Ипотека, аренда квартиры или строительство своего дома: что выгоднее?

Каждый, кто сталкивается с жилищной проблемой, решает ее по-своему. Так, как ему кажется наиболее приемлемым.

Но всегда ли в принятии решений присутствует голый расчет? Попробуем сравнить три варианта ответа на квартирный вопрос: покупка жилья в ипотеку, аренда или строительство собственного дома.

Условимся, что одна среднестатистическая семья, где оба супруга работают и имеют ребенка, хотят найти лучший вариант для решения жилищной проблемы. Совокупный доход супругов — 250 000 тенге (для регионов), 300 000 (в Астане и Алматы). Хотят купить квартиру за 10 миллионов тенге (28 тысяч $ по курсу 352 тг). Время выплаты за ипотеку или аренды квартиры с параллельным накоплением — 10 лет. Стартовый капитал — 3 млн тенге. Сразу хочется отметить, что данная статья не претендует на аналитическое исследование, но может послужить дополнительной информацией перед принятием важного решения.

О том, как участвовать в госпрограмме и получить квартиру в аренду с последующим выкупом от КИК, Самрук Казына или Жилстройсбербанка, читайте в статье.

Ипотека: банки предоставляют кредиты на 10 лет

Если наша семья захочет сразу переехать в собственную квартиру и решит, что лучше платить «за свое» банку, чем «за чужое» арендодателю, то расходы по ипотеке будут следующими. Все расчеты представлены в тенге.

Согласно топу выгодных ипотек от портала kn.kz, в июле наименьшая переплата за кредит на покупку недвижимости была в Сбербанке. Доход семьи вполне позволяет оформить кредит.

Таблица 1. Расходы по ипотечному займу в БВУ (Сбербанк)

Стоимость квартиры	10 000 000
Срок займа	10 лет
Базовая ставка	от 14,6%, ГЭСВ — от 16,0%
Первоначальный взнос (30%)	3 000 000
Сумма кредита	7 000 000
Ежемесячный взнос (аннуитет)	113 000
Комиссии	2,7% за организацию займа и зачисление на счет
Переплата	6 600 000

Есть другой, более выгодный вариант покупки квартиры с помощью ипотеки — это система жилстройсбережений, а именно программа под названием «Жилищный заем». Но квартиру оформить можно будет только через 3 года.

Подробнее о других программах Жилстройсбербанка вы можете прочитать здесь.

Таблица 2. Расчеты покупки квартиры со сроком накопления в Жилстройсбербанке

Стоимость жилья	10 000 000
Ежемесячный взнос на депозит первые 3 года 3 месяца	125 000
Ежемесячный платеж в последующие 6 лет под 5% годовых	75 000
Переплата за 6 лет	750 000

Конечно, можно не ждать 3 года, а сразу оформить ипотеку через «Промежуточный заем», но в таком случае нужно иметь 50% от стоимости квартиры, то есть 5 000 000 тг. И эта сумма должна пролежать до момента оформления займа 1,5 месяца. Для интереса посмотрим, какова будет переплата.

Таблица 3. Расчеты покупки квартиры без срока накопления в Жилстройсбербанке

Стоимость жилья	10 000 000
Первоначальный взнос, 50%	5 000 000
Ежемесячная оплата процентов (под 8% годовых)	70 000
Ежемесячная плата в последующие 6 лет	75 000
Общая переплата	3 513 000

Программа «Молодая семья» в 2016 году: стоимость квартир и условия Жилстройсбербанка >>>

Аренда жилья с параллельным накоплением на депозите

Теперь смоделируем ситуацию, когда наша семья арендует жилье и параллельно накапливает деньги на депозите. Здесь сразу следует разграничить по городам. Место проживания напрямую влияет на возможности семьи. В мегаполисах семья будет снимать жилье в дешевом сегменте, в регионах — в среднем.

Таблица 4. Расходы на аренду жилья

Условия	Астана/Алматы	Регионы
Ежемесячный арендный платеж	100 000	50 000
Срок аренды	120 мес.	120 мес.
Расходы на аренду за 10 лет	12 000 000	6 000 000

В таблице не учтена динамика изменения цены аренды, так как показывает опыт прошлых 10 лет, она в кризис падает, что сейчас и происходит, а после кризиса растет.

Теперь посмотрим, сколько денег накопит наша семья за 10 лет. В качестве инструмента накопления выберем самый надежный — банковский депозит. Хотя у населения доверие к тенге резко упало, для интереса рассмотрим как долларовый депозит, так и тенговый. Напоминаем, что у семьи имеется стартовый капитал в размере 3 млн тенге. К этой сумме ежемесячно семьи из мегаполисов смогут откладывать по 50 000 тг, семьи из регионов — по 100 000 тг, так как аренда им обходится дешевле.

В расчеты сразу включили ежегодную инфляцию в размере 6%. Забегая вперед, стоит отметить, что инфляция обесценила накопления нашей семьи почти в 2 раза. Так, если за 10 лет с депозита в 3 млн тенге под 14% можно накопить 12 067 000 тг, то с учетом инфляции эта сумма составит 6 547 000 тг. Что касается долларов, то они не подвержены инфляции. Здесь также стоит отметить, что за 10 лет вырастут и доходы. Так, по данным Комитета по статистике РК, в частности в Астане с 2010 по 2015 годы выросли на 85%.

Все цифры в таблице представлены аналитической службой kn.kz.

Таблица 5. Накопление на депозите в течение 10 лет

Условия	Астана/Алматы	Регионы
Тенговый депозит под 14% годовых
Стартовый капитал	3 000 000	3 000 000
Ежемесячный взнос, тг	50 000	100 000
Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг	15 362 000	24 176 000
Прирост	412%	706%
Долларовый депозит под 2% годовых
Стартовый капитал	8450 $	8450 $
Ежемесячный взнос, $ (по курсу 355 тг)	140	280
Накопления за 10 лет, $	28 900	47 480
Прирост	242%	462%

Цены на жилье вернутся на додевальвационный уровень: итоги 2 квартала 2016 года >>>

Строительство дома: стоимость и сроки

И третий способ решить жилищный вопрос — это построить дом самим. Был бы земельный участок. Его, если повезет, можно получить бесплатно у государства, либо приобрести на свободном рынке. Согласно данным аналитической службы kn.kz, в Астане средняя стоимость 1 сотки земли под индивидуальное строительство предлагается за 2 884 941 тг, в пригороде столицы цена гораздо ниже — 498 181 тг/сот. В Караганде участок земли под ИЖС продавцы выставляют за 471 968 тг. Например, 4 сотки земли в пригороде столицы можно купить в среднем за 1 992 724 тг, в Караганде — за 1 887 872 тг.

С учетом того, что строительные технологии сегодня стремительно развиваются, построить дом можно довольно быстро. Рассмотрим, сколько же денег на это уйдет.

Например, недорого и быстро можно возвести каркасно-панельный дом из СИП-панелей. Это разновидность панельного строительства. Дом собирается из конструкционных панелей, которые изготавливают в заводских условиях. СИП-панель — стройматериал, что складываться из двух плит ОСП (плита с ориентированной плоской стружкой) по краям и шара пенополистирола между ними.

Директор столичной компании по строительству домов «СИППРОМ Астана» Бауржан Амиров предоставил нам расчеты на строительство дома площадью 100 кв.м. Предусмотрены 3 спальни, зал и кухня.

Таблица 6. Расходы на возведение дома на 100 кв.м

Наименование	Объем	Стоимость, тг
Фундамент армированный монолитный ленточный	15 куб.м	225 000
Домокомплект из СИП панелей (пол, стены, перегородки, потолок)	100 кв.м	2 172 000
Пиломатериал	8 куб.м	288 000
Сафиты, шурупы, пена, анкера и т.д.		315 000
Монтаж		600 000
Двускатная кровля (металлочерепица)		350 000
Внутренняя отделка (окна, двери, пол, стены)	300 $/кв.м (105 000 тг/кв.м)	10 500 000
ИТОГО		14 450 000

По словам руководителя строительной фирмы, процесс возведения такого дома от укладки фундамента до кровли занимает 25 дней. Стоимость конструкции будет аналогичной и для других городов Казахстана.

Другая компания ТОО «Домострой НТ» специализируется на строительстве быстровозводимых деревянных домов из клееного бруса, по каркасно-панельной технологии и из оцилиндрованного бревна. Ее директор Серик Унайбаев тоже озвучил цену строительства дома на 100 кв.м под ключ. По данной технологии дом с фундаментом (на винтовых сваях, укладываемых на глубину ниже промерзания грунта), стенами, кровлей, перегородками, окнами, дверями, наружной и внутренней отделкой и подключением коммуникаций (воды, электричества, отопления и канализации) оценивается в 100-120 тысяч тенге за квадратный метр. Следовательно, весь дом обойдется в 10-12 млн тенге. Срок строительства 2-3 месяца.

О том, сколько будет стоить кредит под залог недвижимости в итоге, читайте по ссылке.

Где взять кредит на строительство?

Возьмем среднюю сумму на строительство дома — 13 млн тенге. У нашей семьи имеется 3 млн, оставшиеся 10 млн надо будет взять в банке. Некоторые банки в линейке кредитов выделяют отдельные займы на индивидуальное строительство. В частности в Жилстройсбербанке при накоплении 50% от требуемой суммы в течение 3-х лет можно получить заем под 5% годовых. Если имеется на руках 50%, то эта сумма должна пролежать в банке 45 дней, после чего оформляется кредит под 8,5% в первые 3 года, и под 5% в последующие.

Но здесь стоит учитывать, что при оформлении займа на строительство дома необходимо предоставить дополнительный залог в виде недвижимости. Она не обязательно должна принадлежать заемщику. Также банки просят предоставить документы на земельный участок и проект дома.

Учитывая, что у нашей семьи есть только 3 млн тенге, которые при отсутствии необходимости приобретать земельный участок могут послужить первоначальным взносом. Рассмотрим оба варианта, с первоначальным взносом и без. Обратимся в тот же Сбербанк за займом под 15,1% годовых.

Условия	Без первоначального взноса	С первоначальным взносом
Сумма займа	13 000 000 тг	10 000 000 тг
Ежемесячный платеж	210 000 тг	161 000 тг
Переплата	12 200 000 тг	9 400 000 тг

Выводы

Итак, каковы же итоговые затраты (в тенге) за 10 лет на решение жилищного вопроса вышеописанными способами?

Ипотека	Сбербанк	Жилстройсбербанк (с накоплением 3 года)
	16 600 000	10 750 000
Аренда	Астана/Алматы	Регионы
	12 000 000	6 000 000
Строительство	С покупкой земли	При наличии земли
	25 200 000	19 400 000

Получается, что наименее затратным способом является аренда жилья. Не забывайте также, что еще снимая квартиру, наша семья параллельно накопила в Астане/Алматы 15 362 000 тг, в регионах — 24 176 000 тг. На долларовом депозите — 28 900 $ и 47 480 $ соответственно.

Можно долго рассуждать о преимуществах и недостатках каждого из описанных способов, размышлять о том, что больше подходит для семейного образа жизни, мобильности и так далее. Но расчет получился такой. Надеемся, он поможет нашим читателям выбрать наиболее приемлемый для себя вариант для решения жизненно важного вопроса.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz