеет свое состояние, — говорит Абай Сауытбек. — У собственников квартиры может быть стандартный ремонт — на полу линолеум, на стенах обои, — но состояние у ремонта новое. Они его сделали в прошлом году. А бывает, что уровень ремонта в квартире евро (паркет/ламинат, соответствующий потолок). Но ремонт был сделан 5 лет назад, и нынешнее состояние его удовлетворительное. Этот фактор мы тоже учитываем.
5 ошибок при оценке квартиры, которые вы никогда не должны делать >>>
Расположение квартиры (угловое/неугловое)
Оценщики всегда считают, что угловая квартира немного хуже. Но есть и другая точка зрения.
— Если мы говорим о высотных домах в районе левого берега Астаны, то в некоторых случаях угловые квартиры имеют большую привлекательность для потенциальных покупателей, — говорит оценщик А. Сауытбек. — Благодаря панораме, имеется вид на две стороны города. Например, если речь идет о таких комплексах, как «Хайвил», «Лазурный квартал» и другие небоскребы столицы, то угловая квартира является плюсом нежели минусом.
Прочие факторы
По словам столичного оценщика, есть также и незначительные факторы, которые тоже имеют свое влияние на стоимость квартиры, но каждый случай индивидуален. Это наличие балкона или балконов, их остекление, лифт в доме, пандус и прочие удобства, таких как детская площадка во дворе или подъездной путь. У некоторых новостроек его нет.
Ипотека, аренда квартиры или строительство своего дома: что выгоднее? >>>
Что может снизить стоимость недвижимости
Для оценки любого вида недвижимости используется три метода: сравнительный, доходный и затратный. В основном при оценке квартир и домов используется метод сравнительного анализа продаж. Однако он не всегда понятен обывателю. Оценщик Абай Сауытбек пояснил почему, например, «хрущевки», которым по 40-50 лет, оцениваются почти также как квартиры в новостройках.
— К примеру, мы оцениваем «хрущевку» 60-х годов, — говорит специалист. — Для оценки мы находим такие же дома в этом же районе, таких же годов, то есть в данном случае главным фактором является местоположение и год постройки. Если два дома — «хрущевка» и новый дом — находятся в одном районе, например, это соседние дома, то в таком случае «хрущевка» ни в коем случае не может быть дороже нового дома. Но бывают и другие случаи, когда новостройку возвели на окраине города, которая не имеет инфраструктуры, нормальной транспортной развязки. Если квартира в таком доме находится на последнем этаже, угловая, нет балкона, то она в любом случае будет дешевле, чем «хрущевка» в центре города на среднем этаже, неугловым расположением с отличным авторским дизайном ремонта.
Итак, какие факторы влияют на снижение рыночной цены объекта. Их привел партнер группы компаний «Центр оценки» Арслан Айнакулов.
- Месторасположение объекта может уменьшить сумму на 2-7%.
- Разница стоимости между панельной и кирпичной многоэтажкой — 5%.
- Неузаконенная перепланировка снижает стоимость квартиры на 1-3%.
- Условия сделки (наличка либо ипотека) влияют на цену до минус 5%.
Как измерить площадь квартиры? >>>
Почему стоимость жилья по госпрограмме завышена
Мы, как портал о недвижимости, регулярно освещающий реализацию государственных жилищных программ, поинтересовались у оценщиков, почему квартиры по госпрограмме не уступают в цене рыночному жилью.
— Вопрос о завышении стоимости госжилья поднимается сотрудниками РПО регулярно, — рассказал порталу kn.kz председатель Экспертного совета Республиканской палаты оценщиков (РПО) Александр Калинин. — Казалось бы, земельные участки, коммуникации должны предоставляться бесплатно местными акиматами. Надеемся, что чиновничья рента, читай «взятки», на протяжении проектов сейчас отсутствует. Подобные затраты составляли, как правило, до трети себестоимости жилья. Кроме того используются дешевые импортные и казахстанские строительные, отделочные материалы, предоставляются льготные кредиты. Постоянные скандалы по качеству строений и отделке, то накренится дом, то падает, то не успели въехать, надо делать дополнительный ремонт, течет крыша и так далее. Что видится лично мне? Все-таки имеет место целая цепочка различного характера посреднических фирм. Это вопрос поставки, вопрос управления построенным жильем, наличие дополнительных консалтинговых, риелторских услуг и так далее.
Арендное жилье с последующим выкупом в 2016 году: условия и цены >>>
О ценах предложения и ценах сделок
Есть информация, что уже недолго осталось казахстанским оценщикам и аналитикам рынка недвижимости ориентироваться на цены предложения, а не на истинные цены, которые указывают в договоре купли-продажи. Скоро эти цифры будут доступны. Но в среде самих оценщиков много ведется споров о необходимости данной базы, о том, насколько она будет соответствовать реальности.
— Не всегда при сделках указывается реальная стоимость, — говорит оценщик Абай Сауытбек. — У некоторых продавцов и покупателей имеются проблемы с налогообложением. Если квартира была куплена менее года назад, то при ее реализации на рынке, продавец должен оплатить подоходный налог в виде 10% от разницы. Для того чтобы не платить этот налог в договоре, как правило, ставят старую стоимость. Также существует много договоров нерыночных (договоры дарения, разного рода передачи), в которых стоимость объекта не указывается.
Оценщик также указывает на еще один момент. Много объектов покупается на первичном рынке. Например, купили квартиру через долевое участие в 2012 году, а сдалась она в 2016. Через 4 года та стоимость уже не является адекватной текущей на рынке.
— Единой базы мы не имеем, мы основываемся на ценах предложения, которые дают различные источниках вроде вашего сайта kn.kz и газеты «Недвижимость» и прочих, — говорит специалист.
Председатель Экспертного совета РПО Александр Калинин рассказал, что единая база будет. И уже в ближайшее время.
— Министерство юстиции передало систему Центров по недвижимости в Госкорпорацию «Правительство для граждан», — говорит он. — Руководителем дирекции корпорации Земельного кадастра и технического обследования недвижимости назначен господин Абишев. В прошлом председатель Комитета регистрационной службы Минюста. В настоящее время президиум РПО подготовил предложение Бахыту Шалхаровичу о создании единой базы сделок по купле-продаже объектов недвижимости. Информация по данным вопросам будет предоставляться на возмездной основе.
Как восстановить документы на недвижимость >>>
Как выбрать оценочную компанию
Александр Калинин, являясь жестким сторонником специализации в оценке имущества, дает советы о том, как не ошибиться в выборе оценочной компании.
— Перед тем как выбрать независимую оценочную компанию, советую прочитать резюме этой компании, выяснить какова материальная база, каков персонал оценщиков, квалификация их, — указывает эксперт. — Обязательно, какие нормативно-методические документы они используют. Должны быть международные стандарты, методическая рекомендация РПО, национальные стандарты и так далее. Как часто они проходят специализированную переподготовку на курсах и семинарах. И последнее, всегда говорил о том, что качественная услуга по оценке недвижимости не бывает дешевой. Но надо смотреть, какова политика ценовая у данной компании, и как часто они делают подобного характера оценку.
Информационная служба kn.kz